经适房酝酿以租代售出台前北京经适房仍定向卖

     让无数中低收入家庭梦萦魂牵的经济适用房有可能改变现在的全售方式，取而代之以租赁，建设部有关专家组正在研究此事。不过北京市建委负责人22日表示，在新政出台之前，北京市仍然坚持目前执行的定向销售方式。  　　经适房供不应求  　　"以租代售"，即经济适用房改变现在全部出售的形式，部分或者全部面向低收入人群出租。这样的做法可以帮助更多中低收入家庭解决安{TodayHot}居问题，同时缓解目前经济适用房严重供不应求的矛盾。  　　据了解，目前北京市已取得经济适用房购买资格，正"排队"准备购买经济适用房的市民已多达十多万人，而本市每年竣工的经济适用房仅有200万平方米，以每套80平方米计算，也只有2万多套，而且大部分经济适用房已安排定向销售，"排队"的市民基本上是望梅止不了渴。  　　需求有望分流  　　有关部门正在酝酿的住房体制改革将最终形成一系列住房保障产品，即廉租房、经济适用房和限价商品房。其中廉租房只面对低保人群，租金非常便宜，但数量很少；不够条件申请廉租房的中低收入家庭可以申请租住经济{HotTag}适用房，这些住房条件较好，但租金要高于廉租房；希望购买产权房的中低收入家庭还有一个选择，就是购买限价商品房，这些房子比普通商品房便宜，但由于开发商缴纳了土地出让金，价格应该比现在销售的没有缴纳土地出让金的经济适用房要贵一些。因此，目前在经济适用房一个"窗口""排队"的市民将会分流到租赁经济适用房和购买限价房两个"窗口"。  　　基金当"新房东"  　　经济适用房以租代售牵涉到开发模式的问题。  　　现在经济适用房的开发模式是政府划拨土地，开发商建设，消费者购买；如果以租代售，投资一个经济适用房项目的回报期可能从2年变成20年，哪个开发商有耐心做这样的买卖呢？  　　华高莱斯国际地产顾问(北京)有限公司地产策划三部高级项目经理何锋说，本来经济适用房利润就比普通商品房要低，政府要求控制在3%以内，一旦实行"以租代售"后，其漫长的操作过程更会给开发商资金回笼造成一定的压力，因此肯定会有大量开发商选择利润更高的项目。  　　"不过，"何锋话锋一转，"不同的资本要求的回报不同，有的要求高利润高风险，有的要求低风险低利润。经济适用房的开发有一定的政府保障性质，政府会相应分担一定的风险，这样的话，政府可以把项目整体卖给基金，基金会对其稳定的租金回报感兴趣的。"  　　我爱我家房地产经纪公司北京分公司常务副总要嘉佳也同意这一观点:"部分基金可能会对经济适用房感兴趣，他们追求的是稳定的租赁回报率，而投资风险却小得多。"  　　开发经济适用房的东家，今后除了个别格外"厚道"的开发商，应该还会出现信托、基金等新的组织形式。这些金融组织并不懂房地产业务，因此代替他们行使开发职能的很可能是已有项目代建经验的项目管理公司。

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