房地产专家王锋博士：深圳未来房价将有所回落

   近日深圳市公布了由市国土房产局和市规划局共同起草的未来五年全市建房规划，面向社会广泛征求意见。有关人士表示，这是“国15条”调整住房结构政策之后，我国由地方制定的第一个建房规划，意义重大，对于深圳市的房地产市场发展具有里程碑的意义。记者昨日专访了该规划的主要编研人之一、房地产专家王锋博士，对规划进行进一步解读。     实现常住人口户均一套房有把握    规划提出，在2006年~2010年期间，我市将建设各类住房69万套，基本实现常住人口户均一套房。那么，以5年的建房进度，这一目标能否实现？    王锋说，深圳市五年建房规划的总目标是，实现常住人口户均一套房，双困家庭完全解决住房问题。从总量上看，到2010年实现这一目标是没有问题的。{TodayHot}    深圳市现有多少套房？从城中村的调研看，城中村里接近200万套，产权登记部门登记在册的有102万套，另外处在发售和尚未竣工未办理登记的，估计有130万套。城中村现有房屋与产权登记的房屋两者加在一起超过300万套，2006年~2010年，我市还将新建69万套。按照“十一五”规划，到2010年我市常住人口将达到900万，按一户平均3人计算，规划完全可以实现一户一套房。    至于双困家庭，我市一年才五六百户，政府无论是以实物还是货币化的形式，都可以解决他们的住房问题。至于暂住人口的住房问题，王锋说，900万常住人口中，大部分是非户籍的暂住人口。900万之外的流动人口，其住房都可以通过城中村住房、集体宿舍等多种途径得到妥善解决。    每个项目严格执行“90／70”规定    怎样解决不同收入阶层的不同住房需求问题？五年建房规划对此也给予了明确回答。    在69万套住房里，政策性住房为14万套，商品房55万套，也就是说，政策性住房与商品房的比例是2比8。 {HotTag}   然而，面对深圳市旺盛的住房需求，其实这还是不够的。全市中等收入阶层对住房的需求占总需求的70％，王锋提出，为了满足中低收入阶层的住房需求，必须实行有条件的市场经济，严格执行国务院关于“90／70”的政策。    他透露，今后我市每年新批的房地产开发项目，都将严格执行每个项目90平方米以下套数占70％的规定，这一点已经在规划的附录中得到了体现。而且事实上，他预计，深圳在用地上执行“90／70”政策将会比国务院的规定还要严格。    闲置土地将是建房用地重要来源    众所周知，深圳市的土地资源已经十分紧缺，那么如何解决建房的用地问题呢？    “十一五”期间，深圳市新增用地总量为60平方公里，其中住房用地为12平方公里，占五分之一，比例是比较大的，体现了我市在用地上的以人为本理念。    规划提出，12平方公里中的10平方公里将用于商品房建设，2平方公里用于政策性住房。而在商品房建设的10平方公里中，新增供应的只有7平方公里，3平方公里将是存量土地，大量是已批未建的闲置土地。    新建住房密度将比以前高    为了保障未来五年深圳市建房目标的实现，规划提出多项制度创新。    一是适度增加住房供应。我市在土地供应的安排上已经体现了这一点。严格执行国务院有关政策，高效集约利用土地，适当提高住宅开发的容积率。目前特区内住宅容积率约为3,特区外为2.8左右。规划提出，今年特区内建房容积率不低于3.3,特区外容积率不低于3。可以说，此后我市新建住房密度都要比以前高。    国务院有关文件规定，应建立并完善在限套型、限房价基础上的竞地价、竞房价制度。市国土部门有关人士表示，对于“双限”商品房，一旦建设部下发有关通知，我市尽快试点推行，以限制地价和房价较快上涨。    规划也提出了将政府查处没收的违建住房转为公共租赁住房。专家表示，这也是我市探讨多种模式建房、解决住房问题的一种尝试。    预计房价将有一定幅度回落    王锋说，“该规划画了一幅未来五年深圳建房的蓝图，房地产市场结构总体上将比当前的不合理现状有很大的改善。目前我市90平方米住宅套数只占总数的30％，大量的是大户型和非普通住宅，普通人根本买不起。”    王锋预计，随着五年建房规划的逐渐实施，深圳市单套住房的总价和均价都将会有一定幅度的回落，将能够满足中低收入阶层的需求，与其实际收入水平相适应。    在未来5年中，尤其是建房计划每年都会均衡推出，市民可以根据自己的实际情况制定购房计划。比如今年公布的土地出让计划和建房计划，将会在明年中期推出。因此，规划是一种平衡实现个人住房需求的模式，市民可以有计划地买房，没有必要一窝蜂地去抢购。规划提出，今年特区内建房容积率不低于3.3,特区外容积率不低于3.

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