楼市观察：“国六条”之后房地产政策何去何从？

  　从2005年至2006年这一年多时间里，房地产政策层出不穷，从“国八条”到“国六条”等，让人目不暇接。毋庸置疑，政策对房地产市场的影响是巨大的，正确把握房地产政策的未来走向不仅对房地产投资者有战略意义，而且对从事证券投资乃至专业的商品期货市场市场投资者都有很重要的意义。　　“国八条”为何没有起到预期效果　　“国八条”出台之后，上海等城市的房价得到了遏止，但北京、深圳等城市的房价却出现了较大幅度的上涨。为什么会出现这样的局面？{TodayHot}我认为主要有以下两个原因： 　　部门之间的博弈和地方政府的阳奉阴违使房地产政策难以落到实处。2005年中央针对房地产行业的政策调控或许是经济领域有史以来规模最大的一次多个部委之间的协调工作，取得了不错的成效。但应该看到不同部门之间的利益协调是很困难的。本次调控虽然艰难地实现了协调作战，但最终仍无法摆脱行业利益的桎梏，如何协调管理，即便在调控过后，也是房地产市场的多个主管部门需要长期面对和解决的问题。 　　我们有理由相信，中国在房地产调控中，税收政策还会得到进一步的发挥。未来可能会出台的政策包括：不动产税、消费税，也有可能修改所得税法，对房地产的转让实行累进的税率。如果这些政策出台，都会对房地产市场产生明显影响。 　　这场利益的博弈还包括地方政府，不少地方政府在执行房地产新政时阳奉阴违。例如，“国八条”中要求地方政府采取有效措施调整住房结构，增加经济适用房的比例，但统计结果显示，2005年下半年，经济适用房的投资增长速度不是加快而是放慢了；按照规定，出让的土地必须在两年内开发，否则要收回，但该政策也无法得到落实。地方政府以及地方政府的官员与房地产市场之间的利益关系是十分复杂的，这是分析房地产政策效果的关键。 　　人民币升值预期使金融政策无法得到有效施展。在房地产调控中，金融手段包括利率、信贷、首付比三个方面，在资金过剩的背景下，这三个方面对调控的作用都十分有限。 {HotTag}　　第一，利率。从2004年10月至今，央行对利率进行了三次调整，总体上提高利率。但是，在人民币升值的背景下，利率上调的空间非常有限。2006年4月，央行提高贷款利率的同时保持存款利率的不变，说明了人民币升值的预期对利率有很大的制约，道理十分简单，如果存款利率上升，就会有更多的国外热钱涌入中国，人民币升值的压力就会更大。因此，利率的操作空间是十分有限的，通过大幅度提高利率的方法来遏止住房价格是有难度的。 　　第二，信贷。通过贷款条件的限制来调节房地产，看似很好的办法，但在房地产市场却会失灵。因为对于银行来说，房地产贷款不仅是利润最高的贷款，并且风险也最小。在利益的驱动之下，希望通过卡紧信贷关口，却难以真正实行。即使国内贷款紧缩，国外的游资也会进入中国市场。 　　第三，首付比例。最近，有媒体报道说央行准备提高首付比，将首付比提高到五成，随后，央行出面澄清，没有此计划。我国的首付比大多数在三成，这是比较合适的比例，再提高的难度很大，如果老百姓在三成首付比的情况下都买不起房子，那么将首付比提高就更加买不起房子了。除非实行差异化的策略，对于大户型和多套住房实行高首付比，这是可行的。　　应充分重视税收政策对房地产市场的影响 　　在2005年、2006年的房地产政策中都充分重视税收政策的作用。“国八条”中有关税收手段是这样的：要充分运用税收等经济手段调节房地产市场，加大对投机性和投资性购房等房地产交易行为的调控力度。自2005年6月1日起，对个人购买住房不足2年转手交易的，销售时按其取得的售房收入全额征收营业税；个人购买普通住房超过2年(含2年)转手交易的，销售时免征营业税；对个人购买非普通住房超过2年(含2年)转手交易的，销售时按其售房收入减去购买房屋的价款后的差额征收营业税。 　　2006年7月18日国税总局公布了108号文件，发布征收个人二手房转让所得税通知，按照20%的税利征收住房转让的所得税。 　　和金融手段相比，税收政策有明显的优点：可以做到精确打击。在打击房地产投机的同时，不会使其他行业无辜受到牵连，也不会让一般老百姓的正常生活受到影响；税收部门与房地产行业没有直接的利益关系，税收政策容易得到贯彻实施。 　　从国外的经验看，在抑制房地产价格时也十分重视税收政策。我们有理由相信，中国的房地产调控中，税收政策还会得到进一步的发挥。未来可能会出台的政策包括：不动产税、消费税，也有可能修改所得税法，对房地产的转让实行累进的税率。如果这些政策出台，都会对房地产市场产生明显影响。投资者应该给予足够的重视。     未来重点应该是完善住房保障制度 　　国八条和国六条的核心都是打击投机、调整住房供应结构，希望通过市场的途径使住房市场的供给与需求的结构得到平衡。但国内外的实践表明，依靠市场的力量是无法使住房市场得到均衡的。完全的住房市场化必然会出现住房市场的结构性矛盾：有限的土地资源会配置到收益较高的高档住宅上，而中低收入阶层无法得到他们所需要的住房。不断高涨的房价和越来越多的城市人群无法购买住房会使住房问题从一个经济问题演变成为一个政治问题。为了得出这个结论，西方国家探索了几百年。20世纪初开始出现住房干预政策，现代住房制度开始形成。不少国家把公民享有住房的权利写入了宪法。　　我国在设计住房制度改革的思路时也充分借鉴了西方国家在完善公共住房保障制度上的努力与探索。1998年的《国务院关于深化住房制度的决定》(即23号文)明确规定：在我国推行住房分类供应制度，即对高收入者供应商品房，对中低收入者供应含有一定住房社会保障的经济适用住房，对最低收入者供应含有较多住房社会保障的廉租屋。这是适合我国国情的正确选择，但在后来的实践中，我们有意无意地偏离了该指导思想，企图用完全市场化的方法来解决我国的住房问题。 　　对高收入者供应商品房，对中低收入者供应含有一定住房社会保障的经济适用住房，对最低收入者供应含有较多住房社会保障的廉租屋。这是适合我国国情的正确选择，但在后来的实践中，我们有意无意地偏离了该指导思想，企图用完全市场化的方法来解决我国的住房问题 　　在十七大召开之前，为了缓和住房价格不断上涨所带来的社会压力，政府会在住房制度的调整方面有所作为，住房制度的改革思路会回到或部分回到23号文件的精神上来。 　　从住房制度的实践看，经济适用房在操作中面临分配的难题，受到了市场各方的强烈谴责，对经济适用房的政策会作出相应的修改，例如，在10月初北京市推出的“经济适用房回购制度”就是很好的办法，未来全国的其他城市的经济适用房政策很可能都效仿北京市的做法。在我国现行的住房保障制度中，廉租房也是一种重要的形式，但目前的廉租房的覆盖面仅仅限于城市低保人群，这些人口约占城市人口的1%左右，未来的廉租房的覆盖面应该会有大幅度上升，政府会通过大幅度增加廉租房供给的方式来缓解住房市场的结构性矛盾。 　　由于我国的住房价格已经连续多年快速上涨，住房消费已经出现了过度消费的迹象，部分城市的房地产已经出现比较大的泡沫，如果上述政策会出台，会直接冲击住房市场的价格，房地产泡沫随时会出现崩溃，其中的风险是不言而喻的。有人会心存侥幸，认为政府不会让房地产泡沫崩溃的。是的，世界上没有一个政府希望房地产泡沫崩溃的，但有几个房地产市场泡沫没有崩溃呢？再看看中国的股市，2001年后，出台的多少政策意图挽救其下跌的走势，但成效甚微。希望中国的房地产市场不会重蹈股市之覆辙。

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