仲量联行：上半年北京写字楼租赁市场需求旺盛

    北京房地产市场在2006年上半年走势稳健，大部分分区市场的甲级写字楼和高档公寓项目租金走势平稳。值得关注的是，市中心区域高档住宅的资本值指数升幅接近9%，主要原因是市中心二手房价格上升的结果。上半年的主要事件包括新的政府调控措施的出台，旨在抑制住宅市场价格升幅过快。此外，市政府出台了激励措施以吸引金融服务企业进驻CBD，加上此前金融街地区已有的优惠政策，将预示着上述两个区域之间的良性竞争，同时也显现了首都北京吸引、保留国际金融和商业服务企业的决心。    　　政策调控  　　2005年年中，中央政府针对国内住宅市场出台了主要措施，对购房两年内转手的业主征税。2006年二季度，该调控措施延伸到购房5年内转手的物业。此外，政府还要求开发商增加面积为90平米(或小于90平米)的住房数量，并要求其占到开发项目总量的70%。  　　此外，限制外资机构和外籍人士购买房产的措施也相继出台。  　　写字楼市场  　　北京写字楼租赁市场的需求依然旺盛，许多已入驻租户续约，而许多服务、金融、技术和消费品行业的公司也纷纷扩大租赁面积。对于东部市场，尤其是CBD和东二环路的新需求最大。由于区政府以及写字楼业主推出优惠租赁政策，金融街地区吸引了大量国内外金融机构。  {TodayHot}　　尽管大多数分区市场的空置率轻微下降，但随着凯德大厦的竣工，北京写字楼市场的整体空置率仍上升了两个百分点，达到17.3%。该项目在一季度已经完工，但租户二季度末才正式入驻。该项目建筑面积106303平米，位于建国门外大街。该项目完工后，CBD的空置率上升10.2个百分点，达17.4%。然而，一些现有的顶级写字楼项目至第二季度末的可租面积极为有限。随着一些租户从旧的、低档物业迁往地处不同分区新近完工的写字楼，东长安街地区的空置率也上升了4.1个百分点，达到15.3%；租户迁往更高档次项目的趋势被仲量联行称为“‘质量飞跃’趋势”。在金融街地区，随着一些金融机构迁入英蓝国际金融中心，空置率下降了1.7个百分点到12.6%。中关村和第三使馆区的空置率则略微下降，但分别为22.0%和19.1%，这主要是由新竣工物业尚未完全被市场吸纳所致。  　　尽管有新的供给，但CBD租金指数仍保持稳定，而第三使馆区和东长安街的租金指数分别轻微下降了0.8%和0.9%。CBD和第三使馆区的资本值指数保持强势，分别上升了1.6%和0.8%；不过，东长安街地区的资本值下跌了2.3%。  {HotTag}　　主要的租赁交易包括：  　　波士顿咨询公司迁往LG双子座，并将租赁面积扩大到1400平米；  　　华能资本服务有限公司在远洋大厦租赁3000平米面积；  　　华友世纪通讯迁往佳程广场，并将租赁面积扩大到4000平米；  　　北京住房贷款担保中心在辉煌时代大厦租赁4000平米面积；  　　毕益辉续租中国人寿大厦3000平米面积；  　　阿尔斯通在乾坤大厦租赁1620平米。  　　北京CBD管理委员会制定了针对金融服务企业的优惠政策，鼓励此类企业入驻CBD或在区域内扩充。这些优惠政策类似于西城区政府在金融街地区推行的优惠政策。仲量联行北京研究部主管凯安娜表示，上述两个区域推出的优惠政策表明，北京正在致力于将自身定位成未来的金融中心。同时，与其说金融街和CBD互相竞争，不如说二者是互补共赢的关系。金融服务类企业现在有更多的选择配合他们的扩充需求，一些银行即将开始实际业务运营，北京除了传统意义上的政治中心，现在正在向金融中心的目标迈进。  　　住宅市场  　　随着汽车和电子行业外籍员工人数的增加，2006年二季度的住宅租赁市场依旧表现活跃。别墅项目尤其受到高级管理人员的欢迎。长岛澜桥 、优山美地 、香江花园和大湖别墅尤其受到这类消费者的青睐，并有许多外籍人员都购买了这些项目的别墅。在公寓项目当中，租客比较喜欢的项目包括第二使馆区的海晟名苑和东湖别墅以及朝阳公园附近的公园大道和棕榈泉万豪国际公寓，因为这些项目有成熟的环境和配套。二季度内多个公寓项目开始招租，其中包括东部的北京花园 、星河湾和观湖国际公寓。  　　虽然市场有新的供给，北京东部各类型物业的出租空置率均有所下降。高档公寓的空置率较前一季度下降两个百分点，跌至27%；豪华公寓的空置率下降5.1%，至18.2%；酒店式公寓的空置率降低了1.2个百分点至16.7%。别墅的空置率下降1.5个百分点到20%。如果将现有和未来供给加总考虑，第二季度内住宅物业的总资本值较上一季度上升了4.1%。  　　尽管需求旺盛，第三使馆区的租金指数下跌了15%，这主要是因为该地区的项目大多较旧，并面临其他分市场新落成项目的竞争。第二使馆区的租金指数微降0.54%。CBD和第一使馆区的租金指数上升了0.9%。中心区的租金指数微升0.1%。  　　朝阳和顺义的别墅市场在二季度租售两旺。长岛澜桥三期和优山美地二期已经开始对外招租。凯安娜说：“考虑到政府目前对北京市别墅项目建设的态度，伴随最近关于90平米以下新住宅占总量70%的规定，我们预计地段良好的优质别墅将有升值空间。”  　　5月底，政府出台了抑制房价的15条举措，这些举措主要针对住宅市场。根据北京市建委的官方数据，随着这些措施的出台，新住宅项目6月的预售交易量较上一季度下降了6.3%，但仍比去年同期北京的交易量上升了14%。与之对应，来自本地房地产代理行的数据显示，二手房市场交易量则较去年同期有所下降，据估计降幅超过10%。  　　下半年市场展望  　　仲量联行北京董事总经理翰德伟概括道：“总体来讲，北京房地产市场强大的内在基础将支持住宅、写字楼和商铺市场的长期发展向好。”  　　展望未来，豪华住宅租赁市场将持续活跃，这主要得益于跨国企业的扩张，尽管有大量新供应出现，公寓和别墅出租市场的空置率在未来两年内仍会略微下降。写字楼租赁市场的需求仍将保持强劲，主要租赁行为来自现有租户续约和扩展面积。在商铺市场，对高档物业的需求旺盛，管理良好的产权式购物中心预计将会升值。翰德伟补充说：“高档商铺项目在2005年获得了理想的租金收益水平，在可预见的未来，预计租金将在现有水平上继续保持稳定。” 

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