上涨驱动因素并没有根本消除 房价下跌没有空间

    通过对房价上涨的机理和政策调控的路径进行分析，我们认为，宏观调控≠房价不涨或房价下跌。    第一，政策已经明确指出，调控的目的是维持房价的稳定，稳定并不等于不涨或下跌。2005年的“国八条”和2006年的“国六条”都明确提出调控的目的是维持房价的稳定，稳定的潜台词就是避免大幅上涨。在指导性文件中无一例外地肯定房地产行业的重要支柱性产业的地位。     第二，房价上涨的驱动因素并没有根本消除。     房地产开发的成本并没有降低。土地价格没有下降，建筑成本接近刚性，拆迁费用居高不下，融资成本逐日提高，拿地、拆迁、审批、建{TodayHot}设、贷款等速度和效率并没有提高多少，房地产开发的成本并没有降低。     行业盈利能力和控制能力也没有削弱。宏观调控有效地提高了房地产行业的准入门槛，提高了行业的集中度。“2006中国房地产百强企业研究”报告显示，房地产百强企业去年总体资产规模水平呈上升趋势，并出现了一批大型企业。其中，总资产规模超过100亿元的有15家，超过200亿元的有7家。百强企业2005年实现销售额2384亿元，占全国市场份额的18.06%；比2004年的13.49%、2003年的8.43%有较大幅度上升。在百强中，综合实力排名前10位的企业去年实现销售额686.62亿元，占全国市场份额的5.2%，分别较2004年、2003年增长了35.84%、92.45%，市场份额呈现逐年递增的趋势。研究显示，中国房地产行业资源开始逐渐向大型房地产企业集中。百强企业2003-2005年连续3年的年均销售额增长率为61.4%、年均主营业务收入增长率为49.35%、年均净利润增长率为50%，增长率处于30%-50%的企业最多。行业的盈利能力不仅没有削弱，反而有逐渐增强的趋势。     房地产的需求没有得到根本的抑制。虽然投机性的炒作受到了终点的打击，但是本轮房价上涨的主要的需求拉动因素依然存在，城市化的趋势和居民居住条件改善的需求并没有受到根本的抑制。     第三，土地供应的减少使房价下跌几无可能。国土资源部反复强调严格控制土地的供应，政府一再强调严格控制投资的规模。土地和投资的紧缩政策减少了未来房地产的供应量，进而大大降低了房价下跌的可能。

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