解读闲林、余杭两大板块楼市发展前景

闲林和老余杭两大核心值得畅想

●闲林板块大约有15个楼盘，在售房源丰富。因受宏观调控、房产税收政策和配套问题等因素影响，目前，闲林公寓的均价已回落到了4500元/㎡左右，排屋在7000元/㎡，区域内行情低迷。 ●老余杭板块价格从4000元/㎡到4500元/㎡不等，居住比闲林便利，房价比闲林更底，配套比闲林成熟。而随着文一西路的通车，老余杭的房产由此进入一个新纪元。但缺少品牌开发商，老镇的改造难度大。　 {TodayHot}闲林板块交易平淡价格回落 闲林板块主要从绕城高速以西算起，沿02省道两侧，一直到老余杭的加油站，包括闲林镇、五常镇、仓前镇等，大约15个楼盘。从透明售房网上看，闲林楼盘的销售情况平平淡淡。 翡翠城·紫荆苑5月15日领出预售证，共62套房源，迄今还剩50套；庭院深深3月27日开盘时的419套，目前还剩210套；竹海水韵5月15日开盘时有487套，至今只卖出了67套；岸上蓝山去年5月推出的204套房源，到现在还有113套…… {HotTag}如今，闲林自翡翠城之后的项目，小高层、高层越长越高，除西溪山庄外，纯排屋项目屈指可数。5月份以前区域内房价一路攀升，3月初闲林山水的小高层、盛世嘉园二期第一组团的开盘均价达到了5500元/㎡的最高点，5月初翡翠城一期开盘受到了购房者疯“抢”，二手房成交价也一度接近6000元/㎡。 而目前，据余杭房地产协会统计，闲林公寓的均价已回落到了4500元/㎡左右，排屋在7000元/㎡。 之前因为没有上透明售房系统，销售情况都是各家开发商说了算，如今这真实的数据着实有点触目惊心。 一手房市场如此，二手房市场亦然。9月初，闲林某楼盘的一套房源挂出了3995元/㎡的出让单价，房东大有挥泪大甩卖的架势。然而据一位经纪人介绍，尽管房东挥泪，闲林一带二手房的成交并不活跃，接盘者寥寥。 排屋等低密度住宅是闲林区别与其他板块的优势，如桃花源可以说是杭州别墅的扛鼎之作。也许只有开发大众房产项目，整个区块才有可能火起来。因为此前的2004年底，爵士风情、盛世嘉苑的多层低价公寓便遭到了排队“哄抢”，与其说去年翡翠城进驻闲林、去年初留下镇土地出让拍出7000多元/㎡的楼面天价推动了闲林的红火，还不如说是因为闲林定位的改变造成了其热销，使得闲林成为去年杭州楼市上涨最快的区域之一。试想，如果不是闲林推出了低总价、小户型的普通住宅，不论周围房价是涨还是跌，又有多少人能承受别墅、排屋的总价呢？ 昨日的火爆仿佛还在眼前，可眼下区域内行情如此低迷，不得不让人欲探问其究竟。 宏观调控对闲林房产触动很深 宏观调控的影响，对闲林房产的触动很深。一直来闲林房产市场不温不火，直到去年3月才热起来。然而，去年5月后随着宏观调控的深入，其刚燃起的热情很快被扑灭了。此后开盘的各大楼盘纷纷陷入缓销甚至滞销，再加上6月份通过的杭州地铁规划的站点设计将闲林排除在外，同时其他板块降价等优惠动作频出，本来就有配套硬伤的闲林在失去了价格优势后，板块竞争更加无优势可言。 岸上蓝山是率先降价的，但从网上数据看，岸上蓝山的降价并没有给楼盘销售带来多大的利好，去年推的400套房源，现还剩273套。翡翠城的高价也开始让越来越理性的购房者望而却步。相对而言，西溪山庄、瑞城等高端项目受到的冲击较少，这与其排屋、别墅的稀缺性有关。 房产税收政策曾困扰闲林房产 之前闲林二手房市场降温，另一个原因就是余杭地区的二手房转让比杭州其它地区要多交2%的个税。 现在闲林已交付的有闲林山水和爵士风情，由于当年投资客居多，再加上配套等客观因素，这两个楼盘空住率很高，在各中介公司挂牌的不少，挥泪大甩卖的也不乏其人。像爵士风情一套5楼的房子，192㎡，挂牌价75万元，单价仅3900元/㎡左右。房东当初买的时候还有3%的契税、房屋维修基金以及多年下来的贷款利息等，这样的价格能保本就不错了。问题是买家还要加上5.5%的营业税、3%的契税以及2%的个所税，如此高的税负又有几个买家敢接手呢？ 8月1日开始在杭州全市范围内增收二手房转让个人所得税，这反而对余杭地区是个利好。尽管杭州主城区实行的是转让差额的20%或转让全额的1%的税率，余杭区仍旧实行转让全额的2%，但这个差距无疑缩小了。 配套问题是闲林板块的一个硬伤 缺乏配套其实是闲林板块竞争力不强的又一因素。按照政府对闲林区域的配套规划，02省道南面为规划区主中心，用地以行政办公用地、商业金融用地、广场、文化娱乐为主，北面沿和睦路规划为副中心，以大型超市、医院、商业金融、旅游服务为主，功能定位十分清晰。 但是，这些规划需靠开发商出钱来实施。“鸡生蛋、蛋生鸡”的矛盾解决起来其实不难，就是开发商让利联合做配套。宏观调控让区块回归理性，购房者下单越来越谨慎，眼光越来越挑剔，一些配套好、价格合理的区块仍旧能得到购房者的认同。闲林的开发商也开始静下心来，重新审视自己。 “现在的大工地，未来的新城西”，这是关于闲林最美丽的畅想。对于这个畅想的实现，西溪山庄、江南春城、新明半岛在做，其它楼盘或多或少都在做。 闲林第一个独立的、以家居建材为主打的大型商业项目宏丰家居城已于数月前动工，并将在近期推出第一批商铺。另外沃尔玛山姆会员店也将落户五常。西溪山庄规划了3万㎡的步行街，现在已经启动。随着明年底02省道高架的建成通车、高教路等各支路工程的推进，沃尔玛、宏丰家居城等一系列商业配套的跟进完善，闲林板块的元气有望逐渐恢复。 文一西路拉近老余杭与主城区距离 以前，老余杭一直在闲林的身后，老余杭与闲林的关系都处于被动，难以形成竞争优势。一则路途更远，二则现有的小镇配套不足以满足人们日益都市化的需求，三则至2004年底两地的房价相当，而老余杭缺少知名的品牌开发商和大盘。老余杭楼盘主要分布在镇南新区，从透明售房网上看，老余杭的价格从4000元/㎡到4500元/㎡不等，很多楼盘如南湖丽景等已进入销售尾声。 现在，老余杭终于从幕后走到了台前，这缘于文一西路的开通，缘于“麻雀虽小、五脏俱全”的配套，缘于比闲林更低的房价。 今年4月初，文一西路延伸段正式通车。如此一来，老余杭距主城区的距离一下子缩短了，其楼盘如今被纳入城西近郊楼盘的范畴。老余杭过去一直给人的感觉是地处郊区，非常遥远。其实按照地图上的直线距离来看，老余杭与杭州西部楼盘的聚集区只有约5公里，然而两者为何难以沟通？主要是因为文一西路到蒋村就断了，交通上的断层，造成了心理上的断层。即便老余杭有着绝佳的景观资源优势、成熟的生活配套优势、低廉的房价和生活成本优势，却因为交通阻碍了人们前去居住的脚步。 然而，一条路的修建往往能改变一个区域楼市的命运。随着文一西路延伸段的贯通，以及连接留下、闲林、老余杭的02省道的改建，为老余杭的房产带来新的机遇，大杭州居住圈版图将向西扩大，城西的概念扩大了。而老余杭镇作为两条快速路的交汇点，老余杭的房产，由此进入一个新纪元。 根据杭州市总体规划，余杭组团涉及余杭、闲林、中泰、仓前、五常等镇乡(管委会)区域，规划人口将达40万人。目前，仅正在开发的房地产项目就达50多个，总建筑面积611万平方米，建成后，几年内居住人口将达15万。 老余杭原是余杭市的市政府所在地，各类配套齐全，不乏高档设施和娱乐场所，配套主要集中在主干道禹杭路上，另外南渠街(古街)也是一大热点。而目前正在开发的新西湖无疑将为老余杭的配套锦上添花。 房产开发呈多产品类型局面　　 ●供应量在2000套左右。良渚板块多层公寓户型面积以120㎡-140㎡为主，总价在50-70万元；塘栖组团销售价格低，为3500-4000元/㎡。 ●良渚板块目前多层、小高层、排屋、别墅均有供应。塘栖组团因价格较低、环境宜人且配套较好特别吸引老年自住购房者。 这两大组团，目前的供应量在2000套左右。良渚组团在开发楼盘并不多，有良渚文化村的竹径茶语、北秀蓝湾、良渚十六街区等，因位于三墩的亲亲家园在行政区划上属于余杭区的良渚，这无疑加大了良渚的供应量，仅亲亲家园就有539套在售房源。 良渚板块的房地产开发目前呈多产品类型局面，多层、小高层、排屋、别墅均有供应。板块内的多层公寓户型面积以120㎡-140㎡为主，总价在50-70万元，符合目前市场的消费主流。 塘栖组团包括塘栖、崇贤和仁和等，之所以吸引杭州购房者，一方面价格较低、环境宜人；另一方面，这些近郊小镇“麻雀虽小，五脏俱全”的配套是自住型购房者特别是老年购房者购房的重要前提。目前该组团在售房源400余套，在售楼盘有水榭花都、清合嘉园等，销售价格在3500-4000元/㎡，甚至更低。 四大组团纳入余杭透明售房网 杭州房产信息网开通已经一年多了，给广大市民上网浏览房源、了解情况带来了很大的便利。除了杭州上网的八大区域外，余杭区现在到底还有多少房源、销售情况如何，一直是个谜。如今，这些问题随着余杭区房产信息网(http://www.yhfc.gov.cn)的开通迎刃而解。 经过1年多的建设，余杭区房产信息网于8月31日开通，购房者与房产商之间的信息不对称问题将得到有效解决。正如余杭区副区长楼建忠所说，现在开通余杭区透明售房网，是为了更好地贯彻国家对房地产行业的宏观调控。此前，余杭房地产市场中确实存在信息不透明、交易不规范、恶意炒作等影响楼市健康发展的不利因素，透明售房网的开通将为规范房产市场秩序起到较好的作用。 据悉，为保证透明售房网数据的准确性，余杭区各楼盘的销售量按照预售证和预售合同为依据，今年发放的57张预售证上的楼盘都已经纳入到透明售房网上。去年发放的100多张预售证，如果可售房源多于50套都必须纳入了透明售房网。在今后网站运行过程中，根据需要逐步完善数据。 从网上数据看，今年1-7月，余杭区交易套数5366套，交易面积为77.86万㎡，销售均价为4834元/㎡，新批住宅面积达到了76.5万㎡。 从透明售房网开通的第一天，记者看到，纳入余杭透明售房网的楼盘分临平副城、余杭组团、良渚组团和塘栖组团四大组团，共有8722套可售房源，相当于杭州主城区可售房源的1/2左右。四大组团中又以闲林、老余杭板块为核心的余杭组团存量最大，共有3876套可售房源，占总量的44%。通过四大组团的行情分析，广大购房者可以对余杭楼市有一个较为详尽的了解。 余杭楼市中流砥柱 ●作为一个独立且成熟的副城，房地产开发分四大区域，其中城南区品牌房产集结，是今后临平房地产潜在供应量最大的区域。 ●网上在售房源1730套，成交均价5375元/㎡。沃尔玛入驻，吸引不少外地购买者。目前成交量居余杭全区之冠。 与余杭区的其它几个区域相比，临平是一个独立且成熟的副城。临平目前网上在售房源1730套，从透明售房网上看，8月31日，余杭区成交39套、预定19套，其中临平的保元泽第就预定了15套；9月1日成交29套、预定24套，临平就成交了10套，成交均价5375元/㎡，东海·水景城预定了20套。临平的成交量是整个余杭区的中流砥柱。 按照行政划分及目前房地产的开发状况，临平大致可分为四大区域，即城中区、城南区(南苑)、城北区(开发区)以及星桥区域。城中区属于老城区，几乎没有什么项目。城南区主要以人民广场为中心，向南与东发展，因为与杭州临近，开发水平比较高，像绿城·临平桂花城、华立·东方俊园、东海·水景城、保元泽第等杭州购房者耳熟能详的楼盘都集中在这里，是今后临平房地产潜在供应量最大的区域。城北区在开发区成立后，房地产市场得到了迅速发展，目前在开发的有E世纪城市花园、格之林花园等，引起了越来越多的临平人尤其是新临平人的关注。星桥区域主要以天都城这一大盘为主。 临平房产开发主要依靠当地的购买力，近期随着临平各项配套的完善如沃尔玛的入驻，吸引了不少杭州主城区以及外地人购买。 作为余杭区的行政中心，也是一个独立的商业副中心，较大的有大红鹰、利群购物中心、中都广场等。从消费群体看，除临平本地居民外，由于地理位置靠近，周边地区如乔司、塘栖、星桥等地的居民，已形成在临平购物消费的习惯。今年初，沃尔玛将临平作为进军杭州的第一站，更是给临平的房产带来了巨大的利好。沃尔玛相关负责人坦言，临平与其它区块相比，最大的优势在于是一个成熟的区域，在这一区域进行商业运作，所需培育期较短又较具竞争力。

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