房地产业步入中期整合阶段2020年以后逐步衰退

    房地产行业和国民经济紧密相关，宏观经济、金融环境和政策环境都将影响到中国房地产业的发展，中国高速增长的宏观经济环境、人民收入水平的快速提高构成房地产高速发展的基本条件。 　　2005年，我国人均GDP接近1352美元，城镇居民人均居住面积约为26.11平方米，根据世界银行研究表明，住宅需求与人均GDP有着密切的联系，当一个国家人均GDP在800~4000美元时，房地产进入高速发展期；当人均GDP进入4000~8000美元时，房地产进入稳定快速增长期；当一国人均居住面积在达到30~35平方米之前，城镇居民将保持旺盛的居住需求。 　　新制定的十一五规划纲要指出：到2010年，我国人均GDP将达到19270元(折合为2353美元)，GDP年均增速达到7.5%，城市化水平由43%提高{TodayHot}到47%。这些都为房地产行业快速发展提供了源动力。 　　中国的房地产行业市场化是上世纪90年代初开始起步的。可以大致分为五个阶段：1990～2000年是初创阶段，2001～2005年是第一波加速发展阶段，而2006年开始调整、整合，预计2007年行业将开始经历大幅度的兼并整合，然后进入行业的第二波快速发展周期。而在2011年左右达到行业的90%饱和阶段，2011～2020年进入缓慢发展周期，2020年以后会逐步走向衰退。我们认为，目前中国的房地产市场正处于50%的拐点上，进入中期调整整合阶段。 　　哈佛住宅研究中心启动大量的资源来进行了统计学的分析，分析表明，虽然利率和其他因素也对房地产市场构成影响，但毕竟是人在买房，人口数量是最能预测房地产市场的长期走势的。人口结构变化直接与房地产需求有关，而房地产需求变化又影响房地产周期变化。人口统计数量及结构很大程度上决定房地产行业的发展周期。 　　据统计数据表明，1962~1980年中国处于人口增长高峰期，人口出生率一直保持在一个相当高的水平，尤其是1962~1970年。1962年人口出生率高达37.01‰，1965年高达37.88‰，1970年高达33.43‰。在1962~1980年间中国约有4.2亿婴儿出生。 　　从上世纪90年代开始，中国婴儿潮一代陆续进入结婚期、生育期、储蓄期和消费期。根据中国统计网数据，1995～2005年10年间我国办理的婚姻登记超过1亿对，这都直接导致房地产的需求不断增加，行业发展不断扩张，{HotTag}使得房地产行业发展经历了初创阶段后，在2000~2005年间快速进入一次加速阶段；进入2006年短期整合调整后，1962~1982年出生的人年龄在26~44岁之间，处于购置新房和改善性换房两种需求都很高的阶段，这种双重作用下，将进一步加快房地产业的发展，使得在2006~2010年间进入第二个加速阶段；到2011年，婴儿潮一代年龄结构对房地产发展仍存在一定的支撑作用，但他们住房需求趋势趋缓，这样房地产业将在2011~2020年处在平稳发展阶段。到2020年以后，人口对房地产的支撑作用越来越弱，房地产也将进入到衰退阶段。 　　目前国房四大指数中仅销售价格指数保持同比上升，其他三个指数较上季度和上年同期均出现了较为明显的回落，处于1998年以来的最低景气水平，这标志着房地产发展真正进入中期调整期。根据前述的研究和分析，我们预计2006年下半年开始行业将经历大幅度的兼并整合，好比凤凰涅槃，然后重铸行业集团，进入第二波发展周期。 　　最后，再对未来的市场趋势作一个判断，从需求来看，人均GDP在不断提高，适龄房地产消费人口数量也在增加，消费者的质量和数量都在不断提高，需求趋势增加；从供给来看，土地资源的稀缺性、设计标准的提高、原材料价材料价格提高等，这些都会导致供给成本的提升。单从供给和需求的关系来看，需求在增加，供给成本也在增加，而供应趋于减少，必然导致价格的上涨。虽然随着行业集中度不断加深，规模化将会使得供给成本也会相应减少，对价格的上涨有一定的抑制作用，但总体来说，在随后的几年内其价格还是会上扬。 (新汉业不动产机构执行董事)

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