工程造价招标研究方案

1、工程价造的可行性研究报告怎么写？

前瞻产业研究院《工程价造可行性研究报告》，这应该只是可研样板，具体项目建议具体咨询专家意见再做打算。
1.2.1 前瞻可行性研究步骤
1.2.2 工程造价项目可行性研究基本内容
（1）项目名称
（2）项目建设背景
（3）项目承办单位
（4）项目建设用地
（5）项目建设期限
（6）项目建设内容与规模
（7）项目开发建设模式
（8）工程造价可行性研究报告编制依据
1.2.3 前瞻对工程造价项目可行性研究结论
（1）前瞻项目政策可行性研究结论
（2）前瞻产品方案可行性研究结论
（3）前瞻建设场址可行性研究结论
（4）前瞻工艺技术可行性研究结论
（5）前瞻设备方案可行性研究结论
（6）前瞻工程方案可行性研究结论
（7）前瞻经济效益可行性研究结论
（8）前瞻社会效益可行性研究结论
（9）前瞻环境影响可行性研究结论
第2章：工程造价行业市场分析与前瞻预测
2.1 工程造价项目涉及产品或服务范围
2.2 工程造价行业前瞻市场分析
2.2.1 政策、经济、技术和社会环境分析
2.2.2 工程造价市场规模分析
2.2.3 工程造价盈利情况分析
2.2.4 工程造价市场竞争分析
2.2.5 工程造价进入壁垒分析
2.3 工程造价行业市场前瞻预测
第3章：工程造价项目建设场址分析
3.1 工程造价项目建设场址所在位置现状
3.1.1 项目建设地地理位置
3.1.2 项目建设地土地权类别
3.1.3 项目建设地土地利用现状
3.2 工程造价项目场址建设条件
3.2.1 项目建设场址地形、地貌、地震情况
3.2.2 项目建设场址工程地质与水文地质
3.2.3 项目建设场址经济条件
3.2.4 项目建设场址交通条件
3.2.5 项目建设场址公用设施条件
3.2.6 项目建设场址防洪、防潮、排涝设施条件
3.2.7 项目建设场址法律支持条件
3.2.8 项目建设场址气候条件
3.2.9 项目建设场址自然资源条件
3.2.10 项目建设场址人口条件
3.3 工程造价项目建设地条件对比
3.3.1 项目建设条件对比
3.3.2 项目建设投资对比
3.3.3 项目运营费用对比
3.3.4 项目推荐场址方案
3.3.5 项目场址位置图
第4章：工程造价项目技术方案、设备方案和工程方案
4.1 工程造价项目技术方案
4.1.1 项目生产方法
4.1.2 项目工艺流程
4.1.3 项目技术来源
4.1.4 推荐方案工艺流程图
4.2 工程造价项目设备方案
4.2.1 项目主要设备选型
4.2.2 项目主要设备来源
4.2.3 推荐方案的主要设备
4.3 工程造价项目工程方案
4.3.1 项目工程建设内容
4.3.2 项目特殊基础工程方案
4.3.3 项目工程建设规模
4.3.4 项目建筑安装工程量估算
4.3.5 项目主要建设工程一览表
第5章：工程造价项目节能方案分析
5.1 节能政策与规范分析
5.1.1 节能政策分析
5.1.2 节能规范分析
5.2 工程造价项目能耗状况分析
5.2.1 工程造价项目所在地能源供应状况
5.2.2 工程造价项目能源消耗状况分析
5.3 工程造价项目节能目标和措施分析
5.3.1 项目节能目标
5.3.2 节约热能措施
5.3.3 节电措施
5.3.4 节水措施
5.4 工程造价项目节能效果分析
5.4.1 装备节能效果
5.4.2 建筑节能效果
第6章：工程造价项目环境保护分析
6.1 工程造价项目建设场址环境条件
6.2 工程造价项目主要污染源和污染物
6.2.1 项目主要污染源分析
6.2.2 项目主要污染物分析
6.3 工程造价项目环境保护措施
6.3.1 大气污染防治措施
6.3.2 噪声污染防治措施
6.3.3 水污染防治措施
6.3.4 固体废弃物污染防治措施
6.3.5 绿化措施
6.4 环境保护投资预算
6.5 环境影响评价分析
6.6 地质灾害及特殊环境影响
6.6.1 工程造价项目建设地址地质灾害情况
6.6.2 工程造价项目引发发地质灾害风险
6.6.3 地质灾害防御的措施
6.6.4 特殊环境影响及保护措施
第7章：工程造价项目劳动安全与消防
7.1 编制依据和执行标准
7.1.1 项目编制依据
7.1.2 项目执行标准
7.2 危险因素和危害程度
7.2.1 安全隐患主要存在部位与危害程度
7.2.2 有害物质种类与危害程度
7.3 前瞻安全措施方案
7.3.1 工艺和设备安全选择措施
7.3.2 对危险作业的保护措施
7.3.3 对危险场所的防护措施
7.4 前瞻消防措施方案
7.4.1 火灾隐患分析
7.4.2 前瞻消防设施方案
第8章：工程造价项目组织架构与人力资源配置
8.1 工程造价项目组织架构
8.1.1 项目法人组建方案
8.1.2 项目管理机构组织架构
8.2 工程造价项目人力资源配置
8.2.1 项目员工数量
8.2.2 员工来源及招聘方案
8.2.3 员工培训方案
8.2.4 工资与福利
第9章：工程造价项目实施进度分析
9.1 工程造价项目实施进度规划
9.1.1 项目管理机构设立
9.1.2 项目资金筹集安排
9.1.3 项目技术获取转让
9.1.4 项目勘察设计
9.1.5 项目设备订货
9.1.6 项目施工前期准备
9.1.7 项目完整竣工验收
9.2 工程造价项目实施进度表
第10章：工程造价项目投资预算与融资方案
10.1 工程造价项目投资预算
10.1.1 项目总投资
10.1.2 固定资产投资
10.1.3 流动资金
10.2 工程造价项目融资方案
10.2.1 项目资本金筹措
10.2.2 项目债务资金筹措
10.2.3 项目融资方案分析
第11章：工程造价项目财务评价分析
11.1 财务评价依据及范围
11.1.1 财务评价依据
11.1.2 财务评价范围和方法
11.2 前瞻对工程造价项目销售收入估算
11.2.1 产品生产规模
11.2.2 项目实施进度
11.2.3 年新增销售收入和增值税及附加估算
11.3 前瞻对工程造价项目经营成本和总成本费用估算
11.3.1 费用估算基础数据
11.3.2 年总成本费用估算
11.3.3 年经营成本估算
11.4 财务盈利能力分析
11.4.1 利润总额及分配
11.4.2 现金流量分析
11.4.3 投资效益分析
11.5 财务清偿能力分析
11.6 财务生存能力分析
11.7 不确定性分析
11.7.1 盈亏平衡分析
11.7.2 敏感性分析
11.8 财务评价主要数据及指标
第12章：前瞻对工程造价项目社会效益与风险评价分析
12.1 社会效益前瞻
12.2 工程造价项目风险前瞻
12.2.1 项目风险定性分析
12.2.2 项目风险防范措施
第13章：附图、附表、附件

2、工程造价多少钱才需可行性研究报告

前瞻产业研究院《工程价造可行性研究报告》，这应该只是可研样板，具体项目建议具体咨询专家意见再做打算。1.2.1前瞻可行性研究步骤1.2.2工程造价项目可行性研究基本内容（1）项目名称（2）项目建设背景（3）项目承单位（4）项目建设用地（5）项目建设期限（6）项目建设内容与规模（7）项目开发建设模式（8）工程造价可行性研究报告编制依据1.2.3前瞻对工程造价项目可行性研究结论（1）前瞻项目政策可行性研究结论（2）前瞻产品方案可行性研究结论（3）前瞻建设场址可行性研究结论（4）前瞻工艺技术可行性研究结论（5）前瞻设备方案可行性研究结论（6）前瞻工程方案可行性研究结论（7）前瞻经济效益可行性研究结论（8）前瞻社会效益可行性研究结论（9）前瞻环境影响可行性研究结论第2章：工程造价行业市场分析与前瞻预测2.1工程造价项目涉及产品或服务范围2.2工程造价行业前瞻市场分析2.2.1政策、经济、技术和社会环境分析2.2.2工程造价市场规模分析2.2.3工程造价盈利情况分析2.2.4工程造价市场竞争分析2.2.5工程造价进入壁垒分析2.3工程造价行业市场前瞻预测第3章：工程造价项目建设场址分析3.1工程造价项目建设场址所在位置现状3.1.1项目建设地地理位置3.1.2项目建设地土地权类别3.1.3项目建设地土地利用现状3.2工程造价项目场址建设条件3.2.1项目建设场址地形、地貌、地震情况3.2.2项目建设场址工程地质与水文地质3.2.3项目建设场址经济条件3.2.4项目建设场址交通条件3.2.5项目建设场址公用设施条件3.2.6项目建设场址防洪、防潮、排涝设施条件3.2.7项目建设场址法律支持条件3.2.8项目建设场址气候条件3.2.9项目建设场址自然资源条件3.2.10项目建设场址人口条件3.3工程造价项目建设地条件对比3.3.1项目建设条件对比3.3.2项目建设投资对比3.3.3项目运营费用对比3.3.4项目推荐场址方案3.3.5项目场址位置图第4章：工程造价项目技术方案、设备方案和工程方案4.1工程造价项目技术方案4.1.1项目生产方法4.1.2项目工艺流程4.1.3项目技术来源4.1.4推荐方案工艺流程图4.2工程造价项目设备方案4.2.1项目主要设备选型4.2.2项目主要设备来源4.2.3推荐方案的主要设备4.3工程造价项目工程方案4.3.1项目工程建设内容4.3.2项目特殊基础工程方案4.3.3项目工程建设规模4.3.4项目建筑安装工程量估算4.3.5项目主要建设工程一览表第5章：工程造价项目节能方案分析5.1节能政策与规范分析5.1.1节能政策分析5.1.2节能规范分析5.2工程造价项目能耗状况分析5.2.1工程造价项目所在地能源供应状况5.2.2工程造价项目能源消耗状况分析5.3工程造价项目节能目标和措施分析5.3.1项目节能目标5.3.2节约热能措施5.3.3节电措施5.3.4节水措施5.4工程造价项目节能效果分析5.4.1装备节能效果5.4.2建筑节能效果第6章：工程造价项目环境保护分析6.1工程造价项目建设场址环境条件6.2工程造价项目主要污染源和污染物6.2.1项目主要污染源分析6.2.2项目主要污染物分析6.3工程造价项目环境保护措施6.3.1大气污染防治措施6.3.2噪声污染防治措施6.3.3水污染防治措施6.3.4固体废弃物污染防治措施6.3.5绿化措施6.4环境保护投资预算6.5环境影响评价分析6.6地质灾害及特殊环境影响6.6.1工程造价项目建设地址地质灾害情况6.6.2工程造价项目引发发地质灾害风险6.6.3地质灾害防御的措施6.6.4特殊环境影响及保护措施第7章：工程造价项目劳动安全与消防7.1编制依据和执行标准7.1.1项目编制依据7.1.2项目执行标准7.2危险因素和危害程度7.2.1安全隐患主要存在部位与危害程度7.2.2有害物质种类与危害程度7.3前瞻安全措施方案7.3.1工艺和设备安全选择措施7.3.2对危险作业的保护措施7.3.3对危险场所的防护措施7.4前瞻消防措施方案7.4.1火灾隐患分析7.4.2前瞻消防设施方案第8章：工程造价项目组织架构与人力资源配置8.1工程造价项目组织架构8.1.1项目法人组建方案8.1.2项目管理机构组织架构8.2工程造价项目人力资源配置8.2.1项目员工数量8.2.2员工来源及招聘方案8.2.3员工培训方案8.2.4工资与福利第9章：工程造价项目实施进度分析9.1工程造价项目实施进度规划9.1.1项目管理机构设立9.1.2项目资金筹集安排9.1.3项目技术获取转让9.1.4项目勘察设计9.1.5项目设备订货9.1.6项目施工前期准备9.1.7项目完整竣工验收9.2工程造价项目实施进度表第10章：工程造价项目投资预算与融资方案10.1工程造价项目投资预算10.1.1项目总投资10.1.2固定资产投资10.1.3流动资金10.2工程造价项目融资方案10.2.1项目资本金筹措10.2.2项目债务资金筹措10.2.3项目融资方案分析第11章：工程造价项目财务评价分析11.1财务评价依据及范围11.1.1财务评价依据11.1.2财务评价范围和方法11.2前瞻对工程造价项目销售收入估算11.2.1产品生产规模11.2.2项目实施进度11.2.3年新增销售收入和增值税及附加估算11.3前瞻对工程造价项目经营成本和总成本费用估算11.3.1费用估算基础数据11.3.2年总成本费用估算11.3.3年经营成本估算11.4财务盈利能力分析11.4.1利润总额及分配11.4.2现金流量分析11.4.3投资效益分析11.5财务清偿能力分析11.6财务生存能力分析11.7不确定性分析11.7.1盈亏平衡分析11.7.2敏感性分析11.8财务评价主要数据及指标第12章：前瞻对工程造价项目社会效益与风险评价分析12.1社会效益前瞻12.2工程造价项目风险前瞻12.2.1项目风险定性分析12.2.2项目风险防范措施第13章：附图、附表、附件

3、求：项目管理方案 从项目研究立项，一直到建成、交付使用 越详细越好

一、 甲方在开发前期的工作
（以上海市为例）
一、 确定投资建设工程项目
对项目从前期开发角度入手，进行合理分析和有效测算，为公司决策提供重要依据。
二、建设项目用地计划办理
1.所需资料
a.地形图（划示用地范围，标明大约面积）
b.与地块出让单位签署的用地协议
2. 办理程序
a.备齐资料
b.到地块所在地土地部门办理
三、建设工程项目建议书的编制与报批
1.编制及所需资料
a. 开发单位营业执照
b. 开发资质证书
c 用地计划审核意见
d. 建筑设计方案（总平面图等）
e. 其他相关资料
2.报批程序与报批资料
a.将所需资料备齐送至投资咨询公司，委托其编制《项目建议书》
b.准备《关于项目建议书报批申请报告》
c.将《项目建议书》与申请报告送计委报批
注：投资3000万元以下项目由区计委立项；超过3000万元以下项目由区计委转报有关部门审批
四A、建设工程项目选址意见申办
1. 所需资料
a.批准的项目建议书或其他计划文件（复印件一份）
b.地形图（均应划示用地范围） 4份
c.土地权属证（复印件1份）
d.联建协议书（复印件1份）
e.选址论证
f.上海市建设项目选址意见书申请表（到区规划局领取）
2. 申办程序
a.准备数份项目建议书批复及数份地形图
b.将上述资料分送有关部门签署选址意见并加盖公章
c.将有关部门的意见备齐，同时备齐（1）项所有资料，送区规划局规划科办理
四B、建设用地规划许可证申办
1. 所需资料
a.建设工程的计划批准文件（批准的项目建议书或其他计划文件）（复印件一份）
b.地形图（均应划示用地范围） 6份 （其中一份应有消防、环保、交通、防疫、水利等部门选址意见及公章）
c.国有土地使用权出让合同文件及副图（1份）
d.上海市建设项目选址意见书申请表（到区规划局领取）
e.申请报告（红头文件）
f.其他需说明的图纸或文件
2. 申办程序
a.备齐上述所有资料
b.送区规划局规划科办理
五、建设工程项目地名报批
1. 所需资料
a.项目批文（批准的项目建议书或其他计划文件）（复印件一份）
b.地形图（均应划示用地2份
c.总平面图（3份）
d.建设用地规划许可证及批文
e.申请报告（红头文件）
f.其他需说明的图纸或文件
2. 申办程序
a.备齐上述所有资料及1500元支票
b.送区地名办办理
六、建设工程项目报建
1. 所需资料
a.《上海市建设工程报建表》（到市报建处领取）
b.企业法人营业执照及有关证明原件和复印件
c.项目建议书批文原件及复印件
d.银行出具的建设资金落实证明（验资报告）
e.《上海市建设单位工程技术人员和管理人员核定申报表》（到市报建处领取）
f.专业技术人员和管理人员技术职称证书原件及复印件
g.《住宅项目配套建设审核申请表》
h.《住宅新开工审核通知单》
七、工程项目设计招标办理
1. 所需资料
a.报建工程项目IC卡
b.上海市建设工程设计招标项目登记表
c.《上海市建设工程设计招标文件报批表》（到市招标办领取）
d.《上海市建设工程设计评标小组报批表》（到市招标办领取）
e.工程设计任务书
f.建设用地规划许可证
g.工程项目选址意见批文
2.办理程序
a.备齐上述资料
b.到市设计招标办办理
八、设计方案评标会召开及设计单位中标办理
1. 所需资料
a.项目设计方案、建设用地规划许可证、项目选址意见书、设计任务书、项目建议书批文等若干份
b.会议通知书
2. 办理程序
a.备齐上述资料
b.提前三天分送各评委
c.到市招标办召开评标会（会务费300元）
中标办理a.设计方案评标会会议纪要b.评委评标意见书
九、建设工程规划设计要求申办
1. 所需资料
a.上海市建设工程规划设计要求申请表（到区规划局领取）1份
b.计划批准文件 1份
c.土地使用权属证件 1份
d.房屋权属证 1份
e.危房鉴定报告
f.地形图（划示用地范围） 2份
办理程序a.备齐上述资料b.送区规划局规划科办理
十、工程项目设计方案深化、修改
根据规划局批文要求修改设计方案
二、 基本建设工程预算审计咨询及其流程
一、基本建设工程预算审计咨询及其流程
基本建设工程预算是在施工图设计完成之后编制的工程造价文件，称为施工图预算，亦称“设计预算”，简称“预算”。因为是在施工之前编制的，所以它反映的只是基本建设工程的预计造价、计划价格。
基本建设工程预算审计咨询业务内容，可以是编制预算，也可以是对已编制的预算进行审核。
1．预算的编制的一般程序。
(1)熟悉和掌握资料和现场条件，主要是国家和当地政府颁发的有关法律、法规和政策文件、相关的定额、取费标准、材料、设备价格等，以及施工图纸、设计说明、施工方案、水文地质资料等；
(2)制订编制方案和计划，主要是人员、时间的安排和编制步骤与要求；
(3)计算工程量；
(4)确定分部分项工程的单价；
(5)计算合价并汇总；
(6)计算各项取费；
(7)计算该基本建设工程的预算总价，即预算造价。
由于施工图预算是实行工程包干，进行工程结算，实行经济核算和考核工程成本的依据，其编制是一项技术性和政策性要求很高的工作，特别是工程量的计算非常繁琐。如果编制者不具独立性，或业务水平不够，或责任心不强，都很难保证其准确性。
因此，加强对施工图预算的审计，对于保证基本建设工程的顺利完成，维护甲乙双方经济利益，控制造价，节约建设成本，具有重大的意义。
2．施工图预算审计的一般程序。
(1)熟悉和掌握资料和现场条件，与编制不同的是，还要熟悉和了解送审预算及其工程量计算底稿；
(2)制订审核方案和计划，重点是选择审查方法、人员和时间(包括核对时间)的安排，以及审查步骤和要求；
(3)审查工程量是否准确，按照施工图纸和送审预算的工程量计算底稿进行审查，如工程量计算底稿，则须自行计算后再与送审预算的工程量比较；
(4)审查分部分项工程的单价是否正确合理，注意有无错套、高套、重复选套定额的情况；
(5)审查设备、材料价格是否合理、符合规定；
(6)审查有无计算错误；
(7)审查各项取费是否符合规定；
(8)综合整理审查资料，形成初步成果；
(9)与原编制单位交换意见、核对、签章确认定案后形成最终成果。
二、基本建设工程结算审计咨询及其流程
基本建设工程结算是在工程竣工后编制的工程造价文件，称为竣工结算，简称“结算”。因为结算是在施工完成已经竣工后编制的，所以它反映的是基本建设工程的实际造价。
结算一般是由施工单位编制，提交建设单位审核批准。
结算审计的一般程序：
(1)熟悉和掌握资料及现场情况，与预算审计相比，还要着重熟悉和掌握施工合同(包括补充合同、补充协议等)关于结算的有关约定、工程施工过程中的变化(包括设计变更和现场签证、材料和设备价格的改变、国家法律、法规和政策规定的变化等)、送审结算书及其工程量计算底稿、工程款的支付、质量验收等资料。
(2)步骤与预算审计基本相同，不同的是应根据竣工图纸和设计变更来进行审查，特别要注意增加的是否多计、减少的是否未计或少计。
(3)审查各项取费是否符合规定，要注意取费规定如果在施工期间发生变化，要严格按照规定以及合同的约定进行处理。
(4)审查签证费用，主要注意下列问题：①签证手续是否完备；②签证的原因是否合理，是否应计人工程造价；③签证的内容是否属实；④签证的数量是否准确；⑤签证的价格是否合理；⑥是否有重复现象。
(5)审查索赔费用，包括乙方向甲方的索赔和甲方向乙方的索赔，注意下列问题：①索赔的手续是否符合合同的规定；②索赔的原因是否成立；③索赔的证据是否充分；④索赔的计算是否准确合理。
(6)综合整理审查资料，形成初步成果。
(7)与建设单位、施工单位交换意见，进行核对，并三方签章确认后定案，形成最终成果。
三、基本建设工程决算审计咨询及其流程
基本建设工程决算是竣工验收交付使用阶段，由建设单位编制的基本建设工程项目从筹建到竣工投入使用过程中总体实际成本的文件，是建设单位向国家报告基本建设工程总体实际造价和投资效果的重要文件，称为竣工决算，简称“决算”。竣工决算要正确核定新增固定资产价值，考核投资效果。
竣工决算由竣工决算报表、竣工决算报告说明书、竣工工程平面示意图、工程造价比较分析四部分组成。大中型基本建设工程项目竣工决算报表一般包括竣工工程概况表、竣工财务决算表、建设项目交付使用财产总表及明细表、建设项目建成交付使用后的投资效益表等，小型项目竣工决算报表则只由竣工决算总表和交付使用财产明细表组成。
竣工决算应由建设单位编制，但由于某些原因，很多基本建设工程没有编制竣工决算，有些竣工决算的编制质量不高，因此，也可由建设单位委托具有资质的社会中介咨询机构帮助建设单位编制。
1．审核竣工决算的编制依据，包括竣工决算编制工作有无专门组织，各项清理工作是否全面、彻底，编制依据是否符合国家有关规定，资料是否齐全，手续是否完备，对遗留问题处理是否合理。
2．审核工程造价，这部分审计与竣工决算的审计一样；但还应增加对设备费、土地费、管理费等的审查。
3．审核基本建设工程的建设和概算执行情况，包括是否按批准的初步设计进行，是否严格按批准的概算内容执行，有无概算外项目和提高建设标准、扩大建设规模的情况，有无重大质量事故和经济损失。
4．审核竣工财务决算表，核实基本建设工程的资金的来源、支出及结余等财务情况。
5．审核基本建设工程合同工期执行情况和合同质量等级控制情况。
6．审核交付使用资产情况，包括固定资产、无形资产、递延资产确定得是否正确、真实，有关手续是否办理、流动资产及其移交等内容，特别要注意待摊投资及其确定和分配是否合规、正确、尾工工程和结余资金是否真实、合规，建设收入是否合规，账务处理是否正确、分配是否合规，包干指标的完成情况，结余的核算和账务处理是否合法、合规、真实、正确等。
7．综合整理审核资料，形成初步成果。
8．与建设单位交换意见、核对后形成最终成果并提出对原竣工决算进行调整的意见。
迈克?E?米勒斯《房地产开发－原理与程序》中的房地产开发八阶段模型
迈克·米勒斯认为，开发商自有投资开发意向，到项目规划设计、施工建设、营销租赁、物业管理都有一个合乎逻辑和开发规律的程序。虽然因具体条件的变化会导致保修环节的作为有所变化，但一般来说，各程序的的具体步骤不会有太大变化。他说“开发过程至少需要包括这样一些阶段：提出投资设想、细化这个设想、检验其可行性、合同谈判、签署正式委托协议、项目开工建设、竣工与投入使用、项目建成后的运营管理”。
但是，米氏同时强调如下三个要点：
实际的开发过程很难沿直线一步一步地向前进行，但我们归纳出来的开过不可能完全模拟开发商与其合作伙伴之间经常不断地谈判所导致的工作步骤变化。
开发是一种艺术，它是一种非常复杂且具有创造性的活动，开发中的有些做法不会合合乎逻辑，有许多决策要靠直觉做出判断。
在第一个阶段，开发商都要考虑开发程序中所有还没完成的阶段，即每一个决策不仅要考虑对本阶段的影响，更要考虑其对后续阶段尤其是对项目整个生命周期的影响。
其著名的八阶段模型分为如下八个阶段：
一：提出投资设想
开发商在对当地房地产市场有比较深入的了解并占有大量市场信息的基础上，探讨投资可能性，寻找多个可供选择的投资机会，在头脑中快速判断其可行性。
二：投资设想细化
开发商选择出实现其开发设想的开发用地，探讨技术可行性，与潜在的租客、业主、银行、合作伙伴、专业人士接触，做出初步设计方案，探讨获取开发用地的可行性。
三：可行性研究
开发商进行正式市场研究，估算市场吸纳率，根据预估的成本和价格进行可行性研究，将有关开发计划报送政府有关部门，从法律、技术和经济等方面综合判断项目可行性。
四：合同谈判
开发商根据市场研究中得到的客户需求牲确定最终设计方案，开发合同谈判，得到贷款书面承诺，确定总承包商，确定租住方案，获得政府的用地、规划等许可。
五：签署正式委托协议
签署合同，包括合作开发协议、建设贷款协议和长期融资协议、土地出让或转让合同、工程施工合同、保险合同和预租（售）合同。
六：工程建设
开发商根据预算进行成本管理，批准市场推广和开发队伍提出的工程变更，解决建设纠纷，支付工程款，实施进度管理。
七：竣工投入使用
开发商组织物业管理队伍、进行市场推广活动，政府批准入住，接入市政设施，租客入住，偿还建设贷款，长期融资到位。
八：房地产资产管理
业主（开发商或新业主）进行物业管理、更新改造、市场推广等工作，以延长物业的经济寿命、提高资产运行质量；非房地产企业将其作为固定资产，进入其投资组合中。
三、 申请改变住宅建筑使用功能的工作程序
1．所需要的资料。
1)《关于改变房屋使用功能申请书》一式两份。
2) 《房地产证》等房产证明（复印件）2份。
3)《建设工程规划许可证》或相关图纸（复印件）。
4)消防、环保、卫生防疫、交通管理、市政园林局、房屋结构安全鉴定。（复印件）（由商用的性质决定所需要的文件）
5)《工商营业执照》（复印件）。
6)申请人《身份证》（复印件）。
以上资料需要带上正本。
2．到区规划局送案的工作的步骤。
1)先写《关于改变房屋使用功能申请书》，一式两份：
2)准备所有的证件及复印件。
3)到所属区规划局的监检科盖章核对，然后由监检科呈上去。经审批通过的可以改，不通过的退案：
3．关于报告的写作要求：
1)说明住宅建筑的地点。
2)改变使用功能的理由原因。
3)业主的基本情况，公司或店铺的经营范围，经营期限。
4)提出改变使用性质的陈述及要求。
4．到区国土、房管局办理步骤
1)规划局审批通过后，交案（证件和区城市规划局审批、处理文件）到登记所入案，补办土地有偿使用手续、补交地价：办理房地产变更登记。
2)费用到计财处交。
5．主要费用
1)一般违章罚款，80—800元／平方米。
2)补交地价（见《XX市国有土地使用权出让金标准》）
3)测绘费 （见《房地产测绘收费》）。
4)行政费用约100元左右。
6．备注
违章罚款，各个区有所不同，这是根据不同年限所决定的。但总的来说，94年后的比94年前稍贵。
四、 房地产开发过程中各环节所需要的文件材料
一、立项审批
1、项目立项申请报告书（原件一份）
2、项目建议书或项目可行性研究报告（一份）
3、建设用地的权属文件或建设项目用地预审意见书（一份）
4、项目建设投资概算（一份）
5、银信部门出示的资金证明（原件一份）
6、企业法人营业执照副本（复印件一份）；（房地产项目需提供资质证明一份）
7、项目地形图（一份）
8、有关职能部门的意见。
二、规划设计
1、由市规划局根据城市总体规划和立项文件核发勘察设计红线，提供规划设计条件。
2、建筑设计分为三个阶段，即方案设计、初步设计和施工设计。
3、市城建局负责联系市有关部门对初步设计进行会审批复。
三、建设工程报建
（一）建设工程报建，首先要提供如下资料到建委办理登记手续。
1、计划部门核发的《固定资产投资许可证》或主管部门批准的计划任务书；
2、规划部门核发的《建设用地规划许可证》和《建设工程规划许可证》；
3、国土部门核发的《国有土地使用证》；
4、符合项目设计资格设计单位设计的施工图纸和施工图设计文件审查批准书；
5、人防办核发的《人民防空工程建设许可证》；
6、消防部门核发的《建筑工程消防设计审核意见书》；
7、防雷设施检测所核发的《防雷设施设计审核书》；
8、地震办公室核发的《抗震设防审核意见书》；
9、建设资金证明；
10、工程预算书和造价部门核发的《建设工程类别核定书》；
11、法律、法规规定的其他资料。
（二）公开招标的建设工程，要补充如下资料到招标办办理手续。
1、建设单位法定代表人证明或法定代表人委托证明；
2、建设工程施工公开招标申请表；
3、建设工程监理公开招标申请表。
（三）邀请招标的建设工程，要补充如下资料到招标办办理手续。
1、建设单位法定代表人证明或法定代表人委托证明；
2、建设工程施工邀请招标审批表；
3、建设工程监理邀请招标审批表；
4、工商部门签发的私营企业证明；
5、法人营业执照；
6、其他申请邀请招标理由证明。
（四）直接发包的建设工程，要补充如下资料到招标办办理手续。
1、建设单位法定代表人证明或法定代表人委托证明；
2、建设单位申请安排建设工程施工单位报告；
3、建设单位申请安排建设工程监理单位报告；
4、工商部门签发的私营企业证明；
5、法人营业执照；
6、建设工程直接发包审批表。
（五）办理建设工程质量监督，要提供如下资料到质监站办理手续。
1、《规划许可证》；
2、工程施工中标通知书或工程施工发包审批表；
3、工程监理中标通知书或工程监理发包审批表；
4、施工合同及其单位资质证书复印件；
5、监理合同及其单位资质证书复印件；
6、施工图设计文件审查批准书；
7、建设工程质量监督申请表；
8、法律、法规规定的其他资料。
（六）办理建设工程施工安全监督，要提供如下资料到安监站办理手续。
1、建设单位提供的资料：
（1）工程施工安全监督报告；
（2）工程施工中标通知书或工程施工发包审批表；
（3）工程监理中标通知书或工程监理发包审批表；
（4）工程项目地质勘察报告（结论部分）；
（5）施工图纸（含地下室平、立、剖）；
（6）工程预算书（总建筑面积、层数、总高度、造价）；
2、施工单位提供的资料：
（1）安全生产、文明施工责任制；
（2）安全生产、文明施工管理目标；
（3）施工组织设计方案和专项技术方案；
（4）安全生产、文明施工检查制度；
（5）安全生产、文明施工教育制度；
（6）项目经理资质证书复印件，安全员、特种作业人员上岗证原件和复印件；
（7）现场设施、安全标志等总平面布置图；
（8）购买安全网的合格证、准用证发票原件和复印件；
（9）建设工程施工安全生产责任书；
（10）建设工程施工安全受监申请表；
（11）法律、法规规定的其他资料。
（七）领取《施工许可证》，除第（一）条规定提供的资料外，要补充如下资料到建委办理手续。
1、工程施工中标通知书或工程施工发包审批表；
2、工程监理中标通知书和工程监理合同；
3、施工单位项目经理资质证书（桩基础工程要提供建设行政主管部门核发的桩机管理手册）；
4、使用商品混凝土《购销合同》或经建设行政主管部门批准现场搅拌的批文；
5、质量监督申请安排表；
6、安全监督申请安排表；
7、建设工程质量监督书；
8、建设工程施工安全受监证；
9、施工许可申请表；
四、建设工程竣工验收
（一）建设工程竣工验收，要提供如下资料到质监站审核，质监站在7个工作日内审核完毕；建设单位组织有关单位验收时，质监站派员现场监督。
1、已完成工程设计和合同约定的各项内容；
2、工程竣工验收申请表；
3、工程质量评估报告；
4、勘察、设计文件质量检查报告；
5、完整的技术档案和施工管理资料（包括设备资料）；
6、工程使用的主要建筑材料、建筑构配件和设备的进场试验报告；
7、地基与基础、主体砼结构及重要部位检验报告；
8、建设单位已按合同约定支付工程款；
9、施工单位签署的《工程质量保修书》；
10、市政基础设施的有关质量检测和功能性试验资料；
11、规划部门出具的规划验收合格证；
12、公安、消防、环保、防雷、电梯等部门出具的验收意见书或验收合格证；
13、质监站责令整改的问题已全部整改好；
14、造价站出具的工程竣工结算书。
（二）建设工程竣工验收前，施工单位要向建委提供安监站出具的工程施工安全评价书。
（三）建设工程竣工验收备案，自工程竣工验收之日起15个工作日内，要提供如下资料到质监站办理手续。
1、工程竣工验收报告；
2、《施工许可证》；
3、竣工验收备案表；
4、工程质量监督报告；
5、工程竣工验收申请表；
6、工程质量评估报告；
7、工程施工安全评价书；
8、工程质量保修书；
9、工程竣工结算书；
10、商品住宅要提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》；
11、法律、法规规定的其他资料。
（四）建设工程竣工结算审核，要提供如下资料到造价站办理手续。
1、工程按实际结算的，要提供如下资料：
（1）建设单位和施工单位的委托书；
（2）工程类别核定书；
（3）工程施工中标通知书或工程施工发包审批表；
（4）工程施工承发包合同；
（5）施工组织设计方案；
（6）图纸会审记录；
（7）工程施工开工报告；
（8）隐蔽工程验收记录；
（9）工程施工进度表；
（10）工程子目换算和抽料（筋）表；
（11）工程设计变更资料；
（12）施工现场签证资料；
（13）竣工图。
2、工程按甲乙双方约定的固定价格（或总造价）结算的，要提供如下资料：
（1）建设单位和施工单位的委托书；
（2）工程承包合同原件；
（3）竣工图。
五、办理预售许可证
l、预售人已取得房地产开发证书、营业执照。
2、已取得土地管理部门出具的用地批文及土地使用证。
3、持有《建设工程规划许可证》及《建设工程施工许可证》。
4、计划部门签发的《项目投资许可证》。
5、如向境外销售，需提供境外销售商品房批文。
6、已签房屋施工合同。
7、三层以下的商品房项目已完成基础和结构工程；四层以上的商品房项目，有地下室工程的，已完成基础和首层结构工程，无地下室工程的，已完成基础和四层结构工程。
8、建设银行审核开发建设资金要达到工程总投资25％以上资金的验资证明。
9、已在项目所在地商业银行开设商品房预售款专用帐户。
10、预售商品房项目及其土地使用权未设定他项权。
11、具有预售说明书(内容包括：商品房的位置、地点、装修标准、售价表、销售计划；公共建筑的分摊、项目工程施工进度、开工及竣工交付使用时间等)。
12、项目规划平面图(由核发预售许可证部门在平面图中注明预售商品房项目的座落位置和楼号)。
13、物业管理方案已经落实。

办理《商品房代销许可证》的程序
一、授委托单位的申请报告；
二、填报《XX市商品房代销许可证》申请表；
三、提供预售单位委托代销房屋合同；
四、提供XX市房地产中介服务机构资质证书和企业营业执照；
五、委托单位提供的预售银行监控帐号；
六、核发《商品房代销许可证》。
十三、 办理登记发证、交易补地价交款程序
一、估价所转来的评估资料文件，地价管理组进行初审核对工作。
二、将初审意见呈处长审核，经批准后通知交地价款用户；属本局登记所的转交登记所办理；交易的转交易所办理。
三、属各区局办理的，凭估价所发出的通知书领取“现金送款单”到本局XX路办事处交款。
四、凭交款的回单和（收款通知书）到本局计财处领取“交款发票”。
五、凭“交款发票”及“收款通知书”回单，到XX处领取通知书到各区局办理发证手续。
十四、 办理房地产登记手续
一、房地产登记所受理的范围：
(1)总登记（指解放后已领有契证，且产权人及房屋结构面积没有改变，旧证换新证）；
(2) 转移登记：（如继承、买卖、赠与、交换、分家析产、分割等）；
(3) 变更分割登记：（翻建，扩建、加建、改建、公公合建、私私合建、公私合建）；
(4) 遗失登记（如契证丢失、焚毁）；
(5) 涂销登记（如房屋拆除、倒塌）；
(6) 更正登记（指登记完毕后，因原申请错误或遗漏以及由于登记人员疏忽造成的错误由权利人或登记工作人员提出的更正）；
(7) 新建登记（如新建造房屋，包括征用补偿的房屋及解放后没有进行房地产登记的房屋）；
(8) 抵押、典当设定和他项权利登记；
(9) 受理审查确认尚未取得合法权证而被征用的房屋产权；
(10) 处理在登记过程中发现的虽经处罚或未经处罚的违章建筑；
(11) 受理有关房地产登记事宜的委托认证手续。
二、房地产登记的基本程序：
事前，请您按要求填写由XX市房地产登记所印制的《房屋产权登记申请书》、《土地使用权登记申请书》和《房屋四至墙界申报表》；备齐各类房屋登记应提供相应的证件、证明、申请 办理登记。
您填好申请登记表之后，把申请登记表、身份证、户口本以及足以证明房地权属的有关证明、证件、交登记所工作人员审验，经初步审验权属清楚、证件齐全、基本符合条件的活，该所工作人员会立案收件并受理登记。
立案并受理登记后，登记所工作人员将计价表送到计收款处计价，您交款后便可等候房地产查丈通知。

4、造价工程师和一级建造师哪个好考

在考试难度上来说，一级建造师的考试难度比造价师的较高，但是对于考证的选择上来说，除了考试难度，还需要考虑自我的工作需求以及市场需求等方面，以下是一级建造师和造价师一些区别，可供参考
1、工作范围
一级建造师：是企业承包工程必备的技术人才，主要参与工程的施工管理。
造价工程师：主要负责工程造价的计价、定价和管理业务。
2、就职领域
一级建造师：作为工程管理人才，大部分进入施工企业。从事就具体施工和管理工作。
造价工程师：负责工程造价内容，多供职于造价咨询公司(第三方)，施工方，建筑方的造价相关工作。
3、级别划分
一级建造师：是工程施工方面的，分一级注册建造师和二级注册建造师，就两个级别，其中一级需通过全国注册建造师考试，二级由各省统考，通过考试后并注册即可执业。
造价工程师：是工程造价方面的，分为助理造价工程师和注册造价工程师两级，从2016开始全国建设工程造价员职业资格被取消，造价员拟转为助理造价师，具体消息还需等待官方文件。
4、工资待遇
一级建造师：拥有一级建造师证书对工资的提升非常大，一般经验丰富的建筑工程从业人员，月薪也不过是5000到6000左右，虽然很不错，但毕竟不算高薪。而拥有一级建造师证书，则月薪可以达到7000到9000元。
造价工程师：在建筑工程中极其重要，并且可以起到控制成本的作用，因此工资待遇是比一级建造师更高的，如果是资深的造价师，在完成项目咨询之后还会有提成，年薪可以达到20万以上，是很不错的职业选择。
其实当下来说，很多人都会选择一级建造师和造价工程师都考，毕竟一个又懂管理又懂技术的人才，在建筑行业是非常抢手的。

5、工程造价是干什么的