广州四十三万套小户型住房满足实际需求难度颇大

    最近公布的《广州市住房建设规划》提出，未来五年广州将建四十三万套九十平方米以下住房，无疑将形成一个中小户型供应的小高潮。绝对数量上的增加，能否对接市场的真正需求？面对“升级换房”为主要动机和缘由的广州住房消费现状，小户型在头三年满足了需求后，如何不至于再造成新的空置？人们不免产生疑虑。　　业内人士认为，该市楼市供求关系会发生三方面变化：{TodayHot}一是总量上，到二00七年住宅供应总量会超过需求；二是供应结构上，中小户型会逐渐占据主流，从二00八年开始市场上将有超过一千万平方米，十三万套的中小户型潜在供应量，将扭转目前的户型构成以大为主的格局；三是区域上，新增供应的重点区域将逐渐转向郊区，番禺、花都、萝岗、南沙的新增供应合计超过三分之二。 　　总之，目前供应偏小、户型偏大的楼市格局会被改写，新盘偏远的情况会被强化，郊区置业会随着城市外扩，交通基础设施完善而成为主流。中心城区的二手市场份额会超过一手市场。 　　在新游戏规则下，地产界人士表示，深感广州楼市有产品倒退的危机。“限户型、限楼价”、大规模建设经济适用房、廉租房等，有可能让广州房地产走回追求“性价比”的老路。九十平方米以下房子，理论上大部分属于工薪、中产阶层的房子。如何在市场上充斥七成这样的产品，而产品品质不下降，这是摆在广州房地产面前的大难题。 　　另外，市区项目七成户型面积要在九十平方米以下，必然带来人口密度增加，配套设施拥挤紧张的新局面。例如，停车位要做到一户一个，在当前广州市区的新项目中，已大都成为不可能。 　　专家指出，住宅产品不仅包括每家每户的单元套内面积，还包括住区的公共空间、综合配套以及相关服务。如果政府只是限房价、限房型，而不在综合配套和相关指标方面作出更详细的规定，就很难预防居住综合品质的倒退。 　　“双限双竞”类住宅定址哪里，一直备受关注。有关部门负责人坦言，从空间分布上来说，双限房的选址就是一个难题，如果选址在交通不便的地方，就不能解决居民的需求，好的地段又没有那么多土地用来供应。“双限双竞”类住宅将建在城市边缘地带，但如果定址太远(比如开发区)，能否吸引市民购买？ 　　业内人士普遍担心，“政府主导”的商品住宅会不会与“市场主导”产生矛盾？限房价到底限在什么位置才合适，既有利于市场，又可以让购房人负担得起，不会引发各方质疑，让多方共赢？

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