被动房造价

1、现在政策出台要求建的房子达到被动房要求！用什么建要过好，造价低？

被动房，是各种技术产品的集大成者，通过充分等可再生能源使采暖消耗的一次能源不超过15千瓦·小时/平米的房屋。如此低的能耗标准，是通过高隔热隔音、密封性强的建筑外墙和可再生能源得以实现。

2、万科集团公司房地产成本控制要点.?

万科集团公司成本控制要点.1.前期工程：一般水平，按建筑面积计算，单方造价在50-90元／m2。这项费用，与设计环节无关。它与项目占地面积大小有关，与总建筑面积的关联不大。场地的现状，直接决定它的成本水平。（1）比如，如果存在“场地土方工程”这一项的话，比如坡地项目，或未能进行三通一平交地的项目，其造价水平就高。（2）越是边远地区，因其配套设施不齐全，需要施工的项目多，数量大，造价也相应地高于市区项目。前期工程中需注意两项，一是场地土方工程，目前很多项目自然高低于市政标高，都需要大量回填土方，造价不低。能不能有什么巧办法来降低这一部分的造价？因后面讲到地下室还会涉及到土方工程，这个问题留到后面一并解决与回答。另一个注意点就是围墙，我们曾经有某个项目的临时围墙分判花掉三个月的时间，现在听上去大家可能觉得比较难以理解，问其原因就是设计对于围墙的方案迟迟未定，反复修改，当然不排除这个地块的地理位置、地面以下的地质有问题，所以方案会不断修正，但对于大多数项目，至少是同一个地区公司的项目来讲，临时围墙的标准化肯定不是难事，这样可以节省我们很多无谓的时间损耗，想想三个月的工期就因为临时围墙工程而消耗掉是多么痛心的事情。其次在围墙设计上要注意经济性，对于围墙来讲其主要功用还是围护且是临时性质，当然局部需要营销包装，有些地区的围墙全是方管支撑+镀锌铁皮，平均2.5米高，每延长米单价高达1300元/m，部分营销宣传路段是6米高，想想是比较奢侈的事情。还有一种情况，对于地块较大的项目，需要分期建设，但是首期安排在地块中间，远离市政交通道路，为了展示和销售需要，在没有整个地块的道路交通系统设计的情况下，必然要兴建一定数量的临时道路、临时围墙、临时绿化等等设施，花费相当大。这是不可取的。2.基础工程：对于桩基工程，以总建筑面积为单位计算，目前的造价水平是80－120元／m2。对于非桩工程，暂时录不到规律数字，原因一方面是非桩基础的形式多样化，差异很大；另一方面是原来的科目没有这一项，所有非桩基础全部并入主体工程中去，在设置工程量清单时，混在一起，剥离不开，这是不科学的。基础工程的造价水平，从严格意义上讲，与建筑物的基底面积直接相关，而与建筑物的层数（具体地体现在建筑面积上）关联性较小。以建筑物基底计算的桩基础工程，其造价为600－800元／m2。基础工程的造价水平，显得较为刚性。（1）地基处理：这项费用，完全与场地的地质条件有关，运气不好的，将付出大笔金钱，运气好的，支出很少，甚至不发生费用。比如佛山地区地下溶洞较多，处理起来花费大、耗时长；有此地区会出现换填土现象，比如北京、成都，换填的原因主要是因为可以使用非桩基础，但在基础标高的位置土质不符合要求。相对来说，换土之后如果能利用天然地基，是相当节省的，但是，这种方案具有明显的地区特征，不是每个城市都可以效仿的。（2）桩基础：它的造价水平与桩的种类有关。而桩的种类在多数情况下，又是无法替换的，因而也显示出刚性，比如对于人工挖孔桩和高强度管桩之间的选择，如果因为地基软弱导致桩设计很长，那是不便选用人工挖桩的，在工期和经济上都没有优势。除桩型之外，桩的长度是影响造价的重要原因，而桩长又与地质条件直接相关，一般地说，桩基础工程用在华南和华东地区，明显地，华东的桩，要比华南的桩长一些，因为土质不好，有时被迫使用摩擦桩，直接导致桩的数量增加较多、桩也很长。在某些情况下，抗拨桩可以用锚杆来代替，经济性显著。在桩基础工程施工中，需注意桩机数量、打桩顺序与桩长记录，尤其是桩长记录。端承桩都是按实结算，结算的数量依据全是靠现场的打桩记录汇总而来，不能仅依靠监理去验收，与我们自己人相比，监理的诚信度差得太远。桩基础工程，其造价上有相当的弹性，需要我们做专门的优化处理。我们部门曾经发出过一份通报，某个项目的别墅桩基础工程的造价超过400元／m2，究其原因是桩数太密，承载力太高。根据规划设计中心叶总意见，完全可以减少桩数量而用一块较厚一些的“板”来作上部柱子的支撑体。所以，对于桩基础工程，大家一定要有“优化”意识！（3）非桩基础：如果能够避免独立的筏板基础的话，基础工程的造价将会明显地降低，比如让筏板同时兼做地下室的底板。如果仅有筏板而无地下室的话，那筏板就可惜了。对于低楼层建筑使用独立柱基，是很经济的。3.地下室：地下室工程的造价，一般是2,200－3,000元／m2。目前有不少地区的地下室造价已经达到4,000的水平了，非常可怕！影响地下室造价的因素很多：（1）地下室面积：单个地下室的面积越小，整体造价水平就越高，因为它分摊了四周的墙体，所以多栋高层建筑，其下面的地下室如果是连成一片的话，相对来说，就很经济；而如果每一栋的下部都有一个独立的地下室，而每个地下室又相互连通，象是“地道战”一样，那么多个地下室的造价水平肯定要高于一个地下室。在这一点上，请设计部门在评审方案时多加注意。（2）地下室的层数：一般来说，地下室的层数多一些，比如2－3层，其经济性会比1层要好，因为底板和顶板这些造价高昂的构件将会被分摊。但是，也会出现另外一种情况，因为地下室太深，基坑费用加大，将会增加地下室的单方造价，同时，施工周期也较长，基坑安全风险也将大增。这一点在城市中心地带体现得非常明显，比如上海的建国东路项目和南京的凯旋门项目，而在场地开阔、无不良地质的条件下，多层地下室其经济性肯定优于单层地下室。一般来说，我们还很少遇到对地下室层数的讨论，因为影响地下室层数的因素，往往是固定的，没有可变的余地。因为：一、地下室的面积，我们总是希望越小越好，最好不建；二、最小面积的地下室如果在项目占地面积足够大的情况下，自然大家只会做一层，而不会设计成两层，相反如果项目占地面积小，要想获得足够数量的地下室面积，自己只能向地底下要空间。（3）设计的经济性：具体地体现上钢筋和砼的用量指标上，这一点极其关键！是地下室建造成本控制的核心！。目前的水平是钢筋140－200kg/m2，甚至更多；砼是1.0m3/m2以上，影响砼用量的是底板厚度。有500mm厚的，也有1000mm厚的。当然跟层数也有关系，层数多，摊销下来的指标就很底。想说明的是，我们在08年8月底下发的《限额审批意见》中对于钢筋与砼指标含量没有提出具体的限额数据，原因是全国各个地区的抗震等级、地质条件、人防要求等很多因素不一致，但应该来说在同一个区域相对有一定的规律，或者说研究起来更有指导意义，文中提出请各个区域来进行研究并细化具体指标。 （4） 顶板覆土：这个因素，影响很大。不少项目，因为地下室占据了大部分的地面面积，所以要解决小区的环境，就只能在地下室顶板上想办法。覆土1.0－2.0m是很常见的。因为有覆土，将直接影响到顶板部位的梁的高度和板的厚度，以及配筋加大。因为梁加高，将导致抹灰工程量和防水工程量大幅度增加。至于覆土影响造价至何种程度，我们目前没有数字，因为这一部分不好单独计算，但可以寻找面积大小、平面布局、层数都相近的两个地下室，一个有覆土，一个没有覆土，求其差异，进而得出相应的结果。我们建议控制覆土厚度，在地下室顶板部位，不要安排消防通道和大型苗木。（5） 基坑支护：涉及到经济性，在能够保证安全的情况下，尽量优化方案，追求最大的经济性。安全性必须要由施工单位来承诺，否则将来我们会面临被索赔的问题。在安全性，我们自己要有基本的判断，在我们与施工单位之间，求得安全性认识的平衡，不能被施工单位牵着鼻子走。（6） 土方工程：对于土方工程量较大的项目分期，土方管理是一门学问，也容易被大家忽视，需考虑到开挖土方的可利用性。对于开挖出来的土方，能否用于本期或该项目的前期回填；仍需外运的土方，若能联系到某些项目正需要大量回填，尽可能 “变废为宝”，可减少工程造价。目前各地区土方开挖+外运的单价一般在25-50元/m3之间，而土方开挖的承建商之所以能赚取较多利润，很多时候也是拉A地的土去填B地，两边收钱。（7） 地下室的豪华程度：中海地下室，很豪华。有很多甲级写字楼和五星级酒店，它的地下室水平，远远没有我们中海的水平高，哪怕我们的项目是个中档定位的项目。这也是中海“太实在”的一种表现。从设计角度来说，功能齐全，用料经久耐用，在使用过程中，物业管理方面就不会投诉，否则物业肯定经常性找设计上的毛病，我们的设计人员承担不起这些背后的议论和指责，所以，就一次设计到位。豪华的表现，集中在地面处理上，其次上墙面的处理。地面是不是一定要做一层专用油漆或硬化面层，要视项目档次而定，不能连低档楼盘都这么做。建设只有高档楼盘才考虑面层处理。（8） 人防工程：影响造价较为明显，但因为具体的表现形式是在结构工程上，所以无法拆分出造价水平。加之，人防工程是被动接受的设计，想不建都不行。（9） 防水工程：一般来说，我们只设计外防水。在外防水上，有不少地区公司将底板防水层省掉。如果地下室设计成内外两层防水的话，那就大可不必了。但外墙防水目前有些地区是一道，有些地区公司是两道防水（卷材+涂膜或两层卷材），有些还会再加上一道JS防水剂，是否有必要这么多道？值得研究。我们强调，防水层不准做两道，如果你怕漏，从施工管理上找原因，而不准通过额外花费来补自己管理上的漏洞。

3、请问什么叫"工程造价全过程控制"?

１ 建设工程造价控制的原理从工程造价控制的基本原理上来看，所谓控制就是指行为主体为保证在变化的条件下实现其目标,按照事先拟定的计划和标准,通过采用各种方法,对被控对象在实施中发生的各种实际值与计划值进行对比、检查、监督、引导和纠正的过程。控制包括三个步骤：即确定目标标准、检查实施状态和纠正偏差。全过程控制分为三个阶段：即事前控制、事中控制和事后控制。三个阶段应以事前控制为主，即在项目投入阶段就开始，可以起到事半功倍作用。控制要素包括人力、物力、财力、信息、技术、组织和时间等。控制的状态是动态控制。首先，确定各种目标值，在建设实施过程中阶段性地收集完成目标的实际数据，将实际数据与计划值比较，若出现较大偏差时采取纠正措施，以确保目标值的实现。其次，工程造价的有效控制是以合理确定为基础，有效控制为核心，它是贯穿于建设工程全过程的控制。在投资决策阶段、设计阶段、建设工程发包阶段和建设实施阶段，把建设工程造价控制在批准的造价限额以内，随时纠正发生的偏差，以保证管理目标的实现，以求合理使用人力、物力、财力，取得较好的投资效益和社会效益。要有效地控制工程造价，应从组织、技术、经济、合同与信息管理等多方面采取措施，其中，技术与经济相结合是控制工程造价最为有效的手段。要通过技术比较、经济分析和效果评价，正确处理技术先进与经济合理两者之间的对立统一关系，力求在技术先进条件下的经济合理，在经济合理基础上的技术先进，把控制工程造价观念渗透到设计和施工措施中去。再次，要立足于事先控制，即主动控制，以尽可能地减少以至避免目标值与实际值的偏离。也就是说，工程造价控制不仅要反映投资决策，反映设计、发包和施工被动地控制，更要主动地影响投资决策，影响设计、发包和施工，主动地控制。２ 工程造价控制的关键在于投资决策和设计阶段长期以来，我国普遍忽视建设工程前期工作阶段的造价控制，而往往把控制工程造价的主要精力放在施工阶段，这只能是被动控制。要有效的控制工程造价，必须把重点转移到前期阶段上来。影响建设工程造价的主要阶段是设计阶段，在设计阶段主要从以下几方面进行造价控制。２．１ 实行设计方案招标或方案竞选设计招标有利于竞争和设计方案的选择，通过招标选择设计方案的范围扩大，从而保证设计的先进性、合理性、准确性，设计招标还有利于控制项目建设投资，缩短设计周期，降低设计费，通过设计招标评定出技术先进，功能全面，结构合理，安全适用，满足建筑节能及环境要求，经济实用，造型美观的设计方案。２．２ 推行限额设计可以促使设计单位改善管理，优化结构，提高设计水平，真正做到用最小的投人取得最大的产出。将整个项目按设施部位或功能的不同，分为若干单元，设计人员根据限定的额度进行方案筛选与设计。这种限额设计能有效地控制整个工程的造价。为使限额设计达到预期目的，应该做到参与设计人员必须是有经验、懂技术经济的设计师，其设计的成果必须是实用、先进，而且造价合理。技术人员缺乏经济观念，设计思想保守，是设计成果的经济性得不到充分体现的原因。２．３ 价值工程的应用价值工程是用来分析产品功能和成本的关系的，使之以较低的总成本，可靠的实现产品的必要功能，从而提高产品价值的技术经济分析方法。通过功能和价值的关系，将技术问题和经济问题紧密结合起来，是力求以最低的产品寿命周期成本实现产品必要功能的一种管理方法。一般来说，提高产品价值的途径有 5 种：一是提高功能，降低成本，这是最理想的途径。二是功能不变，降低成本。三是成本不变，提高功能。四是功能略有下降，但成本大幅度降低。五是成本略有上长，但功能大幅度提高。运用价值工程原理，在科学分析的基础上对方案实行科学决策，选择技术上可行、经济上合理的设计方案。价值工程的主要特点是：从使用者的功能需求为出发点，对所研究对象进行功能分析，使设计工作做到功能与造价统一，在满足功能要求的前提下，降低成本。宝硕集团化四小区建设用地原为化工厂，土质污染严重，需要采用深基础施工，建议设计了地下室。开始时临街商业设施没有考虑地下室，不但深基础浪费，还要进行大量的土方回填，通过与设计单位协商，增加了地下室，为商家提供了库房和休息场所，非常受欢迎，卖出了比住宅还要高的价位。成本没怎么上长，而功能却得到了很大的提高。本文转自项目管理者联盟３ 工程招投标是有效控制造价的关键环节工程建设领域实行招投标制，是为了适应市场经济的客观要求，通过竟争机制，优化资源配置，低成本，高质量，高效率的完成工程建设。在工期和质量都得到保证和满足的前提下，招标方的目的就是选择投标报价最低或者评标价最低的投标人，因此，价格的竟争作为招投标工作的核心内容无疑成为双方关注的焦点。一是工程项目招标文件的编制，应该做到内容严谨、完整、准确，所提招标条件应公平合理，符合有关规定。招标文件既是投标单位编制投标文件的依据，又是招标单位与中标单位签定承发包合同的基础。该文件提出的各项要求，对工程招标乃至承发包双方都具有约束力。二是要编制好标底，工程标底要保证质量，把工程标底控制在合理造价的下限。应反复审查造价水平的合理性，是否在投资控制的范围内。三是中标后合同条款的签定应严谨、细致、工期合理。工程承包合同是工程建设质量控制、进度控制、投资控制的主要依据，应明确建设工期、工程质量、工程造价、材料设备供应责任、拨款结算、交工验收、质量保证期、违约责任等内容。要对合同全部内容仔细阅读和审查，保证合同内容的完整性、严谨性和周密性，保证合同内容符合法律法规要求，要重视承包方有关义务的条款和支付、质量、工期、变更索赔等条款，尽量减少甲乙双方责任不清日后扯皮的现象。４ 工程实施阶段是控制造价的重要环节施工阶段的工程造价确定与控制是实施建设工程全过程造价控制的重要组成部分，在实际的工程管理中采取有效措施加强施工阶段的造价控制，对管好有效资金，提高投资效益有着重要意义。项目管理者联盟文章，深入探讨。（1）对施工单位的施工组织设计进行审核，选择技术上可行，经济上合理的施工方案进行施工。应该结合工程项目的性质和规模、工期的长短、工人的数量、机械装备、材料供应情况、运输、地质、气候条件等各项具体的技术经济条件，对承建单位指定的施工组织设计、施工方案、施工进度计划进行优化，最后选定最合理利用人力、物力、财力、资源的方案。正确处理工程造价和工期、质量的辩证统一关系，提高工程建设的综合经济效益。在实际的基建管理中，往往认为施工组织设计只与施工单位有关系，与建设单位没关系，这是错误的，要知道，施工组织设计是竣工结算的重要依据。（2）加强图纸会审，及时发现问题和解决问题。把签证变更提前出具，防止窝工返工现象发生。确保工程签证的客观、准确、及时，严格签证的审核制度，确保签证的质量，由于现场管理人员对规行造价制度、定额了解不够深入，往往造成签证与现行造价规范矛盾，通过签证的会签可以很好地解决。另外，就是加强材料价格的信息管理，对主要材料价格必须经过甲方认可，这就要求基建管理人员深入了解市场，掌握第一手资料。宝硕集团公司采取了该集团生产的塑钢门窗分包、给排水管材甲方供货等手段，有效地控制造价。５ 竣工决算的审核是有效控制工程造价的必要手段竣工决算是反映建设工程实际造价和投资效果的文件。及时、准确地对竣工决算审核，对于总结分析建设过程的经验教训，提高工程造价管理水平及积累技术经济资料都具有重要意义。在确定工程造价时，坚持以现行的计价规范为依据，按照施工合同和招标文件的规定，根据竣工图、结合现场签证和设计变更进行审核。工程审计人员不但要熟练掌握工程量的计算规则、定额子目的组成及包含的工作内容、工程造价计算程序、费用定额包含内容及记取方法，还要掌握它们的编制原理，内在联系，确保工程造价计算的准确性。此外，还要坚持深入现场，掌握工程动态，了解工程是否按图纸和工程变更施工，是否有的洽商没有施工，是否有已经去掉的部分没有变更通知，是否有在变更的基础上又变了。因此，在结算时不能只是对图纸和工程变更的计算审核，要深入现场，细致认真的核对，确保工程结算的质量，提高投资效益。应采取二审终审制，第一审为内审，第二审为外审，严格控制每个环节，层层把关，使工程造价经济合理，符合现行的计价规范

4、海容模块建房有哪些缺点和优点？

一、建筑模块的复优点：

1、空腔模块节能与建筑一体化，保温与建筑同寿命，高效节能，气密性、节能效果达到被动房要求。

2、用空腔模块建造房屋，冬暖夏凉，抗震防潮耐盐碱。

3、空腔模块具有制良好的结构防火性能，燃烧两个小时以上不会收缩、脱落，优异的结构稳定性。

4、内外表面的燕尾槽，与抹面层构成了牢固的有机咬合，杜绝开裂、脱落。

5、综合成本低，施工周期短，施工简单，劳动强度小，对施工人员技能要求不高。

二、建筑模块的缺点：

1、不易于房子布局的改造，可变性低。

2、换气性能不好，家里如果做不好排气换气系统，很容易产生湿气，在屋里排不出去。

(4)被动房造价扩展资料：

模块化设计

模块化设计，简单地说就是程序的编写不是开始就逐条录入计算机语句和指令，而是首先用主程序、子程序、子过程等框架把软件的主要结构和流程描述出来，并定义和调试好各个框架之间的输入、输出链接关系。逐步求精的结果是得到一系列以功能块为单位的算法描述。

以功能块为单位进行程序设计，实现其求解算法的方法称为模块化。模块化的目的是为了降低程序复杂度，使程序设计、调试和维护等操作简单化。

参考资料：模块化建筑——网络

5、关于房子建筑成本核算的问题

以下内容供参考：关于大学生公寓成本核算问题的思考随着高校学生宿舍管理公寓化，学生住宿日趋商品化。近两年来高校后勤社会化发展迅猛，促使各类大学生公寓逐步向物业化管理过渡。物业管理的企业化性质，决定了物业部门必须有严格的成本核算。这是目前大学生公寓管理面临的一项重要而严肃的任务。教育部一再强调：“学生住宿收费要按实际运行成本确定，不以盈利为目的”。至于教育部为什么这样提？高校后勤企业不以盈利为目的，如何同类似的社会企业相竞争？这必将由国家上层机构确立相应的政策。就目前情况而言，公寓收费过高，学生负担加重；然而，收费过低，公寓管理运行难以为继。1999年春，北京市教委曾发布过014号文件，粗略的以三项因素（居住面积、房内设施、管理水平）、七项成本（房屋折旧费、房屋维修费、设施折旧费、设施维修费、能源消耗费、低值消耗品及杂费、管理人员薪金）初步规范了高校学生住宿收费的标准。并且逐个学校审定了收费金额，分别为550元，650元，750元，个别单元式公寓定为1200元。近几年虽说北京各校都在执行这一规定，但很少有学校真正按上述七项成本进行过认真地核算。有的学校根本就没有进行过核算，只是被动地执行上级的硬性规定。反正亏损由学校或后勤集团补贴，肉烂在锅里。这说明公寓运行机制的转换还有相当地大的差距。由于公寓物业管理形势的发展，各省、市、自治区教育主管部门已经或正在出台大学生公寓管理办法，《办法》中必将涉及到收费问题，甚或将收费问题作为其主要附件。所以，成本核算必需要动正格的了，现根据目前的实际情况和有关部门的规定，就大学生公寓成本核算问题，提一点思路，与同仁们共商。一、 关于房屋折旧费对一般企业来讲，房屋折旧费是企业的主要成本之一，但对大多数高等院校(尤其是老校)来说，学生宿舍绝大多数属于国家无偿划拨土地国家投资兴建的，国家既未提出向学校讨回这部分投资，按理可以不计收折旧费。所以有些学校对宿舍管理部门采取零租赁的方式，即不允许宿管部门对学生收取房屋折旧费。但有些学校自筹资金新建或内外合资兴建了一批宿舍，形成了新旧宿舍参半的状况；校方又考虑到大学生公寓的长远开发和收费的总体平衡，觉得还是收取部分折旧费为合理。基于上述情况，笔者认为，宿管部门应将全校的公寓楼分楼进行成本核算，然后取其单方折旧费的平均值，再根据各楼的新旧程度和质量好坏，分别增加一个调解系数，最后确定各楼的单方折旧费。调解系数确定得是否合理，就看是否能够平衡学生的心理，即不出现争住新楼或争住旧楼的倾向，以免影响安定。房屋折旧费的核算，主要是合理确定三个基准：房屋单方造价、房龄、人均建筑面积。人均建筑面积同时还要按居室平面系数、每室居住人数折合成人均居住面积，以便衡量其居住标准。关于新建宿舍单方造价的核算。北京市发布的京政发[2000]81号文的规定，新建学生公寓享受政府政策方面的14项优惠。其他省、市、自治区大都也有相应的优惠政策。所以学生宿舍楼不能按一般房屋建筑核算成本，更不能按纯商品房核算。据2000年北京市的有关数据测算，目前北京高校学生宿舍，单方造价一般应定位在1000-1200元。其他省、自治区由于地缘关系和屋内设施情况可能更低一些。关于房龄。城市建设部规定，砖混结构的多层楼房一般使用期为47年。实际上，北京高校的同类房屋50年以内拆除的极少。故房龄按50年计算比较符合实际。关于居室平面系数。1979年国家教委规定，普通高校，本专科生宿舍生均建筑面积为5－6平米折合成生均居住面为3-3.6平方米，宿舍楼房建筑平面系数为60%。实际上20多年来多数学校尚未达此标准。前不久李岚清副总理的讲话指出，大学生公寓还是应当以筒子楼为主，不宜片面追求高规格。所以目前暂且参照1979年国家教委规定的标准，比较切实。如10000平方米建筑面积，折合居住面积为6000平方米，按每室净面积18平方米计算，应有333个居室。每室住4人，共住1332人。人均建筑面积为7.5平方米。人均居住面积为4.5平方米。年生均房屋折旧费约为：10000*1200元/50/1332=180元（180.2元取整）。或1200元/50*7.5=180元。如果新旧楼参半，通过算平均值加调解系数的办法，该项金额还会大幅度降低。二、关于房屋维修费国务院城乡建设部规定，房屋维修一般分为翻修、大修、中修、小修、综合维修五种。所谓翻修，是指需全部拆除另行设计重新建造或仅保留原房的一小部分而进行较大的改造。这样所需要的经费，几乎等于新建，差异只在于不计征地拆遣费、三通一平费及勘察费；对大学生公寓而言，一般把该项经费列入到新建房屋的折旧费中，而不列入维修费；大修：按城市建设部规定，一般占房屋造价的20%以内，正常情况下10-20年大修一次，平均值可取为15年。还规定凡大修费超过房屋造价（或重置价）25%的，就不值得再大修；中修：一般5-8年一次，可取均值为六年半。中修费取费一般为造价的5%左右，最高不超过10%，；小修：年年进行，小修费取费为造价的0.5%左右，最高不超过1%。综合维修，是指以整幢楼为单位对其大、中、小修一次性地应修尽修。为了避免重复计费，一般不单独计算。据此基准计算，单方年均维修费=1200*0.2/15+1200*0.05/6.5+1200*0.005=16+9.25+6=31.25（元）。也就是说，每平方米每年的大修费为16元，中修费为9.25元，小修费为6元。实际上单方造价同当地的地价密切相关，北京的地价偏高，所以这样算出来的维修费亦偏高。维修费则与地价关系则没有那么密切。据笔者粗略考查，自1990年至2000年，各高校每年用于房屋维修的投资，平均不到这一数额的三分之一。当然也有由于资金不足，该修而不能修的情况。但总的看来上述定额还是偏高得太多。据1997年7月1日发布实施的《北京市普通居住小区物业管理服务收费标准》规定，每年每平方米维修费：大修为5.04元，中修为5.42，小修为2.36元。参照《北京市普通居住小区物业管理服务收费标准》，并考虑到大学生公寓人为地损坏率较高，还考虑到一般大学四年一换届，中修往往借换届期间进行，因而中修频度也较高。所以笔者认为，大学生公寓每年每平方米的大、中、小修费用分别定为6元、5元、4元比较合理。年均单方维修费合计为15元。按每生实占建筑面积7.5平米计算，生均年房屋维修费为：15*7.5=112.5(元)。取整为113元。需要说明的是，近些年来不少学校为了改善学生住宿条件，普遍进行了装修（如厕所、水房铺地砖、贴瓷砖，改造水电管线，房间、楼道粉刷油漆等）。这些费用应按使用年限折合到每年每平方米，再折合到每生。且应适当冲掉部分大、中修费，才比较合理。三、设备折旧费公寓设备，应分自用设备和公用设备两种。自用设备如床铺、书架、桌凳、衣柜、脸盆架等。这类设备，目前各校配置五花八门，很难确定统一的核算基准。近几年部分学校宿舍配备了多功能高架床，带有书架、桌凳、衣柜等，可认为是家具配备的较高档次。购价为1500-900元／套。考虑到脸盆架、鞋柜等的增配，取中间价为1200元。使用期按12年（三届本科生）计算，年生均自用设备折旧费为：1200/12=100元。公用设备的配备差别更大。目前部分高校已经陆续做到三电（电视、电话、电脑）进宿舍（有关上级并不欣赏急于这样做），而且管理办法各不相同。如电话多数为校方配备；电视多数为民办官助，即学生分摊经费（作为押金），学校统一购置，毕业时押金退给个人，电视留给下届学生继续使用。实际上学生只负担了押金的利息；电脑多为个人购买，学校核收部分安装费和电耗费。基于上述使用和管理方式的多样化，笔者建议，关于电视、电脑、电话的收费，应当采取合理的单项收费办法，谁受益谁付费，受益多付费多。至于学生公寓楼各层或各楼的公共活动室以及值班室、会客室、库房等的公共设备，各校配备也有差别。应当做到同居室内设备标准相当，甚至略高一些。成本折旧一般不应高于自用设备折旧费的百分之十。据此，粗略确定年生均公用设备折旧费为10元。两项相加，年生均设备折旧费为110元。四、设备维修费自用设备主要指钢木结构的家具，在市场经济条件下，这类家具无需考虑大中修。零修费在注重管理的条件下，一般应控制在购置费的1%以内，即年生均自用设备维修费为12元。如购买500套组合型高架床，总购置费为600000元，每年平均投入6000元的零修费足矣。这可由一些学校的实践证明。公用设备的损坏频度可能高一些，因为共用的东西，大家往往不够爱惜，加之管理也比较困难，所以公用设备维修费应高于自用设备维修费。一般为公用设备折旧费的40%，这里粗略确定，年生均公用设备维修费为4元。两项合计，年生均设备维修费为16元。在房屋和设施设备的维修费的核算方面，需特别强调的是要处理好管理和维修的关系。实践证明，高校学生宿舍和教室的建筑和设备，人为的破坏最严重，多因为管理维护不善而导致维修费成数倍地增加，甚至造成远达不到设计使用寿命而夭折。所以高校后勤对学生宿舍和教室的管理，多年积累了一条重要经验为“以管为主，管修结合”。当然，管理当中也包括了学生行为的自我管理。还应当指出一点，有些设施设备地维修是由公寓管理服务人员自身承担的，在成本核算时，只能计算除工资及福利费以外的物资损耗补偿和其他费用。因为工资及福利补贴已列入了管理服务费项目，要避免重复计算。五、能源（主要指水、电、暖）消耗费1、 水费考虑到淡水是一种有限的自然资源，在我国许多大中城市尤其是北方城市严重缺水，所以节约用水不可忽视。对大学生公寓的用水应限定指标。这不仅对住寓学生而且对公寓管理部门也是一种约束。参照北京市教委确定的高校学生生活用水标准,包括洗涤卧具在内,控制在每人每月3立方米以内。每年生均用水36立方米。按北京2001年单方水价2元，年生均水费为72元。以后随着当地水价地增长也必须相应提高，但应享受当地居民的用水价格，在计量和核算上，应把学生生活用水同学校的其他用水严格区分开来。2、电费照明用电：寝室内按每人60W照明灯一盏，冬夏平均每天用电5小时，每年用电109.5度,取整110度。考虑到楼道、厕所、盥洗间、值班室等公用照明电，另加10%，合计为121度。参照2000年北京市市电价格近乎于0.4元／度计算，年生均照明电费为48元（48.4元取整）。考虑到目前我国主要城市的电力供应比较充裕，学生寝室内的个人用电可以给定一个指标，指标内的电费计入住宿费，指标以外不限量，但要单独收费。仍应享受当地居民用电价格。当然这就需要完善各寝室的计量设施。公共设备用电。公共设备主要指公共活动室的电器、卧具洗涤用洗衣机等。这类设备各校配备差别较大。考虑到开机周期和用电时间，一般不会超过照明用电的25%。所以年生均公共设备电费定为12元。两项合计，学生宿舍年生均电费为60元。3、供暖费供暖费主要是三北地区和西部高寒地区的院校必须收取的。对于供暖期的长短和供暖费的数额当地政府都有一定的标准。以北京市2000年集中供暖取费标准为例，每建筑平米一个供暖季节19.87元，按生均建筑面积为7.5平米计算，年生均供暖费为149元（149.025元,取整）。东北和内蒙、宁夏等地区可能还要高些。值得思考的一个问题是，不论哪个地区，国家对城镇居民冬季取暖问题，都有一定的补贴，即使在住房制度改革以后，仍遗留下来一个大尾巴。按理讲，居民既已购买了住宅，供暖费用就应当自行承担，如同买一台彩电就要自已掏供电费一样。但是基于我国的现实情况和更复杂的原因，这个尾巴还不能在短期内割掉。大学生公寓里居住的实际上是居民的一部分，而且是无收入的一个青年群体按说也应该享受类似他父母所享受的供暖补贴。至于这部分补贴出自于何处，这就有必要追问城市居民的供暖补贴来自何方。如果把大学生公寓视同宾馆、饭店、招待所。如数收取供暖费似乎无可辩驳。但教育部领导曾多次强调，高校后勤产业无论如何改革，都不能忘记：它既有姓“经”的一面，更有姓“教”的一面。因此，适当减免学生住宿费中的供暖费或许可能从这里找到理由，因为供暖费在住宿费中占的比重实在太大了，且也容易引发在南方和北方上学的学生心理上的不平衡。这里暂且不考虑供暖费的补贴，综合本项1、2、3条，年生均能源消耗费为：72＋60元+149元=281元。六、低质消耗品和杂费低质消耗品，主要指学生宿舍各室配备的笤帚、簸箕、墩布、纸篓，以及清洁工用的清扫工具和清洁剂；还应包括消灭蚊蝇、老鼠、蟑螂等用品和消防器材等。这方面只要注重完善管理，节省细费，而且考虑到多数可以批量进货，年生均低质消耗品费10元足矣。另外公寓区楼外的公共设施维修费、绿化养护费，生活垃圾清运费，化粪池的清掏费等都可以单项核算。为了简便其见，这里只粗定一个指标：年生均杂费为10元。两项合计为20元。七、管理服务费管理服务费主要指管理服务人员的薪津支出。目前，北京高校本专科学生宿舍，管理服务人员的配备，一般不超过住宿学生总数的1.5%。而且，平均年薪不超过10000元。按此比例均摊到学生人头，年生均管理服务费约为150元。当然外地由于经济发展状况不同，管理服务人员的薪津水平也有较大的差异；既使在同一地区的不同学校，由于各种原因学校付给宿舍管理服务人员尤其是临时工的薪津也很不相同。这里只以北京地区大部分院校的情况为参考。综合以上七项：房屋折旧费为：180元。房屋维修费为：113元。设备折旧费为：110元。设备维修费为： 16元。能源消耗费为：281元。低质消耗品和杂费为：20元。管理服务费为：150元。本专科宿舍年生均年住宿费为:870元。必须说明：看来按上述准则测算的住宿费，比1999年北京市教委所定的标准（实际上是一个收费限额）要高一些。但是一经分析就可明白：当时北京高校的学生宿舍每室住四人的并不多，既便是四个人住一间，人均居住面积达到4.5平米的并不多，而人均建筑面积达到7.5平米的就更少。而人均面积这个指标相当重要，因为在上述测算的第一、二、五项三个大项，都同人均面积紧密相关。就是服务管理费（也是一个大项）也留了比较大的余量，据1998年年底统计，北京高校宿舍管理服务人员为住宿学生的总平均比例只是1.12％，而不是1.5%。所以，尽管北京市教委当时规定的分档限价是属于一种宏观的行政行为。但与各高校的实际情况却大体相符，因而得以较为顺利的贯彻执行。不过，2001年以后的情况有了较大的变化。不少学校的宿舍管理部门，觉得市教委1999年所定标准限得太死，致使公寓管理部门的经费入不付出，难以为继，纷纷请求市教委允许增收住宿费。而国务院有关部门又三令五申，为了保持安定，近几年不准增收学生的住宿费。各省市自治区教育主管部门普遍感到为难。这就逼迫各校的宿管部门，必须认真细致地做好成本核算，以便以详实的数据进行上下沟通，以促使高校后勤改革顺利进行。据笔者了解，各公寓管理部门遇到的一个最突出的问题，是研究生普遍没按实住面积缴纳住宿费。在成本核算方面，只能把研究生宿舍和本专科宿舍混为一体，两人间、四人间、六人间、八人间，在收费上不加区别或区别不大。甚至有的学校规定研究生住宿不收费，而研究生宿舍同本专科生宿舍一样又统一归公寓管理部门管。这在承包制的体制下，还可以维持运营，因为在大后勤内部可以实施交叉补贴。但真正地转向物业化管理后，矛盾就表面化了。为了保证物业部门实现相对的独立核算，自负盈亏；也为了实现“受益上的非福利化”，改暗补为明补的问题必须解决。研究生按实住面积缴纳住宿费，可能会造成部分研究生的经济困难，确应有相关部门以单独列项的方式给予必要的补贴，这个部门应是学校或者是其上级部门，而不应由公寓管理部门直接减免或变相地由本专科生给背着。对此，建议教育部或各省市自治区教育部门应有较明确的规定，以防各校及后勤部门迫不得已搞暗箱操作。以上是笔者以北京地区本专科生四人间宿舍为主体的住宿费成本核算的一点思考，只是粗略地勾画了一个轮廓，肯定会错误百出，甚至可能挂一漏万，恳请同行们批评指正。但初衷是为了抛砖引玉，动员大家，群策群力，共同探索出一种比较科学合理的成本核算办法。说到家，大学生公寓的运营成本，不是算出来的，而是实际开销的。不过也应该有个规范，以便促使高校后勤社会化改革在不失其姓“教”的本色的前提下，真正从转体改制上加速发展。（作者：北京高校宿舍管理专业委员会顾问 吕 民）

6、建筑工程造价中应注意哪些问题

1、资料要齐全。包括施工合同，各原始预算，设计图纸及会审纪要，设计变更，施工签证，竣工图，施工中发生的其他费用，施工单位的资质证书和取费标准，施工现场地形及工程地质等。2、重点是看图。在拿到工程施工图后，首先要按图纸会审纪要的内容，对图纸做全面的修正，这样可避免因图纸变化，而进行大量重复的劳动。之后开始对图纸全面浏览，先了解工程的基本概貌，如建筑物层数、结构形式、建筑面积等，再了解工程的材料和做法，如：基础是砼的还是砖、石的，是条形的还是独立的;墙体是砌砖还是砌块;楼面是水泥砂浆还是地砖;有无吊顶;外墙面是墙砖还是干粘石;门窗是木制还是铝合金、塑料等。最后详细阅读建筑“三大图”，重点弄清以下几个问题：房屋内外高差,以便在计算基础、挖填方、外墙抹灰工程量时利用该数据;建筑物层高墙体、楼地面面层、顶棚等相应的工程内容是否因楼层不同而有所变化，以便在计算工程量时分别对待;建筑物构配件，如阳台、雨棚、台阶等的设置情况，以防止二次翻阅和重漏计算。3、口径必须一致。审核施工图列出的工程细目是否与预算定额中相应的工程细目的口径相一致。例如，某医院综合大楼工程，根据设计要求，整个场地是按竖项布置进行大型挖填土方，并用压路机分层碾压夯实。预算编制人员在计算了铲运机铲运土方13600m3的工程量后，还计算了平整场地34000m3的工程量。审核人员依据“平整场地工程量按建筑物底面积计算，若已按竖项布置进行挖填找平土方，不再计算平整场地工程量”。这一建筑工程量计算规则，核减了平整场地工程量。4、合理安排工程量计算顺序。根据多年的审核经验，合理安排工程量计算顺序可以事半功倍。例如，基础工程量计算完成后，若紧接着计算墙体工程量，而墙体上门窗洞口所占面积、嵌入墙体的砼构配件所占体积都没有数据。这些数据常常要临时补充进来。这种方法很被动，容易出错，到计算门窗和砼构配件时，又要重复计算，如果发现前边的扣除有差错，还需进行调整，因此若在基础工程量计算完成后，紧接着计算门窗洞口和砼分部工程量，那么就可一次成功，既省事又准确。安排分部工程量计算顺序的原则是方便计算。5、计量单位必须一致。应注意施工图列出的工程细目的计量单位是否与预算定额中相应的工程细目的计量单位相一致。如设备及安装工程预算定额中的计量单位有些用“台”，有些用“组”;管道安装工程有些工程细目用“10m”，有些工程细目用“100m”。这都应分清楚，不能搞错。6、定额子目套用的审核。工程预算选用的定额子目与该工程各分部分项工程的特征相一致。同类工程量套用的基价高或低的定额子目的现象时有发生。要审代换是否合理，有无高套、错套、重套的现象。这样的例子不胜枚举。因此对套用定额子目的审核应注意所包涵的工作内容，要注意看各章节定额的编制说明，熟悉定额子目套用的界限，要求做到公正合理。7、材料价格和价差的审核。在工程预决算工作中，材料费用是工程造价最活跃的动态因素，它占工程造价的76%以上。因此加强材料价格动态管理，实施材料价格动态决算十分重要。材料市场价格的取定必须与当时当地的行情相一致，应注意当地的定额站公布的材料市场预算价格是否已包括安装费、管理费等费用，基建材料的数量、规格和型号是否按图列出的取定。但是材料价格将随着市场竞争和供求关系的变化频繁波动，当地的定额站公布的材料市场预算价格应该具有“弹性”，争取半月发布一次市场价格信息;同时发布市场价格材料品种信息，力求齐全，以满足多方面的需要。工程预决算由于受施工工期、施工条件的影响，多采用事后结算调价的办法，如果结算价格不能准确反映变化的市场，必然会进一步拉大“固定单价”和“活市场”的差距，给企业带来巨大损失。对一般建筑工程可采取“平均定价、按实结算”的原则来确定材料决算价格。即开工时按当月指导价格编制预算，竣工后按合同工期之内的指导价格平均决算。对工程结构规模较大、施工工期长的工程预决算可采取分阶段确定材料、决算价格，即按工程的基础、主体、装修分阶段签订工程量竣工决算。对工程结构规模较小、施工工期短的工程预决算可一次定死，竣工决算除设计变更外均不得调整。8、现场施工签证的审核。由于有的施工单位驻工地的代表对工程预算和有关的管理规定不熟悉，有的施工单位有意扭曲预算定额和有关的管理规定，造成盲目签证。因此应认真审核工程签证的有关工作内容是否已包括在预算定额内。审核人员要严格把关，坚决杜绝不合规定的现场施工签证。现场施工签证项目、内容和数量要完整清楚，必须具有甲方驻工地的代表和施工单位现场负责人的双方签字，手续齐全方可生效。

7、什么是被动式建筑设计

被动式节能屋（德语：Passivhaus[1] ）又可译为被动式房屋，是基于被动式设计而建造的节能建筑物。被动式房屋可以用非常小的能耗将室内调节到合适的温度，非常环保。1被动式房屋不仅适用于住宅，还适用于办公建筑、学校、幼儿园、超市等。被动式房屋的概念最早源于瑞典隆德大学的Bo Adamson教授和德国被动式房屋研究所[2] （Passivhaus Institut）的Wolfgang Feist博士[2] 在1988年5月的一次讨论。通过一系列的研究和德国黑森州政府的资助，被动式房屋的概念逐步确立起来。[3] 1990年最早的一批被动式房屋在德国达姆施塔特建成。1996年（Passivhaus-Institut）在达姆施塔特成立[2] ，致力于推广和规范被动式房屋的标准。此后有越来越多的被动式房屋落成。2、19世纪70年代，建筑师和科学家就开始研究零能耗的房屋，把能耗降到零是十分苛刻的，尽管从理论的角度它是可行的，但是因为极高的造价和复杂的工艺，至今为止还只是停留在科研项目层面。低能耗建筑（供热能源需求用量< 70 kWh/m²a），因其优越的性能价格比，所以很快的普及开来。随着节能的需求更为迫切，被动式节能屋发展开来。如果把被动式节能屋结合上更多的太阳能发电设备，那么也就实现了“零能耗”的房屋，因为没有谁愿意住在一个没有冰箱和电视的房子里。3、截止至2010年，仅在德国就有13000多座被动式节能屋投入了使用（2012年全世界有37000座），有独栋房屋、公寓、学校、办公楼、游泳馆等。特别是多层建筑，更能体现它的优势，例如位于Innsbruck的能容纳354个住户的“Lodenareal”项目，是世界上最大的被动建筑。位于Innsbruck的“Lodenareal”项目4、被动房屋的基本原则就是能效。杰出的保温墙体、创新的门窗技术、高效的建筑通风、电器节能都是解决能效的基础。资料来源：被动式房屋_网络http://ke.baidu.com/link?url=CBTS5zds15u8bYWK

8、被动式太阳能房是什么？

被动式太阳房是通过建筑朝向和周围环境的合理布置，内部空间和外部形体的巧妙处理，以及建筑材料和结构、构造的恰当选择，使其在冬季能采集、保持、贮存和分配太阳能，从而解决建筑物的采暖问题。同时，在夏季又能遮蔽太阳能辐射，散逸室内热量，从而使建筑物降温，达到冬暖夏凉的目的。 被动式太阳房最大的优点是构造简单，造价低廉，维护管理方便。但是，被动式太阳房也有其缺点，主要是室内温度波动较大，舒适度差，在夜晚、室外温度较低或连续阴天时需要辅助热源来维持室温。 集热、蓄热、保温是被动式太阳房建设的三要素，缺一不可。 被动式太阳房按集热形式可分为五类：1. 直接受益式 直接受益式是被动式太阳房中最简单也是最常用的一种。它是利用南窗直接接受太阳能辐射。太阳辐射通过窗户直接射到室内地面、墙壁及其他物体上，使它们表面温度升高，通过自然对流换热，用部分能量加热室内空气，另一部分能量则贮存在地面、墙壁等物体内部，使室内温度维持到一定水平。 直接受益式系统中的南窗在有太阳辐射时起着集取太阳辐射能的作用，而在无太阳辐射的时候则成为散热表面，因此在直接受益系统中，南窗尽量加大的同时，应配置有效的保温隔热措施，如保温窗帘等。 由于直接受益式被动式太阳房热效率较高，但室温波动较大，因此，使用于白天要求升温快的房间或只是白天使用的房间，如教室、办公室、住宅的起居室等。如果窗户有较好的保温措施，也可以用于住宅的卧室等房间。2. 集热蓄热墙式 集热蓄热墙式被动式太阳房是间接式太阳能采暖系统。阳光首先照射到置于太阳与房屋之间的一道玻璃外罩内的深色储热墙体上，然后向室内供热。 采用集热蓄热墙式被动式太阳房室内温度波动小，居住舒适，但热效率较低，常常和其他形式配合使用。如和直接受益式及附加阳光间式组成各种不同用途的房间供暖形式，可以调整集热蓄热墙的面积，满足各种房间对蓄热要求的不同，这种组合可以使用于各种房间的要求。但玻璃夹层中间容易积灰，不好清理，影响集热效果，且立面涂黑不太美观，推广有一定的局限性。3. 附加阳光间式 附加阳光间式被动式太阳房是集热蓄热墙系统的一种发展，将玻璃与墙之间的空气夹层加宽，形成一个可以使用的空间——附加阳光间。这种系统其前部阳光间的工作原理和直接受益式系统相同，后部房间的采暖方式则雷同于集热蓄热墙式。4. 贮热屋顶式5. 自然对流回路式 这两种形式目前国内采用极少。

9、房屋装修补偿标准

1、住宅装修赔偿标准统一为一般性装修标准，已包含在选择收购的总房价1.3倍赔偿和选择修

缮的总房价16%赔偿中，不再对住宅装修的差异性另行评估。

2、若单独装修评估价超过一般装修标准加上评估价13%差异性装修赔偿，则另给予差价赔

偿；

3、若单独装修评估价低于一般装修加上评估价13%差异性装修赔偿，则退回多付的赔偿额。

1、现在政策出台要求建的房子达到被动房要求！用什么建要过好，造价低？

被动房，是各种技术产品的集大成者，通过充分等可再生能源使采暖消耗的一次能源不超过15千瓦·小时/平米的房屋。如此低的能耗标准，是通过高隔热隔音、密封性强的建筑外墙和可再生能源得以实现。

2、万科集团公司房地产成本控制要点.?

万科集团公司成本控制要点.1.前期工程：一般水平，按建筑面积计算，单方造价在50-90元／m2。这项费用，与设计环节无关。它与项目占地面积大小有关，与总建筑面积的关联不大。场地的现状，直接决定它的成本水平。（1）比如，如果存在“场地土方工程”这一项的话，比如坡地项目，或未能进行三通一平交地的项目，其造价水平就高。（2）越是边远地区，因其配套设施不齐全，需要施工的项目多，数量大，造价也相应地高于市区项目。前期工程中需注意两项，一是场地土方工程，目前很多项目自然高低于市政标高，都需要大量回填土方，造价不低。能不能有什么巧办法来降低这一部分的造价？因后面讲到地下室还会涉及到土方工程，这个问题留到后面一并解决与回答。另一个注意点就是围墙，我们曾经有某个项目的临时围墙分判花掉三个月的时间，现在听上去大家可能觉得比较难以理解，问其原因就是设计对于围墙的方案迟迟未定，反复修改，当然不排除这个地块的地理位置、地面以下的地质有问题，所以方案会不断修正，但对于大多数项目，至少是同一个地区公司的项目来讲，临时围墙的标准化肯定不是难事，这样可以节省我们很多无谓的时间损耗，想想三个月的工期就因为临时围墙工程而消耗掉是多么痛心的事情。其次在围墙设计上要注意经济性，对于围墙来讲其主要功用还是围护且是临时性质，当然局部需要营销包装，有些地区的围墙全是方管支撑+镀锌铁皮，平均2.5米高，每延长米单价高达1300元/m，部分营销宣传路段是6米高，想想是比较奢侈的事情。还有一种情况，对于地块较大的项目，需要分期建设，但是首期安排在地块中间，远离市政交通道路，为了展示和销售需要，在没有整个地块的道路交通系统设计的情况下，必然要兴建一定数量的临时道路、临时围墙、临时绿化等等设施，花费相当大。这是不可取的。2.基础工程：对于桩基工程，以总建筑面积为单位计算，目前的造价水平是80－120元／m2。对于非桩工程，暂时录不到规律数字，原因一方面是非桩基础的形式多样化，差异很大；另一方面是原来的科目没有这一项，所有非桩基础全部并入主体工程中去，在设置工程量清单时，混在一起，剥离不开，这是不科学的。基础工程的造价水平，从严格意义上讲，与建筑物的基底面积直接相关，而与建筑物的层数（具体地体现在建筑面积上）关联性较小。以建筑物基底计算的桩基础工程，其造价为600－800元／m2。基础工程的造价水平，显得较为刚性。（1）地基处理：这项费用，完全与场地的地质条件有关，运气不好的，将付出大笔金钱，运气好的，支出很少，甚至不发生费用。比如佛山地区地下溶洞较多，处理起来花费大、耗时长；有此地区会出现换填土现象，比如北京、成都，换填的原因主要是因为可以使用非桩基础，但在基础标高的位置土质不符合要求。相对来说，换土之后如果能利用天然地基，是相当节省的，但是，这种方案具有明显的地区特征，不是每个城市都可以效仿的。（2）桩基础：它的造价水平与桩的种类有关。而桩的种类在多数情况下，又是无法替换的，因而也显示出刚性，比如对于人工挖孔桩和高强度管桩之间的选择，如果因为地基软弱导致桩设计很长，那是不便选用人工挖桩的，在工期和经济上都没有优势。除桩型之外，桩的长度是影响造价的重要原因，而桩长又与地质条件直接相关，一般地说，桩基础工程用在华南和华东地区，明显地，华东的桩，要比华南的桩长一些，因为土质不好，有时被迫使用摩擦桩，直接导致桩的数量增加较多、桩也很长。在某些情况下，抗拨桩可以用锚杆来代替，经济性显著。在桩基础工程施工中，需注意桩机数量、打桩顺序与桩长记录，尤其是桩长记录。端承桩都是按实结算，结算的数量依据全是靠现场的打桩记录汇总而来，不能仅依靠监理去验收，与我们自己人相比，监理的诚信度差得太远。桩基础工程，其造价上有相当的弹性，需要我们做专门的优化处理。我们部门曾经发出过一份通报，某个项目的别墅桩基础工程的造价超过400元／m2，究其原因是桩数太密，承载力太高。根据规划设计中心叶总意见，完全可以减少桩数量而用一块较厚一些的“板”来作上部柱子的支撑体。所以，对于桩基础工程，大家一定要有“优化”意识！（3）非桩基础：如果能够避免独立的筏板基础的话，基础工程的造价将会明显地降低，比如让筏板同时兼做地下室的底板。如果仅有筏板而无地下室的话，那筏板就可惜了。对于低楼层建筑使用独立柱基，是很经济的。3.地下室：地下室工程的造价，一般是2,200－3,000元／m2。目前有不少地区的地下室造价已经达到4,000的水平了，非常可怕！影响地下室造价的因素很多：（1）地下室面积：单个地下室的面积越小，整体造价水平就越高，因为它分摊了四周的墙体，所以多栋高层建筑，其下面的地下室如果是连成一片的话，相对来说，就很经济；而如果每一栋的下部都有一个独立的地下室，而每个地下室又相互连通，象是“地道战”一样，那么多个地下室的造价水平肯定要高于一个地下室。在这一点上，请设计部门在评审方案时多加注意。（2）地下室的层数：一般来说，地下室的层数多一些，比如2－3层，其经济性会比1层要好，因为底板和顶板这些造价高昂的构件将会被分摊。但是，也会出现另外一种情况，因为地下室太深，基坑费用加大，将会增加地下室的单方造价，同时，施工周期也较长，基坑安全风险也将大增。这一点在城市中心地带体现得非常明显，比如上海的建国东路项目和南京的凯旋门项目，而在场地开阔、无不良地质的条件下，多层地下室其经济性肯定优于单层地下室。一般来说，我们还很少遇到对地下室层数的讨论，因为影响地下室层数的因素，往往是固定的，没有可变的余地。因为：一、地下室的面积，我们总是希望越小越好，最好不建；二、最小面积的地下室如果在项目占地面积足够大的情况下，自然大家只会做一层，而不会设计成两层，相反如果项目占地面积小，要想获得足够数量的地下室面积，自己只能向地底下要空间。（3）设计的经济性：具体地体现上钢筋和砼的用量指标上，这一点极其关键！是地下室建造成本控制的核心！。目前的水平是钢筋140－200kg/m2，甚至更多；砼是1.0m3/m2以上，影响砼用量的是底板厚度。有500mm厚的，也有1000mm厚的。当然跟层数也有关系，层数多，摊销下来的指标就很底。想说明的是，我们在08年8月底下发的《限额审批意见》中对于钢筋与砼指标含量没有提出具体的限额数据，原因是全国各个地区的抗震等级、地质条件、人防要求等很多因素不一致，但应该来说在同一个区域相对有一定的规律，或者说研究起来更有指导意义，文中提出请各个区域来进行研究并细化具体指标。 （4） 顶板覆土：这个因素，影响很大。不少项目，因为地下室占据了大部分的地面面积，所以要解决小区的环境，就只能在地下室顶板上想办法。覆土1.0－2.0m是很常见的。因为有覆土，将直接影响到顶板部位的梁的高度和板的厚度，以及配筋加大。因为梁加高，将导致抹灰工程量和防水工程量大幅度增加。至于覆土影响造价至何种程度，我们目前没有数字，因为这一部分不好单独计算，但可以寻找面积大小、平面布局、层数都相近的两个地下室，一个有覆土，一个没有覆土，求其差异，进而得出相应的结果。我们建议控制覆土厚度，在地下室顶板部位，不要安排消防通道和大型苗木。（5） 基坑支护：涉及到经济性，在能够保证安全的情况下，尽量优化方案，追求最大的经济性。安全性必须要由施工单位来承诺，否则将来我们会面临被索赔的问题。在安全性，我们自己要有基本的判断，在我们与施工单位之间，求得安全性认识的平衡，不能被施工单位牵着鼻子走。（6） 土方工程：对于土方工程量较大的项目分期，土方管理是一门学问，也容易被大家忽视，需考虑到开挖土方的可利用性。对于开挖出来的土方，能否用于本期或该项目的前期回填；仍需外运的土方，若能联系到某些项目正需要大量回填，尽可能 “变废为宝”，可减少工程造价。目前各地区土方开挖+外运的单价一般在25-50元/m3之间，而土方开挖的承建商之所以能赚取较多利润，很多时候也是拉A地的土去填B地，两边收钱。（7） 地下室的豪华程度：中海地下室，很豪华。有很多甲级写字楼和五星级酒店，它的地下室水平，远远没有我们中海的水平高，哪怕我们的项目是个中档定位的项目。这也是中海“太实在”的一种表现。从设计角度来说，功能齐全，用料经久耐用，在使用过程中，物业管理方面就不会投诉，否则物业肯定经常性找设计上的毛病，我们的设计人员承担不起这些背后的议论和指责，所以，就一次设计到位。豪华的表现，集中在地面处理上，其次上墙面的处理。地面是不是一定要做一层专用油漆或硬化面层，要视项目档次而定，不能连低档楼盘都这么做。建设只有高档楼盘才考虑面层处理。（8） 人防工程：影响造价较为明显，但因为具体的表现形式是在结构工程上，所以无法拆分出造价水平。加之，人防工程是被动接受的设计，想不建都不行。（9） 防水工程：一般来说，我们只设计外防水。在外防水上，有不少地区公司将底板防水层省掉。如果地下室设计成内外两层防水的话，那就大可不必了。但外墙防水目前有些地区是一道，有些地区公司是两道防水（卷材+涂膜或两层卷材），有些还会再加上一道JS防水剂，是否有必要这么多道？值得研究。我们强调，防水层不准做两道，如果你怕漏，从施工管理上找原因，而不准通过额外花费来补自己管理上的漏洞。

3、请问什么叫"工程造价全过程控制"?

１ 建设工程造价控制的原理从工程造价控制的基本原理上来看，所谓控制就是指行为主体为保证在变化的条件下实现其目标,按照事先拟定的计划和标准,通过采用各种方法,对被控对象在实施中发生的各种实际值与计划值进行对比、检查、监督、引导和纠正的过程。控制包括三个步骤：即确定目标标准、检查实施状态和纠正偏差。全过程控制分为三个阶段：即事前控制、事中控制和事后控制。三个阶段应以事前控制为主，即在项目投入阶段就开始，可以起到事半功倍作用。控制要素包括人力、物力、财力、信息、技术、组织和时间等。控制的状态是动态控制。首先，确定各种目标值，在建设实施过程中阶段性地收集完成目标的实际数据，将实际数据与计划值比较，若出现较大偏差时采取纠正措施，以确保目标值的实现。其次，工程造价的有效控制是以合理确定为基础，有效控制为核心，它是贯穿于建设工程全过程的控制。在投资决策阶段、设计阶段、建设工程发包阶段和建设实施阶段，把建设工程造价控制在批准的造价限额以内，随时纠正发生的偏差，以保证管理目标的实现，以求合理使用人力、物力、财力，取得较好的投资效益和社会效益。要有效地控制工程造价，应从组织、技术、经济、合同与信息管理等多方面采取措施，其中，技术与经济相结合是控制工程造价最为有效的手段。要通过技术比较、经济分析和效果评价，正确处理技术先进与经济合理两者之间的对立统一关系，力求在技术先进条件下的经济合理，在经济合理基础上的技术先进，把控制工程造价观念渗透到设计和施工措施中去。再次，要立足于事先控制，即主动控制，以尽可能地减少以至避免目标值与实际值的偏离。也就是说，工程造价控制不仅要反映投资决策，反映设计、发包和施工被动地控制，更要主动地影响投资决策，影响设计、发包和施工，主动地控制。２ 工程造价控制的关键在于投资决策和设计阶段长期以来，我国普遍忽视建设工程前期工作阶段的造价控制，而往往把控制工程造价的主要精力放在施工阶段，这只能是被动控制。要有效的控制工程造价，必须把重点转移到前期阶段上来。影响建设工程造价的主要阶段是设计阶段，在设计阶段主要从以下几方面进行造价控制。２．１ 实行设计方案招标或方案竞选设计招标有利于竞争和设计方案的选择，通过招标选择设计方案的范围扩大，从而保证设计的先进性、合理性、准确性，设计招标还有利于控制项目建设投资，缩短设计周期，降低设计费，通过设计招标评定出技术先进，功能全面，结构合理，安全适用，满足建筑节能及环境要求，经济实用，造型美观的设计方案。２．２ 推行限额设计可以促使设计单位改善管理，优化结构，提高设计水平，真正做到用最小的投人取得最大的产出。将整个项目按设施部位或功能的不同，分为若干单元，设计人员根据限定的额度进行方案筛选与设计。这种限额设计能有效地控制整个工程的造价。为使限额设计达到预期目的，应该做到参与设计人员必须是有经验、懂技术经济的设计师，其设计的成果必须是实用、先进，而且造价合理。技术人员缺乏经济观念，设计思想保守，是设计成果的经济性得不到充分体现的原因。２．３ 价值工程的应用价值工程是用来分析产品功能和成本的关系的，使之以较低的总成本，可靠的实现产品的必要功能，从而提高产品价值的技术经济分析方法。通过功能和价值的关系，将技术问题和经济问题紧密结合起来，是力求以最低的产品寿命周期成本实现产品必要功能的一种管理方法。一般来说，提高产品价值的途径有 5 种：一是提高功能，降低成本，这是最理想的途径。二是功能不变，降低成本。三是成本不变，提高功能。四是功能略有下降，但成本大幅度降低。五是成本略有上长，但功能大幅度提高。运用价值工程原理，在科学分析的基础上对方案实行科学决策，选择技术上可行、经济上合理的设计方案。价值工程的主要特点是：从使用者的功能需求为出发点，对所研究对象进行功能分析，使设计工作做到功能与造价统一，在满足功能要求的前提下，降低成本。宝硕集团化四小区建设用地原为化工厂，土质污染严重，需要采用深基础施工，建议设计了地下室。开始时临街商业设施没有考虑地下室，不但深基础浪费，还要进行大量的土方回填，通过与设计单位协商，增加了地下室，为商家提供了库房和休息场所，非常受欢迎，卖出了比住宅还要高的价位。成本没怎么上长，而功能却得到了很大的提高。本文转自项目管理者联盟３ 工程招投标是有效控制造价的关键环节工程建设领域实行招投标制，是为了适应市场经济的客观要求，通过竟争机制，优化资源配置，低成本，高质量，高效率的完成工程建设。在工期和质量都得到保证和满足的前提下，招标方的目的就是选择投标报价最低或者评标价最低的投标人，因此，价格的竟争作为招投标工作的核心内容无疑成为双方关注的焦点。一是工程项目招标文件的编制，应该做到内容严谨、完整、准确，所提招标条件应公平合理，符合有关规定。招标文件既是投标单位编制投标文件的依据，又是招标单位与中标单位签定承发包合同的基础。该文件提出的各项要求，对工程招标乃至承发包双方都具有约束力。二是要编制好标底，工程标底要保证质量，把工程标底控制在合理造价的下限。应反复审查造价水平的合理性，是否在投资控制的范围内。三是中标后合同条款的签定应严谨、细致、工期合理。工程承包合同是工程建设质量控制、进度控制、投资控制的主要依据，应明确建设工期、工程质量、工程造价、材料设备供应责任、拨款结算、交工验收、质量保证期、违约责任等内容。要对合同全部内容仔细阅读和审查，保证合同内容的完整性、严谨性和周密性，保证合同内容符合法律法规要求，要重视承包方有关义务的条款和支付、质量、工期、变更索赔等条款，尽量减少甲乙双方责任不清日后扯皮的现象。４ 工程实施阶段是控制造价的重要环节施工阶段的工程造价确定与控制是实施建设工程全过程造价控制的重要组成部分，在实际的工程管理中采取有效措施加强施工阶段的造价控制，对管好有效资金，提高投资效益有着重要意义。项目管理者联盟文章，深入探讨。（1）对施工单位的施工组织设计进行审核，选择技术上可行，经济上合理的施工方案进行施工。应该结合工程项目的性质和规模、工期的长短、工人的数量、机械装备、材料供应情况、运输、地质、气候条件等各项具体的技术经济条件，对承建单位指定的施工组织设计、施工方案、施工进度计划进行优化，最后选定最合理利用人力、物力、财力、资源的方案。正确处理工程造价和工期、质量的辩证统一关系，提高工程建设的综合经济效益。在实际的基建管理中，往往认为施工组织设计只与施工单位有关系，与建设单位没关系，这是错误的，要知道，施工组织设计是竣工结算的重要依据。（2）加强图纸会审，及时发现问题和解决问题。把签证变更提前出具，防止窝工返工现象发生。确保工程签证的客观、准确、及时，严格签证的审核制度，确保签证的质量，由于现场管理人员对规行造价制度、定额了解不够深入，往往造成签证与现行造价规范矛盾，通过签证的会签可以很好地解决。另外，就是加强材料价格的信息管理，对主要材料价格必须经过甲方认可，这就要求基建管理人员深入了解市场，掌握第一手资料。宝硕集团公司采取了该集团生产的塑钢门窗分包、给排水管材甲方供货等手段，有效地控制造价。５ 竣工决算的审核是有效控制工程造价的必要手段竣工决算是反映建设工程实际造价和投资效果的文件。及时、准确地对竣工决算审核，对于总结分析建设过程的经验教训，提高工程造价管理水平及积累技术经济资料都具有重要意义。在确定工程造价时，坚持以现行的计价规范为依据，按照施工合同和招标文件的规定，根据竣工图、结合现场签证和设计变更进行审核。工程审计人员不但要熟练掌握工程量的计算规则、定额子目的组成及包含的工作内容、工程造价计算程序、费用定额包含内容及记取方法，还要掌握它们的编制原理，内在联系，确保工程造价计算的准确性。此外，还要坚持深入现场，掌握工程动态，了解工程是否按图纸和工程变更施工，是否有的洽商没有施工，是否有已经去掉的部分没有变更通知，是否有在变更的基础上又变了。因此，在结算时不能只是对图纸和工程变更的计算审核，要深入现场，细致认真的核对，确保工程结算的质量，提高投资效益。应采取二审终审制，第一审为内审，第二审为外审，严格控制每个环节，层层把关，使工程造价经济合理，符合现行的计价规范

4、海容模块建房有哪些缺点和优点？

一、建筑模块的复优点：

1、空腔模块节能与建筑一体化，保温与建筑同寿命，高效节能，气密性、节能效果达到被动房要求。

2、用空腔模块建造房屋，冬暖夏凉，抗震防潮耐盐碱。

3、空腔模块具有制良好的结构防火性能，燃烧两个小时以上不会收缩、脱落，优异的结构稳定性。

4、内外表面的燕尾槽，与抹面层构成了牢固的有机咬合，杜绝开裂、脱落。

5、综合成本低，施工周期短，施工简单，劳动强度小，对施工人员技能要求不高。

二、建筑模块的缺点：

1、不易于房子布局的改造，可变性低。

2、换气性能不好，家里如果做不好排气换气系统，很容易产生湿气，在屋里排不出去。

(4)被动房造价扩展资料：

模块化设计

模块化设计，简单地说就是程序的编写不是开始就逐条录入计算机语句和指令，而是首先用主程序、子程序、子过程等框架把软件的主要结构和流程描述出来，并定义和调试好各个框架之间的输入、输出链接关系。逐步求精的结果是得到一系列以功能块为单位的算法描述。

以功能块为单位进行程序设计，实现其求解算法的方法称为模块化。模块化的目的是为了降低程序复杂度，使程序设计、调试和维护等操作简单化。

参考资料：模块化建筑——网络

5、关于房子建筑成本核算的问题

以下内容供参考：关于大学生公寓成本核算问题的思考随着高校学生宿舍管理公寓化，学生住宿日趋商品化。近两年来高校后勤社会化发展迅猛，促使各类大学生公寓逐步向物业化管理过渡。物业管理的企业化性质，决定了物业部门必须有严格的成本核算。这是目前大学生公寓管理面临的一项重要而严肃的任务。教育部一再强调：“学生住宿收费要按实际运行成本确定，不以盈利为目的”。至于教育部为什么这样提？高校后勤企业不以盈利为目的，如何同类似的社会企业相竞争？这必将由国家上层机构确立相应的政策。就目前情况而言，公寓收费过高，学生负担加重；然而，收费过低，公寓管理运行难以为继。1999年春，北京市教委曾发布过014号文件，粗略的以三项因素（居住面积、房内设施、管理水平）、七项成本（房屋折旧费、房屋维修费、设施折旧费、设施维修费、能源消耗费、低值消耗品及杂费、管理人员薪金）初步规范了高校学生住宿收费的标准。并且逐个学校审定了收费金额，分别为550元，650元，750元，个别单元式公寓定为1200元。近几年虽说北京各校都在执行这一规定，但很少有学校真正按上述七项成本进行过认真地核算。有的学校根本就没有进行过核算，只是被动地执行上级的硬性规定。反正亏损由学校或后勤集团补贴，肉烂在锅里。这说明公寓运行机制的转换还有相当地大的差距。由于公寓物业管理形势的发展，各省、市、自治区教育主管部门已经或正在出台大学生公寓管理办法，《办法》中必将涉及到收费问题，甚或将收费问题作为其主要附件。所以，成本核算必需要动正格的了，现根据目前的实际情况和有关部门的规定，就大学生公寓成本核算问题，提一点思路，与同仁们共商。一、 关于房屋折旧费对一般企业来讲，房屋折旧费是企业的主要成本之一，但对大多数高等院校(尤其是老校)来说，学生宿舍绝大多数属于国家无偿划拨土地国家投资兴建的，国家既未提出向学校讨回这部分投资，按理可以不计收折旧费。所以有些学校对宿舍管理部门采取零租赁的方式，即不允许宿管部门对学生收取房屋折旧费。但有些学校自筹资金新建或内外合资兴建了一批宿舍，形成了新旧宿舍参半的状况；校方又考虑到大学生公寓的长远开发和收费的总体平衡，觉得还是收取部分折旧费为合理。基于上述情况，笔者认为，宿管部门应将全校的公寓楼分楼进行成本核算，然后取其单方折旧费的平均值，再根据各楼的新旧程度和质量好坏，分别增加一个调解系数，最后确定各楼的单方折旧费。调解系数确定得是否合理，就看是否能够平衡学生的心理，即不出现争住新楼或争住旧楼的倾向，以免影响安定。房屋折旧费的核算，主要是合理确定三个基准：房屋单方造价、房龄、人均建筑面积。人均建筑面积同时还要按居室平面系数、每室居住人数折合成人均居住面积，以便衡量其居住标准。关于新建宿舍单方造价的核算。北京市发布的京政发[2000]81号文的规定，新建学生公寓享受政府政策方面的14项优惠。其他省、市、自治区大都也有相应的优惠政策。所以学生宿舍楼不能按一般房屋建筑核算成本，更不能按纯商品房核算。据2000年北京市的有关数据测算，目前北京高校学生宿舍，单方造价一般应定位在1000-1200元。其他省、自治区由于地缘关系和屋内设施情况可能更低一些。关于房龄。城市建设部规定，砖混结构的多层楼房一般使用期为47年。实际上，北京高校的同类房屋50年以内拆除的极少。故房龄按50年计算比较符合实际。关于居室平面系数。1979年国家教委规定，普通高校，本专科生宿舍生均建筑面积为5－6平米折合成生均居住面为3-3.6平方米，宿舍楼房建筑平面系数为60%。实际上20多年来多数学校尚未达此标准。前不久李岚清副总理的讲话指出，大学生公寓还是应当以筒子楼为主，不宜片面追求高规格。所以目前暂且参照1979年国家教委规定的标准，比较切实。如10000平方米建筑面积，折合居住面积为6000平方米，按每室净面积18平方米计算，应有333个居室。每室住4人，共住1332人。人均建筑面积为7.5平方米。人均居住面积为4.5平方米。年生均房屋折旧费约为：10000*1200元/50/1332=180元（180.2元取整）。或1200元/50*7.5=180元。如果新旧楼参半，通过算平均值加调解系数的办法，该项金额还会大幅度降低。二、关于房屋维修费国务院城乡建设部规定，房屋维修一般分为翻修、大修、中修、小修、综合维修五种。所谓翻修，是指需全部拆除另行设计重新建造或仅保留原房的一小部分而进行较大的改造。这样所需要的经费，几乎等于新建，差异只在于不计征地拆遣费、三通一平费及勘察费；对大学生公寓而言，一般把该项经费列入到新建房屋的折旧费中，而不列入维修费；大修：按城市建设部规定，一般占房屋造价的20%以内，正常情况下10-20年大修一次，平均值可取为15年。还规定凡大修费超过房屋造价（或重置价）25%的，就不值得再大修；中修：一般5-8年一次，可取均值为六年半。中修费取费一般为造价的5%左右，最高不超过10%，；小修：年年进行，小修费取费为造价的0.5%左右，最高不超过1%。综合维修，是指以整幢楼为单位对其大、中、小修一次性地应修尽修。为了避免重复计费，一般不单独计算。据此基准计算，单方年均维修费=1200*0.2/15+1200*0.05/6.5+1200*0.005=16+9.25+6=31.25（元）。也就是说，每平方米每年的大修费为16元，中修费为9.25元，小修费为6元。实际上单方造价同当地的地价密切相关，北京的地价偏高，所以这样算出来的维修费亦偏高。维修费则与地价关系则没有那么密切。据笔者粗略考查，自1990年至2000年，各高校每年用于房屋维修的投资，平均不到这一数额的三分之一。当然也有由于资金不足，该修而不能修的情况。但总的看来上述定额还是偏高得太多。据1997年7月1日发布实施的《北京市普通居住小区物业管理服务收费标准》规定，每年每平方米维修费：大修为5.04元，中修为5.42，小修为2.36元。参照《北京市普通居住小区物业管理服务收费标准》，并考虑到大学生公寓人为地损坏率较高，还考虑到一般大学四年一换届，中修往往借换届期间进行，因而中修频度也较高。所以笔者认为，大学生公寓每年每平方米的大、中、小修费用分别定为6元、5元、4元比较合理。年均单方维修费合计为15元。按每生实占建筑面积7.5平米计算，生均年房屋维修费为：15*7.5=112.5(元)。取整为113元。需要说明的是，近些年来不少学校为了改善学生住宿条件，普遍进行了装修（如厕所、水房铺地砖、贴瓷砖，改造水电管线，房间、楼道粉刷油漆等）。这些费用应按使用年限折合到每年每平方米，再折合到每生。且应适当冲掉部分大、中修费，才比较合理。三、设备折旧费公寓设备，应分自用设备和公用设备两种。自用设备如床铺、书架、桌凳、衣柜、脸盆架等。这类设备，目前各校配置五花八门，很难确定统一的核算基准。近几年部分学校宿舍配备了多功能高架床，带有书架、桌凳、衣柜等，可认为是家具配备的较高档次。购价为1500-900元／套。考虑到脸盆架、鞋柜等的增配，取中间价为1200元。使用期按12年（三届本科生）计算，年生均自用设备折旧费为：1200/12=100元。公用设备的配备差别更大。目前部分高校已经陆续做到三电（电视、电话、电脑）进宿舍（有关上级并不欣赏急于这样做），而且管理办法各不相同。如电话多数为校方配备；电视多数为民办官助，即学生分摊经费（作为押金），学校统一购置，毕业时押金退给个人，电视留给下届学生继续使用。实际上学生只负担了押金的利息；电脑多为个人购买，学校核收部分安装费和电耗费。基于上述使用和管理方式的多样化，笔者建议，关于电视、电脑、电话的收费，应当采取合理的单项收费办法，谁受益谁付费，受益多付费多。至于学生公寓楼各层或各楼的公共活动室以及值班室、会客室、库房等的公共设备，各校配备也有差别。应当做到同居室内设备标准相当，甚至略高一些。成本折旧一般不应高于自用设备折旧费的百分之十。据此，粗略确定年生均公用设备折旧费为10元。两项相加，年生均设备折旧费为110元。四、设备维修费自用设备主要指钢木结构的家具，在市场经济条件下，这类家具无需考虑大中修。零修费在注重管理的条件下，一般应控制在购置费的1%以内，即年生均自用设备维修费为12元。如购买500套组合型高架床，总购置费为600000元，每年平均投入6000元的零修费足矣。这可由一些学校的实践证明。公用设备的损坏频度可能高一些，因为共用的东西，大家往往不够爱惜，加之管理也比较困难，所以公用设备维修费应高于自用设备维修费。一般为公用设备折旧费的40%，这里粗略确定，年生均公用设备维修费为4元。两项合计，年生均设备维修费为16元。在房屋和设施设备的维修费的核算方面，需特别强调的是要处理好管理和维修的关系。实践证明，高校学生宿舍和教室的建筑和设备，人为的破坏最严重，多因为管理维护不善而导致维修费成数倍地增加，甚至造成远达不到设计使用寿命而夭折。所以高校后勤对学生宿舍和教室的管理，多年积累了一条重要经验为“以管为主，管修结合”。当然，管理当中也包括了学生行为的自我管理。还应当指出一点，有些设施设备地维修是由公寓管理服务人员自身承担的，在成本核算时，只能计算除工资及福利费以外的物资损耗补偿和其他费用。因为工资及福利补贴已列入了管理服务费项目，要避免重复计算。五、能源（主要指水、电、暖）消耗费1、 水费考虑到淡水是一种有限的自然资源，在我国许多大中城市尤其是北方城市严重缺水，所以节约用水不可忽视。对大学生公寓的用水应限定指标。这不仅对住寓学生而且对公寓管理部门也是一种约束。参照北京市教委确定的高校学生生活用水标准,包括洗涤卧具在内,控制在每人每月3立方米以内。每年生均用水36立方米。按北京2001年单方水价2元，年生均水费为72元。以后随着当地水价地增长也必须相应提高，但应享受当地居民的用水价格，在计量和核算上，应把学生生活用水同学校的其他用水严格区分开来。2、电费照明用电：寝室内按每人60W照明灯一盏，冬夏平均每天用电5小时，每年用电109.5度,取整110度。考虑到楼道、厕所、盥洗间、值班室等公用照明电，另加10%，合计为121度。参照2000年北京市市电价格近乎于0.4元／度计算，年生均照明电费为48元（48.4元取整）。考虑到目前我国主要城市的电力供应比较充裕，学生寝室内的个人用电可以给定一个指标，指标内的电费计入住宿费，指标以外不限量，但要单独收费。仍应享受当地居民用电价格。当然这就需要完善各寝室的计量设施。公共设备用电。公共设备主要指公共活动室的电器、卧具洗涤用洗衣机等。这类设备各校配备差别较大。考虑到开机周期和用电时间，一般不会超过照明用电的25%。所以年生均公共设备电费定为12元。两项合计，学生宿舍年生均电费为60元。3、供暖费供暖费主要是三北地区和西部高寒地区的院校必须收取的。对于供暖期的长短和供暖费的数额当地政府都有一定的标准。以北京市2000年集中供暖取费标准为例，每建筑平米一个供暖季节19.87元，按生均建筑面积为7.5平米计算，年生均供暖费为149元（149.025元,取整）。东北和内蒙、宁夏等地区可能还要高些。值得思考的一个问题是，不论哪个地区，国家对城镇居民冬季取暖问题，都有一定的补贴，即使在住房制度改革以后，仍遗留下来一个大尾巴。按理讲，居民既已购买了住宅，供暖费用就应当自行承担，如同买一台彩电就要自已掏供电费一样。但是基于我国的现实情况和更复杂的原因，这个尾巴还不能在短期内割掉。大学生公寓里居住的实际上是居民的一部分，而且是无收入的一个青年群体按说也应该享受类似他父母所享受的供暖补贴。至于这部分补贴出自于何处，这就有必要追问城市居民的供暖补贴来自何方。如果把大学生公寓视同宾馆、饭店、招待所。如数收取供暖费似乎无可辩驳。但教育部领导曾多次强调，高校后勤产业无论如何改革，都不能忘记：它既有姓“经”的一面，更有姓“教”的一面。因此，适当减免学生住宿费中的供暖费或许可能从这里找到理由，因为供暖费在住宿费中占的比重实在太大了，且也容易引发在南方和北方上学的学生心理上的不平衡。这里暂且不考虑供暖费的补贴，综合本项1、2、3条，年生均能源消耗费为：72＋60元+149元=281元。六、低质消耗品和杂费低质消耗品，主要指学生宿舍各室配备的笤帚、簸箕、墩布、纸篓，以及清洁工用的清扫工具和清洁剂；还应包括消灭蚊蝇、老鼠、蟑螂等用品和消防器材等。这方面只要注重完善管理，节省细费，而且考虑到多数可以批量进货，年生均低质消耗品费10元足矣。另外公寓区楼外的公共设施维修费、绿化养护费，生活垃圾清运费，化粪池的清掏费等都可以单项核算。为了简便其见，这里只粗定一个指标：年生均杂费为10元。两项合计为20元。七、管理服务费管理服务费主要指管理服务人员的薪津支出。目前，北京高校本专科学生宿舍，管理服务人员的配备，一般不超过住宿学生总数的1.5%。而且，平均年薪不超过10000元。按此比例均摊到学生人头，年生均管理服务费约为150元。当然外地由于经济发展状况不同，管理服务人员的薪津水平也有较大的差异；既使在同一地区的不同学校，由于各种原因学校付给宿舍管理服务人员尤其是临时工的薪津也很不相同。这里只以北京地区大部分院校的情况为参考。综合以上七项：房屋折旧费为：180元。房屋维修费为：113元。设备折旧费为：110元。设备维修费为： 16元。能源消耗费为：281元。低质消耗品和杂费为：20元。管理服务费为：150元。本专科宿舍年生均年住宿费为:870元。必须说明：看来按上述准则测算的住宿费，比1999年北京市教委所定的标准（实际上是一个收费限额）要高一些。但是一经分析就可明白：当时北京高校的学生宿舍每室住四人的并不多，既便是四个人住一间，人均居住面积达到4.5平米的并不多，而人均建筑面积达到7.5平米的就更少。而人均面积这个指标相当重要，因为在上述测算的第一、二、五项三个大项，都同人均面积紧密相关。就是服务管理费（也是一个大项）也留了比较大的余量，据1998年年底统计，北京高校宿舍管理服务人员为住宿学生的总平均比例只是1.12％，而不是1.5%。所以，尽管北京市教委当时规定的分档限价是属于一种宏观的行政行为。但与各高校的实际情况却大体相符，因而得以较为顺利的贯彻执行。不过，2001年以后的情况有了较大的变化。不少学校的宿舍管理部门，觉得市教委1999年所定标准限得太死，致使公寓管理部门的经费入不付出，难以为继，纷纷请求市教委允许增收住宿费。而国务院有关部门又三令五申，为了保持安定，近几年不准增收学生的住宿费。各省市自治区教育主管部门普遍感到为难。这就逼迫各校的宿管部门，必须认真细致地做好成本核算，以便以详实的数据进行上下沟通，以促使高校后勤改革顺利进行。据笔者了解，各公寓管理部门遇到的一个最突出的问题，是研究生普遍没按实住面积缴纳住宿费。在成本核算方面，只能把研究生宿舍和本专科宿舍混为一体，两人间、四人间、六人间、八人间，在收费上不加区别或区别不大。甚至有的学校规定研究生住宿不收费，而研究生宿舍同本专科生宿舍一样又统一归公寓管理部门管。这在承包制的体制下，还可以维持运营，因为在大后勤内部可以实施交叉补贴。但真正地转向物业化管理后，矛盾就表面化了。为了保证物业部门实现相对的独立核算，自负盈亏；也为了实现“受益上的非福利化”，改暗补为明补的问题必须解决。研究生按实住面积缴纳住宿费，可能会造成部分研究生的经济困难，确应有相关部门以单独列项的方式给予必要的补贴，这个部门应是学校或者是其上级部门，而不应由公寓管理部门直接减免或变相地由本专科生给背着。对此，建议教育部或各省市自治区教育部门应有较明确的规定，以防各校及后勤部门迫不得已搞暗箱操作。以上是笔者以北京地区本专科生四人间宿舍为主体的住宿费成本核算的一点思考，只是粗略地勾画了一个轮廓，肯定会错误百出，甚至可能挂一漏万，恳请同行们批评指正。但初衷是为了抛砖引玉，动员大家，群策群力，共同探索出一种比较科学合理的成本核算办法。说到家，大学生公寓的运营成本，不是算出来的，而是实际开销的。不过也应该有个规范，以便促使高校后勤社会化改革在不失其姓“教”的本色的前提下，真正从转体改制上加速发展。（作者：北京高校宿舍管理专业委员会顾问 吕 民）

6、建筑工程造价中应注意哪些问题

1、资料要齐全。包括施工合同，各原始预算，设计图纸及会审纪要，设计变更，施工签证，竣工图，施工中发生的其他费用，施工单位的资质证书和取费标准，施工现场地形及工程地质等。2、重点是看图。在拿到工程施工图后，首先要按图纸会审纪要的内容，对图纸做全面的修正，这样可避免因图纸变化，而进行大量重复的劳动。之后开始对图纸全面浏览，先了解工程的基本概貌，如建筑物层数、结构形式、建筑面积等，再了解工程的材料和做法，如：基础是砼的还是砖、石的，是条形的还是独立的;墙体是砌砖还是砌块;楼面是水泥砂浆还是地砖;有无吊顶;外墙面是墙砖还是干粘石;门窗是木制还是铝合金、塑料等。最后详细阅读建筑“三大图”，重点弄清以下几个问题：房屋内外高差,以便在计算基础、挖填方、外墙抹灰工程量时利用该数据;建筑物层高墙体、楼地面面层、顶棚等相应的工程内容是否因楼层不同而有所变化，以便在计算工程量时分别对待;建筑物构配件，如阳台、雨棚、台阶等的设置情况，以防止二次翻阅和重漏计算。3、口径必须一致。审核施工图列出的工程细目是否与预算定额中相应的工程细目的口径相一致。例如，某医院综合大楼工程，根据设计要求，整个场地是按竖项布置进行大型挖填土方，并用压路机分层碾压夯实。预算编制人员在计算了铲运机铲运土方13600m3的工程量后，还计算了平整场地34000m3的工程量。审核人员依据“平整场地工程量按建筑物底面积计算，若已按竖项布置进行挖填找平土方，不再计算平整场地工程量”。这一建筑工程量计算规则，核减了平整场地工程量。4、合理安排工程量计算顺序。根据多年的审核经验，合理安排工程量计算顺序可以事半功倍。例如，基础工程量计算完成后，若紧接着计算墙体工程量，而墙体上门窗洞口所占面积、嵌入墙体的砼构配件所占体积都没有数据。这些数据常常要临时补充进来。这种方法很被动，容易出错，到计算门窗和砼构配件时，又要重复计算，如果发现前边的扣除有差错，还需进行调整，因此若在基础工程量计算完成后，紧接着计算门窗洞口和砼分部工程量，那么就可一次成功，既省事又准确。安排分部工程量计算顺序的原则是方便计算。5、计量单位必须一致。应注意施工图列出的工程细目的计量单位是否与预算定额中相应的工程细目的计量单位相一致。如设备及安装工程预算定额中的计量单位有些用“台”，有些用“组”;管道安装工程有些工程细目用“10m”，有些工程细目用“100m”。这都应分清楚，不能搞错。6、定额子目套用的审核。工程预算选用的定额子目与该工程各分部分项工程的特征相一致。同类工程量套用的基价高或低的定额子目的现象时有发生。要审代换是否合理，有无高套、错套、重套的现象。这样的例子不胜枚举。因此对套用定额子目的审核应注意所包涵的工作内容，要注意看各章节定额的编制说明，熟悉定额子目套用的界限，要求做到公正合理。7、材料价材料价格和价差的审核。在工程预决算工作中，材料费用是工程造价最活跃的动态因素，它占工程造价的76%以上。因此加强材料价格动态管理，实施材料价格动态决算十分重要。材料市场价格的取定必须与当时当地的行情相一致，应注意当地的定额站公布的材料市场预算价格是否已包括安装费、管理费等费用，基建材料的数量、规格和型号是否按图列出的取定。但是材料价格将随着市场竞争和供求关系的变化频繁波动，当地的定额站公布的材料市场预算价格应该具有“弹性”，争取半月发布一次市场价格信息;同时发布市场价格材料品种信息，力求齐全，以满足多方面的需要。工程预决算由于受施工工期、施工条件的影响，多采用事后结算调价的办法，如果结算价格不能准确反映变化的市场，必然会进一步拉大“固定单价”和“活市场”的差距，给企业带来巨大损失。对一般建筑工程可采取“平均定价、按实结算”的原则来确定材料决算价格。即开工时按当月指导价格编制预算，竣工后按合同工期之内的指导价格平均决算。对工程结构规模较大、施工工期长的工程预决算可采取分阶段确定材料、决算价格，即按工程的基础、主体、装修分阶段签订工程量竣工决算。对工程结构规模较小、施工工期短的工程预决算可一次定死，竣工决算除设计变更外均不得调整。8、现场施工签证的审核。由于有的施工单位驻工地的代表对工程预算和有关的管理规定不熟悉，有的施工单位有意扭曲预算定额和有关的管理规定，造成盲目签证。因此应认真审核工程签证的有关工作内容是否已包括在预算定额内。审核人员要严格把关，坚决杜绝不合规定的现场施工签证。现场施工签证项目、内容和数量要完整清楚，必须具有甲方驻工地的代表和施工单位现场负责人的双方签字，手续齐全方可生效。

7、什么是被动式建筑设计

被动式节能屋（德语：Passivhaus[1] ）又可译为被动式房屋，是基于被动式设计而建造的节能建筑物。被动式房屋可以用非常小的能耗将室内调节到合适的温度，非常环保。1被动式房屋不仅适用于住宅，还适用于办公建筑、学校、幼儿园、超市等。被动式房屋的概念最早源于瑞典隆德大学的Bo Adamson教授和德国被动式房屋研究所[2] （Passivhaus Institut）的Wolfgang Feist博士[2] 在1988年5月的一次讨论。通过一系列的研究和德国黑森州政府的资助，被动式房屋的概念逐步确立起来。[3] 1990年最早的一批被动式房屋在德国达姆施塔特建成。1996年（Passivhaus-Institut）在达姆施塔特成立[2] ，致力于推广和规范被动式房屋的标准。此后有越来越多的被动式房屋落成。2、19世纪70年代，建筑师和科学家就开始研究零能耗的房屋，把能耗降到零是十分苛刻的，尽管从理论的角度它是可行的，但是因为极高的造价和复杂的工艺，至今为止还只是停留在科研项目层面。低能耗建筑（供热能源需求用量< 70 kWh/m²a），因其优越的性能价格比，所以很快的普及开来。随着节能的需求更为迫切，被动式节能屋发展开来。如果把被动式节能屋结合上更多的太阳能发电设备，那么也就实现了“零能耗”的房屋，因为没有谁愿意住在一个没有冰箱和电视的房子里。3、截止至2010年，仅在德国就有13000多座被动式节能屋投入了使用（2012年全世界有37000座），有独栋房屋、公寓、学校、办公楼、游泳馆等。特别是多层建筑，更能体现它的优势，例如位于Innsbruck的能容纳354个住户的“Lodenareal”项目，是世界上最大的被动建筑。位于Innsbruck的“Lodenareal”项目4、被动房屋的基本原则就是能效。杰出的保温墙体、创新的门窗技术、高效的建筑通风、电器节能都是解决能效的基础。资料来源：被动式房屋_网络http://ke.baidu.com/link?url=CBTS5zds15u8bYWK

8、被动式太阳能房是什么？

被动式太阳房是通过建筑朝向和周围环境的合理布置，内部空间和外部形体的巧妙处理，以及建筑材料和结构、构造的恰当选择，使其在冬季能采集、保持、贮存和分配太阳能，从而解决建筑物的采暖问题。同时，在夏季又能遮蔽太阳能辐射，散逸室内热量，从而使建筑物降温，达到冬暖夏凉的目的。 被动式太阳房最大的优点是构造简单，造价低廉，维护管理方便。但是，被动式太阳房也有其缺点，主要是室内温度波动较大，舒适度差，在夜晚、室外温度较低或连续阴天时需要辅助热源来维持室温。 集热、蓄热、保温是被动式太阳房建设的三要素，缺一不可。 被动式太阳房按集热形式可分为五类：1. 直接受益式 直接受益式是被动式太阳房中最简单也是最常用的一种。它是利用南窗直接接受太阳能辐射。太阳辐射通过窗户直接射到室内地面、墙壁及其他物体上，使它们表面温度升高，通过自然对流换热，用部分能量加热室内空气，另一部分能量则贮存在地面、墙壁等物体内部，使室内温度维持到一定水平。 直接受益式系统中的南窗在有太阳辐射时起着集取太阳辐射能的作用，而在无太阳辐射的时候则成为散热表面，因此在直接受益系统中，南窗尽量加大的同时，应配置有效的保温隔热措施，如保温窗帘等。 由于直接受益式被动式太阳房热效率较高，但室温波动较大，因此，使用于白天要求升温快的房间或只是白天使用的房间，如教室、办公室、住宅的起居室等。如果窗户有较好的保温措施，也可以用于住宅的卧室等房间。2. 集热蓄热墙式 集热蓄热墙式被动式太阳房是间接式太阳能采暖系统。阳光首先照射到置于太阳与房屋之间的一道玻璃外罩内的深色储热墙体上，然后向室内供热。 采用集热蓄热墙式被动式太阳房室内温度波动小，居住舒适，但热效率较低，常常和其他形式配合使用。如和直接受益式及附加阳光间式组成各种不同用途的房间供暖形式，可以调整集热蓄热墙的面积，满足各种房间对蓄热要求的不同，这种组合可以使用于各种房间的要求。但玻璃夹层中间容易积灰，不好清理，影响集热效果，且立面涂黑不太美观，推广有一定的局限性。3. 附加阳光间式 附加阳光间式被动式太阳房是集热蓄热墙系统的一种发展，将玻璃与墙之间的空气夹层加宽，形成一个可以使用的空间——附加阳光间。这种系统其前部阳光间的工作原理和直接受益式系统相同，后部房间的采暖方式则雷同于集热蓄热墙式。4. 贮热屋顶式5. 自然对流回路式 这两种形式目前国内采用极少。

9、房屋装修补偿标准

1、住宅装修赔偿标准统一为一般性装修标准，已包含在选择收购的总房价1.3倍赔偿和选择修

缮的总房价16%赔偿中，不再对住宅装修的差异性另行评估。

2、若单独装修评估价超过一般装修标准加上评估价13%差异性装修赔偿，则另给予差价赔

偿；

3、若单独装修评估价低于一般装修加上评估价13%差异性装修赔偿，则退回多付的赔偿额。

建材预算价直辖市建材预算价宁夏自治区建材预算价