中国取消经济适用房行不行？

    编者侧记：2006年5月29日国务院转发的九部委《关于调整住房供应结构稳定住房价格的意见》的第十二条的主要内容是“规范发展经济适用住房”。经济适用房定位于“解决低收入家庭的住房需要”，这相对于以前的“解决中低收入家庭住房问题”发生了一个微妙而重要的变化。这个变化到底是好还是坏？经济适用房到底是有利于降低房价，保障民众住房权的重要民生政策，还是讨好民众的空头承诺和权势阶层借机分肥的幌子？      《权衡》本期特邀徐滇庆和沈晓杰就此问题展开激烈辩论，相信读者会从中得出自己的结论。    不要再打经济适用房的幌子    作者：徐滇庆 加拿大西安大略大学终身教授    观点交锋：放弃经济适用房的后果很严重    关于经济适用房的讨论并非什么新话题。去年夏天的时候，已经有过一次讨论的热潮。经济学界对经济适用房的意见还是比较统一的：经济适用房应该马上停止，因为它既不是必需，也没有效率。时隔一年之后，政府{TodayHot}在调控房地产行业的政策文件中依然提到要发展经济适用房。正确的意见为什么总是难以得到贯彻执行呢？        经济适用房政策的主要用意是“解决中低收入群众住房困难，为民众谋利”，好像反对经济适用房就是不关心民众利益，不照顾中低收入家庭。许多人因此不愿意发表意见。可是，打着“为民谋利”的幌子并不能说明一切。对于经济适用房利弊的分析其实用不上什么高深的经济学知识，我还是愿意再用常识来分析一下经济适用房政策的六大弊端：        其一，扩大贫富差距，没有真正帮助低收入群体        毫无疑问，最需要帮助的是那些低收入，急需解决住房问题的贫困户。在经济适用房政策中口口声声要帮助低收入家庭解决住房问题。请问，什么是低收入标准？在北京城里每月收入在500元以下的贫困家庭大有人在，在北京已经建成的经济适用房当中有他们的份吗？如果在已经购买了经济适用房的住户中找不到低收入家庭的身影，那么就不要挂羊头卖狗肉，打着照顾低收入家庭的旗号混淆视听。        事实上低收入群体和经济适用房毫不相关。北京市经济适用房最低价格为每平方米2600元。即使是60平方米一套也要20万左右。每月收入在1000元以下的贫困家庭才是真正应当照顾的对象，可是他们的支付水平和经济适用{HotTag}房的距离相差太远了。真正有能力买经济适用房的都是中等收入家庭。        经过七年实践，既然经济适用房和低收入家庭无关，那么就不应当瞒天过海，浑水摸鱼。不要再宣称要“解决低收入家庭的住房需要”。        其二，滋生寻租腐败        如果让政府行政权力干预资源分配，那么权力就一定会在市场上寻求自己的价格。在经济学中称之为“寻租”，用老百姓的话来说就是贪污受贿。        倘若一套经济适用房的价格比商品房低10万元，即使拿出5万元来打通关节，依然可以节省5万元。只要行贿的成本低于两种渠道的差价，行贿就难以杜绝。大概在排队购买经济适用房的队伍中各级官员和他们的亲属、朋友并不多。在分配经济适用房的时候，房地产商肯定不会忘记贿赂有关的官员。送一个号就意味着送5万元。北京市在2008年以前计划兴建的经济适用房有800万平方米。按照每平方米政府补贴1000元来计算，政府送出来的利益就有80亿元之多。在分配这块利润的过程中政府官员手中的权利会起到相当重要的作用。对于拥有分配经济适用房权力的官员来说，这正是滋生腐败的温床。        其三，扰乱价格体系，降低社会福利        在市场机制下，价格的作用之一是在生产者和消费者之间传递信息。生产者和消费者根据价格变化趋势来调整自己的供给或需求，以达到优化经济结构的目的。在正常的房地产市场上也是这样。经济学理论早已证明，无论政府采取何种方式干预价格体系，设立最低价格或者最高价格，都会造成不同程度的扭曲，而带来净损失。也就是说，会有一部分资源由于政府的过度干预而损失掉了。无论是政府、供给方还是需求方都没有得到好处。政府过度干预经济活动总是要付出代价的。        实施经济适用房政策肯定要产生一部分净损失，降低全社会的福利。政府提供了一些补贴，原意是想帮助低收入家庭。实际上，这些补贴中有相当一部分既没有转移给消费者也没有给生产者，白白损失掉了。由于经济适用房政策推出的时间还不长，目前还很难用统计模型来具体测算损失大小。将来有了足够的数据完全可以定量地分析这个损失。不过，既然清楚地知道政府补贴干扰价格之后必然会造成效率损失，何必明知故犯呢？        其四，破坏社会信用，鼓励弄虚作假        没有合理的分配制度是推行经济适用房的一大弊病。如果政府给每套经济适用房补贴10万元，哪个不想要这样的便宜？经济适用房的数量永远难以满足需求，因此，必然产生下一个问题，如何来分配经济适用房？        在当前的社会环境下弄虚作假的事情数不胜数，在工资收入或者缺房证明上做点手脚还不是小菜一碟？非常明显，各地政府没有足够的能力来完成购房者资格审查。于是，购房资格的审核只好委托开发商监理。可是，有的房地产开发商认为，对经济适用房购买人群的限制是必要的，但不应该由开发商来限制，而应由社会收入监控系统来完成。可是，中国的社会信用体系刚刚投入规划和建设，远水救不了近火。        在审核购买经济适用房资格的时候，由于对收入和住房面积的定义存在着严重的不确定性，采取个人填报，单位审核的方式很难制止部分高收入或者住房已经达标的家庭虚假申报，骗购经济适用房。在北京某些经济适用房小区中不少住宅超过120平方米，售价在30万以上。能够买得起这样住宅的人会是低收入家庭吗？人们往往异口同声地指责、抱怨，可是却没有什么机制能够有效地制止这些虚假现象。        其五，不利于建立有效的社会救助系统        虽说经济适用房打着帮助中低收入解决住房困难的旗号，其实，对于真正的低收入家庭，经济适用房还不如画饼充饥。低收入家庭根本就没有能力购买经济适用房。政府在经济发展中必须照顾弱势群体，帮助低收入家庭解决住房困难，责无旁贷。        政府能够用来资助贫困家庭的财力有限，本来应当集中用于帮助贫困家庭，可是这些非常珍贵的资源却被经济适用房占用了。中等或者中等以上收入以上的家庭得到实惠，政府官员得到好处，房地产商在其中有利可图，唯独遗忘了真正的贫困家庭。经济适用房误导了社会资源的配置，不利于建立公平合理的社会救助体系。        其六，鼓励提前消费，增加了银行潜在风险        自从推出经济适用房之后，北京市民购买房地产的热度迅速升温，扭曲了人们对自己购房能力的估计，产生超乎偿还能力的提前消费。在正常情况下，如果一平方米住房的价格等于一个月的平均工资，那么可以认为房地产市场是可持续的。也就是说，使用大约8年的工资总额可以购买100平方米住房。在向银行取得按揭贷款之后，大概在20年后可以偿还所有银行贷款。可是由于政府补贴降低了经济适用房的价格，使得人们倾向于高估自己偿还银行贷款的能力。政府补贴在购房时起了很大的诱导作用，却不会显著地改变偿还银行贷款的负担。如果经济适用房购买者偿还银行按揭贷款的负担超过了偿还能力，那么就有可能将风险集中在银行，从而出现银行的金融危机。        经济适用房不仅在理论上没有根据，在实践上也完全行不通。当我们提出来应当立即叫停经济适用房的时候，有人担心，有那么多人拥护经济适用房，难道还能让你们几个学者搅黄了？对此，我很乐观。历史早已反复证明，流行的不一定是正确的。在短期内被部分民众追捧的，也许正在损害着他们的长期利益。只要把道理讲清楚，绝大多数民众肯定站在我们这一边。经济适用房是走不了多远的。当我们提出经济适用房问题之后，很快就得到了许多经济学家的支持。站在我们这一边的人越来越多，政府部门也在积极寻求妥善处理的办法。        值得欣慰的是经过20多年的改革开放，无论是我们的民众还是各级官员的分析问题的水平都有了显著的提高。当人们认真开展经济适用房讨论之后，正确意见很快就占据上风。政府和民间都提出了不少可取的建议。北京市政府迅速采取了一系列整改措施。已经盖好了的经济适用房不再采取排队发号的方式，直接分配给了拆迁户。实践再次证明，在改革开放20年后，中国人在经济理论上的素养已经达到了一个崭新的境界。一旦认识到某项政策在理论上的缺失，人们很快地做出了理性的选择。从这一点来看，中国的经济改革是大有希望的。（徐滇庆）        放弃经济适用房的后果很严重        作者：沈晓杰 资深编辑，现供职于扬子晚报社        在房地产市场上，经常会听到一些利益集团的代言人及一些站在前台摆出姿态的“专家”，发出阵阵“不同凡响”的声音。有些人为“博”一名，甚至到了不惜以成为“人民公敌”而沾沾自喜的自大地步。在如何看待经济适用房的这个问题上也不例外。其实，不管你的“理论”如何“独特创新”，但检验的标准却只有一个，这就是怎样才能使中国的城镇居民尽快的实现住房小康。评判经济适用房政策的好坏及市场效应的正确与否，同样也适用于这样的标准。        何谓住房小康？根据建设部政策研究中心正式推出的《全面建设小康社会居住目标》，全国城镇居民住房的全面小康将分“两步走”。首先是到2010年，全国城镇居民人均住房建筑面积达到30平方米；第二步是到2020年，全国城镇居民的人均住房建筑面积进一步提高到35平方米。        据测算，要实现2020年的住房全面小康标准，从现在起的今后15年，中国城镇每年至少需要新增15亿平方米的居民住房。我们可以来简单计算一下：全国城镇每年新增人口都在2000万左右，以人均住房35平方米来计算，就是7亿平方米。除此之外，每年原有城镇居民改善住房条件需增加的住房总量就达6.3亿多平方米。另外，每年还有2亿多平方米“拆迁改造”所造成的被动需求。所以说，每年15亿平方米不是什么“数据的推理”，而是中国城镇居民实实在在的住房需求。        这些需求是否得到满足了呢？根据建设部的有关资料，尽管这几年全国城镇商品住房的销售每年都以较高的速度增长，但到2005年底，全国城镇一年售出的商品住房连3.5亿平方米还不到。而且全国已竣工的商品住房，竟然还出现了1.2亿多平方米的“空置房”。        为什么会出现这种现象呢？答案也很简单，就是一个只为富人服务、市场缺乏规范和法制、官商合谋的垄断暴利横行的高房价市场，使得百分之七八十的市民买不起房，他们成了当今中国房地产市场的“弃儿”。没有经济适用房，这些人的住房小康是没有出路的。        有些口口声声要“扳倒”经济适用房的“专家”，可能对中国房改的基本历程还缺少起码的了解。在经济适用房的发展中，有两个关键性的政策文件。第一个是国发[1998]23号文（『国务院关于进一步深化城镇住房制度改革加快住房建设的通知』），要求建立和完善以经济适用住房为主的住房供应体系，经济适用住房主要定位于向中低收入家庭供应；第二个是国发〔2003〕18号（《国务院关于促进房地产市场持续健康发展的通知》）。前后仅隔了5年，经济适用房变成了只向低收入群体供应的“具有保障性质的政策性商品住房”（在实际执行中连10％的低收入者也没能保障）。过去有权购买经济适用房的大多数市民失去了购买的权利，只能去房地产市场去买普通商品住房。        18号文一出，经济适用房实际上已经彻底边缘化了。而扳倒它的不是学者，而是早已对经济适用房“妖魔化”已久、在利益上和经济适用房尖锐对立的开发商。任志强曾引以为豪地说：“当23号文件出台时，我们就在呼吁经济适用住房应列入城镇低收入家庭的社会保障体系之中”。他说：这次的文件“明确了市场化的条件下政府只干政府应干的事，市场的事交给市场去做”（笔者注：也就是让开发商来掌握市场）。而任所说其中的重要一点，就是“政府将不再是利用经济适用住房平衡市场的房价，不再是利用经济适用住房调控市场。”        放弃经济适用房的后果很严重        18号文件可以说是让全国人民和房地产业按照房地产商的意志和“思路”走了一趟，但带来的结果究竟怎么样呢？        首先在房价和国民财富的转移上。按照中国社科院蓝皮书提供的数据，1998年至2003年全国商品住宅房每平方米的价格只增加343元（7年增加总和695元－2004年增加的352元），年均增加为57元。而2004年全面实施号称“促进房地产市场持续健康发展”的18号文的第一年，每平方米的房价就比上年暴涨了352元，比前六年年均增加的57元平均水平要多出295元。根据蓝皮书的数据，2004年全国商品房的销售量达到38231.64万平方米，其中商品住宅房占了九成左右，大约为3.44亿平方米。用这个总面积和“房改新政”后房价暴涨超出往年平均水平差数相乘，就可以得出了买单的明细单：        295元×3.44亿平方米＝1014.8亿元        这就是说，按照开发商的意志实施的“房改新政”第一年，中国的城市居民就为高涨的房价，多付出了千亿元的巨额“学费”。中国数万个开发商，一同分享了这上千亿的“改革成果”。        第二，从满足市民住房需求即房地产市场本身的发展上来看。据建设部的一份官方报告，在中国住房政策改革的前5年（1998年-2002年），全国城镇平均人口只有2005年底78％，但是每年新增的居民住房达到了6.8亿平方米，几乎相当于今天的两倍；除此之外全国还有“约5亿平方米的危旧住房得到改造”，总共“近5000万个城镇家庭改善了住房条件”。而到了2005年，全国城镇居民人均可支配收入比1998-2002这5年平均水平提高了近60％，但是每年通过房地产市场改善住房总量的只相当于那5年的一半，每年住上新房的居民户数也只有300-400万，只有过去的三分之一稍多。        随着经济的发展，人们的住房需求一直在快速增长。但在中国缺乏法制和规范的房地产市场下，经济的发展和生活水平的提高并没有使居民住房水平得以同步的提升，相反，却出现了大幅的下降。如按照国家统计局的城市人口统计，2005年全国城镇人口拥有的住房建筑面积只有18.15平方米（还加上形形色色的非商品住房），而在1998年和2000年，这个数字分别是18.6和20平方米左右。依靠这样的房地产市场，中国人要想实现住房小康，恐怕真的要等到猴年马月了。        经济适用房，是住房小康的“鸡肋”还是唯一途径        既然现有的住房政策和房地产市场的实际发展，使中国市民离住房小康的目标越来越远，我们就极有必要对此进行彻底的反思，重新进行住房制度和房地产市场的体制设计。在此情况下，经济适用房就作为唯一的选项而再一次被提出。试问，除了经济适用房，还有其他的什么“高招”，可以弥补当今中国房地产市场的严峻不足？        其实，不管是在老牌的资本主义国家，还是在一些新兴发展起来的国家和地区，每当住房问题成为社会发展的障碍，制度乏善和规范缺失的房地产市场已“力不从心”的时候，可以有效解决问题的，基本上都是类似的“经济适用房政策”。二战后美国退伍军人的住房问题，德国战后的城市重建，英国几十年前所进行的“房改”，以及新加坡和香港等地住房问题的解决，“招数”大都如此。国家土地最紧缺的城市岛国新加坡，现在是85％以上的居民住在政府提供的组屋中（新加坡的经济适用房），香港50％的居民也是住在公屋里。为什么中国相关的主管部门和地方政府，对经济适用房就那么“敬而远之”呢？        实际上，作为社会主义国家，中国应该比其他任何国家花更大的力气来大力发展经济适用房。我国城市土地属于全民国有。建经济适用房所用的土地是国家划拨的。这也就相当于作为公民的城市百姓，在买房用地上所涉及到的用地的基本居住权利，已经得到了国家和政府的具体保障。另外，经济适用房价格实行政府指导价，按保本微利原则确定，这就使公民可以更好的避免不规范市场下开发商的盘剥。第三，经济适用房严禁政府乱收费，进一步减轻了购房人的成本。正是这三大属性使经济适用房价格与中低收人家庭的承受能力相适应，是当前情况下唯一可以满足大多数居民住房需求的良策。        也正因为如此，当时还是副总理的温家宝就把经济适用房视为“房改是否成功”的重要标志，并一再强调城镇住房供应体系以经济适用房为重点的方针、政策不要轻易改变；国家十五计划还明确提出发展房地产业要以它为重点。        经济适用房的三大属性，使想通过操控房地产市场牟取暴利的开发商利益集团视它为最大的“敌人”，并在全国开展了一场持久的“妖魔化”经济适用房运动，直至18号文件使它走向实质上的消亡。而给出的“罪状”又是什么呢？在任志强的文章中主要有四点：真正的低收入家庭买不起（占88.4％）；购买审查不严 ；小区配套不完善和房屋质量差。其实稍有常识的人都知道，这些所谓的“缺点”根本就不值一提。首先，“真正的低收入家庭”（指10％最低收入人群）是靠政府的廉租房来解决住房问题的。他们本来就不是经济适用房的供应群体。至于一些以经济适用房之名牟取高额利润的“变相经济适用房”，实属不法开发商和政府官员不当合谋得利，但这不是经济适用房制度本身的问题。审查审计不严是当今中国的一大特色，如果所有被查出问题的都像经济适用房一样被停掉，那中国还有多少可以成就之事？至于“小区配套不完善和房屋质量差”在普通商品住房中也并不少见，是不是为此也要把商品房的市场关掉？        在最近“声讨”经济适用房的声中，有一位“海归学者”风头最劲。可惜的是，不知道是否因为“去国已久”的缘故，他对经济适用房现状的认识到了让人“瞠目结舌”的地步。他声称要“捅掉经济适用房的马蜂窝”，殊不知正宗的经济适用房早已被“妖魔化”，在2003年中就“熄火”了。这位教授还天真的以为地方政府、开发商和媒体都是经济适用房的既得利益者，殊不知正是这些“利益者”的合谋，使经济适用房被掀翻在地；在他给出的经济适用房六大弊端中，第一条、第五条和任志强所述的第一条一样，无需赘述。他所述的第二条弊端是滋生寻租腐败。可能他不知道的是，中国商品房市场的寻租腐败不知道要比经济适用房领域高出几万倍，连一位全国人大副委员长都在此掉了脑袋，是不是为此就应该把所有的商品房市场也统统关掉？中国的交通医疗等领域也是腐败不断，是不是公路和医院也都要关掉？这位先生说经济适用房“扰乱价格体系，降低社会福利”，是不是意味着现在的房地产市场上的暴利高价房比经济适用房更能维护住宅房的价格秩序、更有利于提高社会的福利？至于所谓的“破坏社会信用，鼓励弄虚作假”，似乎在经济适用房领域出现的此类情况，要比所谓“专家学者”中的弄虚作假要少得多，至少对房地产界的“学者”可以毫不犹豫的肯定这一点。更具戏剧色彩的是，这位学者竟然以为经济适用房“鼓励提前消费，增加了银行潜在风险”，真不知道他是希望国人还像几十年前那要蜗居在厕所大的小屋呢，还是真的对国内经济适用房的基本数据一无所知。要知道中国的经济适用房平均每套的建筑面积仅仅只有70平方米左右（60-70％以上还低于这样的水平），可能比加拿大普通人家的厨房厕所加在一起还要小，这样的住房水平“超前消费”从何谈起。    综上所述，经济适用房对现今的中国城镇居民来说，不仅是实现住房全面小康的唯一路径，而且也是亿万民众搬倒当今造成“民怨沸腾”的新民生“三座大山”中最重的高房价大山唯一的、也是最有成效的杠杆。

建材价格依据直辖市建材价格依据北京市建材价格依据