分类房产单位面积建安造价表

1、单位面积造价怎么算，单位面积造价怎么算知识

单位造价，也称单方造价（元/m2）=单位工程总造价/单位工程建筑面积

2、单位面积造价是指什么意思，单位面积造价是指什么意思

就是把一栋楼房建成后所有消耗的材料费、机械费、人工费、地皮费及其它费用，全部合在一起。再分摊到该栋楼的每个建筑面积上，看看每一平方米建筑面积分摊了多少钱。这个钱数就是该栋楼的单位面积造价！

3、建安造价中小面积户型建安造价占总造价的多少？

这个造价占比按照建筑面积百计算大概在百分之七十左右，和国家的9070政策相匹配！部分地区度要求精装修房出售，这样的话中小户问型大概能占总造价的比例能达答到百分之五十左右，如果部分房企规避政策的话，zhong ciao户型内采用双本一房的话，小户型造价可以降低到百容分之十左右！

4、房地产业做项目清算是什么意思？都需要哪些手续？

关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题为认真贯彻落实《国家税务总局关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知》（国税发〔2006〕187号）文件精神，北京市地税局结合我市具体情况分别以京地税地〔2007〕134号《关于印发《房地产开发企业土地增值税清算管理办法》的通知》、京地税地〔2007〕138号，《关于商品住宅土地增值税核定扣除项目金额标准有关问题的通知》，就房地产开发企业在竣工清算土地增值税管理有关问题进行了明确，主要规定如下：一、房地产开发企业土地增值税清算管理办法新规定（一）凡从事房地产开发的企业应办理清算土地增值税手续的房地产开发项目，包括未预征土地增值税税款的房地产开发项目，均适用土地增值税清算管理新办法。（二）办理土地增值税清算手续的房地产开发项目以纳税人初始填报的《土地增值税项目登记表》中房地产开发项目为对象，对一个清算项目中既有普通标准住宅工程又有其他商品房工程的，应分别核算增值额。（三）纳税人在办理土地增值税清算税款手续时应在报送有关资料的同时附送中介机构出具的《土地增值税清算鉴证报告》（以下简称《鉴证报告》，标准格式见附件1）。（四）土地增值税清算的条件1、凡符合下列情况之一的，纳税人应到主管地方税务机关办理土地增值税清算手续：（1）全部竣工并销售完毕的房地产开发项目。（2）整体转让未竣工的房地产开发项目。（3）直接转让土地使用权的项目。（4）纳税人申请注销税务登记的房地产开发项目。2、符合下列情况之一的，主管地方税务机关可要求纳税人进行土地增值税清算：（1） 纳税人开发的房地产开发项目已通过竣工验收，在整个预（销）售的房地产开发建筑面积达到可销售总建筑面积的比例85％（含）以上的。（2）取得销售（预售）许可证满三年仍未销售完毕的。（3）经主管地方税务机关进行纳税评估发现问题后，认为需要办理土地增值税清算的房地产开发项目。（五）对于房地产开发企业建造的商品房，在未出售前先自用或出租使用年限在一年以上的，不再列入土地增值税清算的范围，应按照转让旧房及建筑物的政策规定缴纳土地增值税。（六）凡符合办理土地增值税清算条件的纳税人，应在90日内向主管地方税务机关提出清算税款申请，并据实填写《土地增值税清算申请表》（见附件2），经主管地方税务机关核准后，即可办理竣工清算税款手续。（七）对主管地方税务机关要求纳税人办理土地增值税清算手续的房地产开发项目，主管地方税务机关应出具《土地增值税清算通知书》（见附件3）并送达纳税人。纳税人应在接到《土地增值税清算通知书》之日起30日内，填写《土地增值税清算申请表》报送主管地方税务机关。经主管地方税务机关核准后，在90日内办理清算税款手续。（八）纳税人在办理土地增值税清算申报手续时，应向主管税务机关提交有关清税项目资料，并填写《土地增值税清算材料清单》（见附件4）。须提交的有关资料如下：1、项目竣工清算报表，当期财务会计报表（包括：损益表、主要开发产品（工程）销售明细表、已完工开发项目成本表）等。2、国有土地使用权证书。3、取得土地使用权时所支付的地价款有关证明凭证及国有土地使用权出让或转让合同。4、清算项目的预算、概算书、项目工程合同结算单。5、能够按清算项目支付贷款利息的有关证明及借款合同。6、销售商品房有关证明资料，以商品房购销合同统计表并加盖公章的形式 ，内容包含：销售项目栋号、房间号、销售面积、销售收入、用途等。7、清算项目的工程竣工验收报告。8、清算项目的销售许可证。9、与转让房地产有关的完税凭证，包括：已缴纳的营业税、城建税、教育费附加等。10、《土地增值税清算鉴证报告》。11、《土地增值税纳税申报表（一）》。12、税务机关要求报送的其他与土地增值税清算有关的证明资料等。（九）纳税人应准确、据实填写各类清算申报表和相关表格；纳税人委托中介机构代理进行清算鉴证的，在《鉴证报告》中应详细列举清算项目的收入、扣除项目和进行土地增值税清算的相关鉴证信息。（十）主管地方税务机关对纳税人提交的申请材料齐全的，应向纳税人开具《土地增值税清算受理通知书》（见附件5）交纳税人转入审核程序。对纳税人提交的清税资料不完整、《鉴证报告》内容不规范、审计事项情况不清楚的，应退回纳税人重新修改《鉴证报告》或补充资料，并向纳税人开具《土地增值税清算补充材料通知书》（见附件6）交纳税人，待清算资料补充完整后，重新办理税款清算手续。（十一）主管地方税务机关应自受理纳税人清算申请之日起90日内完成清算审核工作，不含纳税人应税务机关要求的补正资料时间。（十二）对于清算项目销售收入的确定，是指销售商品房所取得的全部价款及有关的经济收益。对房地产开发企业将开发的商品房用于赞助、职工福利、奖励、对外投资、分配给股东或投资人、抵偿债务、换取其他单位和个人的非货币性资产等行为，发生所有权属转移时应视同销售房地产，取得其收入确定由主管地方税务机关按照当期同类区域、同类房地产的市场价格核定。对纳税人转让房地产无法提供收入资料或提供收入资料不实造成成交价格明显偏低的，收入确定由主管地方税务机关依照上述方法的市场价格核定。（十三）对清算项目扣除项目金额的确定，按照《中华人民共和国土地增值税暂行条例》和《中华人民共和国土地增值税暂行条例实施细则》的规定计算，发生的各项成本和费用应按实际发生额确认扣除；对纳税人无法提供合法有效凭证的，不予扣除；各项预提（或应付）费用不得包括在扣除项目金额中。（十四）纳税人应向税务机关提供清算项目扣除项目金额的合法有效凭证，方可据实扣除项目金额的范围如下：1、纳税人为取得土地使用权所支付的地价款和按国家统一规定交纳的有关费用。2、纳税人在房地产开发过程中实际发生的土地征用费用、耕地占用税、拆迁地上地下建筑物和附着物的拆迁费用、解决拆迁户住房和安置被拆迁者工作的安置及补偿费用等支出。3、纳税人在销售房地产过程中缴纳的营业税、城市维护建设税和教育费附加。（十五）对开发土地和新建房及配套设施的成本（简称开发成本）中的前期工程费、建筑安装工程费、基础设施费、开发间接费用（以下简称四项费用），按实际发生额据实扣除。对纳税人进行土地增值税清算时，有下列情况之一的，税务机关应按核定办法扣除：1、无法按清算要求提供开发成本核算资料的；2、提供的开发成本资料不实的；3、发现《鉴证报告》内容有问题的；4、虚报房地产开发成本的；5、对于四项费用每平方米建安成本扣除额，明显高于北京市地方税务局制定的《分类房产单位面积建安造价表》中公布的每平方米工程造价金额，又无正当理由的。（十六）对于公共配套设施费的扣除范围确认，以房地产开发中必须建造、但不能有偿转让的非营利性的社会公共事业设施所发生的支出确定。非营利性的社会公共事业设施主要是指：物业办公场所、变电站、热力站、水厂、居委会、派出所、托儿所、幼儿园、学校、医院、邮电通讯、自行车棚、公共厕所等。由于各开发项目配套设施情况不同，必须先确定允许扣除的配套设施面积后再计算分摊。对于成片开发分期清算项目的公共配套设施费用，在先期清算时应按实际发生的费用进行分摊。对于后期清算时实际支付的公共配套设施费用分摊比例大于前期的金额时，允许在整体项目全部清算时，按照整体项目重新进行调整分摊。（十七）对开发土地和新建房及配套设施的费用（销售费用、管理费用、财务费用）扣除的确定，凡财务费用的利息支出中能够按清算项目计算分摊并提供金融机构证明的，允许据实扣除，但最高不能超过按商业银行同类同期贷款利率计算的金额。其他房地产开发费用，按取得土地使用权所支付的金额和房地产开发成本计算的金额之和的5％计算扣除。对财务费用中的利息支出凡不能按清算项目计算分摊或提供金融机构利息证明的，利息不能单独扣除，房地产开发费用采用按率扣除的方法，以取得土地使用权所支付的金额和房地产开发成本计算的金额之和的10％进行计算扣除。（十八） 各区县地方税务局要做好土地增值税的清算管理工作，认真查验和审核清算企业报送的《鉴证报告》内容及相关资料，在审查清算项目过程中因鉴证事项或其他问题需要纳税人进一步补充与清算项目相关的证明资料时，决定暂停清算，应向纳税人开具《土地增值税清算中止核准通知书》（见附件7），待纳税人重新补充证明资料后，再办理税款清算手续。对纳税人不能按主管税务机关规定期限提交补正材料的，应将清算项目资料移交给税务稽查部门，由稽查部门进行清算工作。（十九）主管地方税务机关经过清算审核后，对清算项目需要进行纳税评估的，应将全部资料移交纳税评估部门进行清算评估工作，经过纳税评估后，决定对纳税人申请的清税项目不予核准，需转入检查程序进行检查的，应向纳税人开具《土地增值税清算终止核准通知书》（见附件8）送达纳税人，并将全部清税资料移交稽查部门，按照有关规定进行稽查检查工作。（二十） 主管地方税务机关在清算项目审核中，发现有下列情况的之一的，应将全部资料移交纳税评估或稽查部门进行清算工作。1、纳税人办理清税时，报送的《鉴证报告》内容不规范，退回重报后，《鉴证报告》仍不符合要求的；2、纳税人办理清税时，提供《鉴证报告》需要退税的；3、纳税人未按土地增值税政策规定预缴税款的。（二十一）主管地方税务机关在清算审核、纳税评估、稽查检查工作中，发现纳税人有下列情况之一的，可以按确定的销售收入进行核定征收土地增值税。1、依照法律、行政法规的规定应当设置财务帐簿未设置的；或虽设置财务帐簿，但帐目混乱，销售收入、成本材料凭证残缺不齐，难以确定销售收入或扣除项目金额的；2、擅自销毁帐簿的或者拒不提供纳税资料的；3、符合土地增值税清算条件，未按照规定期限办理清算手续，经税务机关责令限期改正，逾期仍不清算的；4、纳税人未如实进行土地增值税清算申报，计税依据明显偏低，又无正当理由的。（二十二）对清算项目通过审核后，需要进行核定征收的；或通过对房地产开发项目纳税评估或稽查检查需要进行核定征收的，应向纳税人开具《土地增值税清算终止核准通知书》和《土地增值税核定征收通知书》（见附件9）送达纳税人。（二十三）房地产开发企业土地增值税清算专项鉴证业务，可由纳税人委托具有主管部门批准资质的中介机构进行。（二十四）中介机构对清算项目的总体基本情况、不同用途的面积划分情况、所涉及的销售收入、成本及费用等情况进行鉴证并说明情况。中介机构应按税务机关规定的《鉴证报告》范本和内容对鉴证情况出具《鉴证报告》，供税务部门参考，并接受税务机关要求提供清算项目鉴证工作底稿的查验核实工作。（二十五）对中介机构出具的《鉴证报告》，经税务机关审核退回后，仍未达到清算要求的，将不允许再从事土地增值税清算鉴证业务工作。（二十六）对房地产开发企业纳税人存在未及时、如实进行土地增值税清算申报、提供虚假纳税资料、偷税等税收违法行为的，按照《中华人民共和国税收征收管理法》第六十二条、六十三条、六十四条等有关规定进行处罚。（二十七）税务机关在土地增值税清算审核工作中，一经发现中介机构违反有关税收法律、法规出具虚假鉴证报告，造成纳税人少缴、未缴土地增值税的，除按照《中华人民共和国税收征收管理法实施细则》第九十八条规定进行处罚外，还应对违纪单位进行通报，凡对被通报的中介机构出具的鉴证报告，在办理土地增值税清算工作时均不予认可。（二十八）房地产开发企业土地增值税清算管理办法自文件下发之日起开始执行。附件：附件一：《土地增值税清算鉴证报告》附件二：《土地增值税清算申请表》附件三：《土地增值税清算通知书》附件四：《土地增值税清算材料清单》附件五：《土地增值税清算受理通知书》附件六：《土地增值税清算补充材料通知书》附件七：《土地增值税清算中止核准通知书》附件八：《土地增值税清算终止核准通知书》附件九：《土地增值税核定征收通知书》二、商品住宅土地增值税核定扣除项目金额标准有关问题的新规定（一）此规定适用于对商品住宅项目清算土地增值税时扣除房地产开发成本中“前期工程费、建筑安装工程费、基础设施费、开发间接费用（以下简称四项成本）”的金额标准核定。（二）土地增值税清算项目的四项成本应按实际发生额据实扣除，但发现有下列情况之一的，应按本通知规定的标准核定扣除：1、无法按清算要求提供开发成本核算资料的；2、提供的开发成本资料不实的；3、发现《鉴证报告》内容有问题的；4、虚报房地产开发成本的；5、清算项目的四项成本扣除额明显高于北京市地方税务局制定的商品住宅单位面积建安造价扣除金额标准，又无正当理由的。（三）对于高层商品住宅（7层以上）单位面积建安造价允许扣除金额标准为每平方米2263元；多层商品住宅（7层及以下）单位面积建安造价允许扣除金额标准为每平方米1560元。（四）对于不同竣工年代的商品住宅项目，可以按照《分类房产单位面积建安造价年度修正系数表》进行相应系数修正。（五）核定四项成本应先将清税项目的高层与多层房屋分别对照适用的核定建安造价金额，确定四项成本的扣除金额。具体计算公式为：核定扣除的四项成本=建安造价×清算建筑面积×年度修正系数（六）本规定中单位面积建安造价金额和年度修正系数参照北京市建设工程造价管理部门的定额标准，结合专家经验和市场状况制订，由北京市地方税务局根据情况不定期进行调整。附件：分类房产单位面积建安造价年度修正系数表

5、钢筋混凝土楼板的单位面积造价是多少？

你们都不看题目啊，脑袋进水了，人家问的是“楼板”，而不是单方造价哎！！！

6、土地增值税清算的配套成本

给你一个清算实例为了进一步指导地方税务机关内部人员掌握土地增值税的清算审核工作方法，根据土地增值税清算审核有关政策及程序，编写了土地增值税三道案例题，供对照参考。对于三道案例题中提供的数据情况请忽略。案例一北京市东城区某房地产开发有限公司投资建设的“东园小区”项目，在2006年7月，向东城地方税务局提出办理土地增值税清算申请手续。税务部门对该公司所提供的有关清算项目资料进行了验收，特别是对《土地增值税清算鉴证报告》(以下简称《鉴证报告》)中内容和格式进行了重点查验后，同意“东园小区”项目办理土地增值税清算手续。在公司提交的“东园小区”项目《鉴证报告》中披露的具体情况如下：—、整体项目情况简介1、某房地产开发有限公司建设东园小区项目，是经北京市发展计划委员会于2001年2月以(2001)231号文件批准投资开发的项目的，座落于东城区XX号，规划批准总占地面积80,000平方米。该单位在2003年3月曾到东城地方税务局为该项目办理了土地增值税项目登记手续。2、该项目于2002年初开工建设，于2003年5月开始对商品房进行预销售，根据北京市房地产勘察测绘所提供实测总建筑面积证明为200,000平方米，可售面积证书中批复商品房销售面积170,000平方米；其余不可出售的自用办公、商业、车库等面积30，000平方米。另外还有配套设施面积12,000平方米。3、截止2006年5月30日，可售面积中已出售面积为160,000平方米，其中出售住宅120,000平方米、出售商业用房15,000平方米、出售办公用房25,000平方米。剩余未销售面积10,000平方米中，已对外出租4000平方米。4、公共配套设施用途分别为：变电站和热力站800平方米、物业管理用房200平方米、托儿所2000平方米、派出所500平方米、游泳馆4000平方米、自行车棚1000平方米，车库3500平方米。5、该项目在2006年5月通过全部工程质量验收，并取得了北京市建设工程质量监督总站颁发的“北京市建设工程质量合格证书”。6、根据房屋测绘部门对出售商品住宅进行测量后出具的证明为：总商品住宅面积130,000平方米、总商品住宅共7栋为1040套，按单栋计算后，每套平均125平方米，属于2级土地，根据2006年北京市公布的每平方米普通住房平均交易价格12710.4元，规划批复的项目容积率为2.5，因此按照普通标准住宅三个条件的标准，已出售的120,000平方米商品住宅，可以享受普通标准住宅的优惠政策。7、该项目已销售面积占总建筑面积的比例为：160,000/200,000=80﹪。二.取得收入情况说明该单位于2003年5月开始预销售东园小区的房屋，截止到2006年5月30日，已出售面积为160,000平方米，共取得销售收人总额1,430,000,000元，总额全部为货币收入(人民币)。其中：出售住宅120,000平方米，取得销售收入900,000,000元；出售商业用房15,000平方米，取得销售收入255,000,000元；出售办公用房25,000平方米，取得销售收入总额275,000,000元。另外，取得租金收入200，000元。对于该房地产开发企业在售房时代收的各项费用，未计入房价中，而是在房价之外单独收取的，不包含在转让房地产的收入中。三、扣除项目情况说明(一)取得土地使用权所支付的总金额为453,200,000元。单位提供的“x号土地出让合同”及京房地［低］字X号地价缴款证明，“东园小区”项目已向北京市国有土地资源和房屋管理局，交纳土地出让金440,000,000元，缴纳契税13,200,000元(不含公共配套设施政府赠送的占地面积)。该项目本次清税应扣除取得土地使用权所支付的金额为362,560,000元 具体计算可采取以下两种方法：    1、453,200,000/200,000*160,000=362,560,000元；    2、453,200,000*80﹪=362,560,000元。(二)开发成本经鉴证该单位提供的工程预算及结算明细资料有关凭证，截止2006年5月该项目工程成本为493,600,000元，该项目本次清税应扣除的房地产开发成本金额为394,880,000元。其中：(1)土地拆迁及补偿费（青苗补偿等为主）：39,700,000元。(2)前期工程费：115,070,700元。(3)建筑安装工程费:290,000,000元。(4)基础设施费：1,586,000元。(5)公共配套设施费：27，942，700元。(6)开发间接费:19,300,600元。(开发成本具体内容、数据来源见《鉴证报告》相关表格。)分摊扣除金额计算过程为：1、土地拆迁及补偿费39,700,000元+前期工程费115,070，700元+建筑安装工程290,000,000元+基础设施费1,586，000元+开发间接费19,300,600元=465,657,300元。具体计算可采取以下两种方法：    465,657,300元/200,000*160,000=372,525,840元；     465,657,300*80﹪=372,525,840元 2、公共配套设施费:27,942,700元，本次清算分摊扣除的公共配套设施费用22,354,160元。 27，942,700/200,000*160,000=22,354,160元(三)房地产开发费用该公司不能提供金融机构贷款证明，利息支出无法确定，因此三项费用扣除的金额为:(362,560,000+394,880,000)*10﹪=75,744,000元。(四)缴纳与销售环节的有关营业税71,500,000元，缴纳城市维护建设税和教育费附加7,150,000元。(五)房地产开发企业加计扣除为    (362,560,000+394,880,000)*20﹪=151,488,000元根据以上数据，本次清算允许扣除项目的总金额为:362,560,000+394，880，000+75，744，000+78，650，000+151，488，000=1,063,322,000元。四、纳税情况详细计算过程该项目属于既有普通标准住宅，又有其他商品房，应分别计算增值额。(一)普通标准住宅计算过程1、出售普通标准住宅取得收入900,000,000元普通标准住宅占清税项目面积的比例为120,000/160,000=75﹪扣除项目金额=1,063,322,000*75﹪=797，491，500元增值额=900,000,000-797,491,500=102,508,500元增值额与扣除项目金额之比(增值率)为102,508,500/797,491，500=12.85﹪该项目的普通标准住宅部分，因增值额未超过扣除项目金额20﹪，应免征土地增值税。(二)其他商品房计算过程出售商业及办公用房取得收入530,000,000元已出售的商业及办公用房占清税项目面积的比例为40,000/160，000=25﹪扣除项目金额=1，063，322，000*25﹪=265,830,500元增值额=530,000,000-265,830,500=264,169,500元增值额与扣除项目金额之比(增值率)为264,169,500/265，830，500=99.38﹪ 适用税率为40﹪应纳土地增值税为：    (264,169,500*40﹪)-(265,830,500*5﹪)=92,376,275元已纳土地增值税为:5,000,000元应补缴土地增值税为：    92,167,596.53-5,000,000=87,376,275元 五、税务机关审核情况(一)对清税资料的审核税务机关通过对纳税人提供的相关资料及《鉴证报告》中披露的内容情况与相关数据进行核对审核后，根据土地增值税现行政策规定，对该清算项目审核确认情况如下：(二)确定销售收入1,430,000,000元根据纳税人提供的销售商品房购销合同统计表中的销售项目栋号、房间号、销售面积、销售收入等，对该项目出售住宅120,000平方米，取得销售收入900,000,000元；出售商业用房15,000平方米，取得销售收入255，000，000元；出售办公用房25，000平方米,取得销售收入275,000,000元，进行核对后，未发现问题。同时对该房地产开发企业代收的有关费用核算情况进行审核，未发现代收的费用计入房价中，而是在房价之外“其他应付款”帐户单独收取的，可以不作为收入。根据有关政策规定，对于该项目取得租金收入200,000元，不属于征税范围。(三)确认扣除项目金额土地增值税扣除项目确定时，应按清算面积160,000平方米占整体面积200,000平方米的比例进行分配后，确定本次清算允许扣除项目总金额为1,052,922,000,其中：1、取得土地使用权时所支付的金额为362,560,000元经审核纳税人提供的土地出让合同及付款凭证，该项目取得土地使用权所支付的金额为453,200,000元，按清税面积与总建筑面积配比后，未发现问题。2、房地产开发成本的金额为:386,880,000元。(1)经审核纳税人提供的土地拆迁及补偿费的支付凭证和拆迁协议，确认金额为39,700,000元，按清税面积与总建筑面积配比分摊后本次清算允许扣除金额为31,760,000元，未发现问题。(2) 首先通过对《鉴证报告》中扣除“前期工程费、建筑安装工程费、基础设施费、开发间接费”的相关附表中列举的明细项目内容进行审核，符合土增税政策规定允许扣除的范围。其次，根据纳税人提供的开发项目成本财务报表及中介机构鉴证的工作底稿等资料，并按清税面积与总建筑面积配比分摊后，确认的四项费用本次扣除金额为340,765,840元，未发现问题。公式：([前期工程费115,070,700元+建筑安装工程费+290,000,000元+基础设施费1,586,000元+开发间接费19,300,600元=425,957,300元］*80﹪=340,765,840元)另外，通过对四项费用计算后，该项目四项费用每平方米工程造价的金额为2129.79元，不高于《分类房产单位面积建安造价表》中公布的2006年“居住”(高层普通住宅-毛坯房)及“商业”类每平方米建安造价金额。(3)公共配套设施费用的审核经对纳税人提供的《鉴证报告》“基础设施费鉴证表”中列举的公共配套设施费内容进行审核后，发现游泳馆是对外开放经营性质的设施，根据土地增值税现行政策规定不应列入公共配套设施扣除范围，应将游泳馆列支的10,000,000元费用从公共配套设施扣除总费用中剔除，确认该清算项目公共配套设施费用的金额为17,942,700元，按清算面积分摊后，本次允许扣除的金额14，354,160元。公式：    17,942,700/200,000*160,000=14,354,160元 对于公共配套设施费用中的车库费用金额，由于纳税人提供了人防工程证明，允许分摊扣除。3、房地产开发费用的审核《鉴证报告》中对该单位房地产开发费用是按率扣除计算的金额，由于税务机关审核后已对游泳馆列支的费用10,000,000元进行调减，因此，以取得土地使用权所支付的金额和房地产开发成本计算的金额之和的10﹪进行重新计算后应扣除金额为74,944,000元。4、扣除与转让房地产有关的税金78,650,000元，经审核后没有发现问题。5、重新计算房地产开发企业加计扣除为    (362,560,000+386,880,000)*20﹪=149,888,000元 。经审核后本次清算面积允许扣除项目的总金额为:362,560,000+386,880,000+74,944,000+78,650,000+149,888,000=1,052,922,000元(四)修正后的应纳税款计算1、普通标准住宅计算过程经税务机关审核确认后，本次清算的120,000平方米商品住宅，全部符合北京市公布的普通标准住宅的标准，可以享受普通标准住宅的优惠政策。出售住宅取得收入900,000,000元普通标准住宅占清税项目面积的比例为：120,000/160,000=75﹪扣除项目金额=1,052,922,000,*75﹪=789,691，500元增值额=900,000,000-789,691，500=110,308,500元增值额与扣除项目金额之比(增值率)为110,308,500/789，691，500=13.97﹪通过对出售的普通标准住宅部分的应纳税款计算后，增值额未超过扣除项目金额20﹪，应兔征土地增值税。2、其他商品房计算过程出售商业及办公用房取得收入530,000,000元其他商品房占清税项目面积的比例为40，000/160,000=25﹪扣除项目金额=1,052,922,000*25﹪=263,230,500元增值额=530,000，000-263，230，500=266,769,500元增值额与扣除项目金额之比(增值率)为266,769,500/263,230,500=101.34﹪适用税率为50﹪应纳土地增值税为：    (266,769,500*50﹪)-(263, 230,500*15﹪)=93,900,175元已纳土地增值税为：5，000,000元应补缴土地增值税为：88,900,175元六、对东园小区项目审核后有关的附列情况：(一)总建筑面积200,000平方米(二)批准可销售面积170,000平方米(三)已出售面积160,000平方米(四)取得收入1,430,000,000元(五)本次清算扣除项目总金额为：1,052,922,000元。1、本次清算扣除取得土地使用权所支付的金额362,560,000元。2、本次清算扣除房地产开发成本386,880,000元。3、本次清算扣除房地产开发费用74,944,000元。4、本次清算扣除与转让房地产有关的税金78,650,000元。5、本次清算加计扣除金额为149,888,000元。(六)本次清算每平方米允许分摊扣除的金额6580.76元。

7、工程造价建安造价的各个取值。

1、工程排污费2、工程定额测定费3、住房公积金4、危险作业意外伤害保险5、安全施工费6、社会保障费

8、房地产单位造价包括地下建筑面积么？

这样来说，单位造价 是用工程造价除以建筑面积，建筑面积有具体的计算规则 （http://ke.baidu.com/view/1519003.htm）。如果是地下室，计算面积时是要包括在内的，如果是基础 则不包括在内。但是有一点你要明确 不管某个构件是否计算了他的面积（比如基础，在算的时候是不会加它的面积） 你在算单位造价时 都是用的总价去除 也就是说 那个构件是计算了的。

9、建安总造价包括哪些

工程造价由四部分构成一.设备及工器具购置费用；（一）设备购置费设备购置费＝设备原价+设备运杂费设备原价：是指国产设备或进口设备的原价。1.国产原价：（1）标准的：采用带有备件的出厂价；（2）非标准的：有多种方法计算，但都接近实际出厂价。2.进口原价：离岸价格（FOB）到岸价格、抵岸价。进口设备的原价是指设备抵岸价；我国进口设备采用最多的一种货价是 ----上交货价即离岸价（FOB）。3.设备运杂费构成：运费和装卸费、包装费、手续费和采购与仓库保管费四块组成。特别要提的是采购与仓库保管费中：包括设备采购人员、保管人员和管理人员的工资、差旅交通费等。计算：设备运杂费＝设备原价×设备运杂费率（二）工具、器具及生产家具购置费必须购置的、没有达到固定资产标准的设备、仪器、生产家具和备品备件的购置费用。工具、器具及生产家具购置费＝设备购置费×定额费率。二.建筑安装工程费用；包括：1、直接费2、间接费3、计划利润4、税金三.工程建设其他费用；包括：土地使用费、与建设项目有关的其他费用、与未来生产有关的其他费用三部分组成。（一）土地使用费1.划拨----土地征用及迁移补偿费2.出让----土地使用权出让金（二）与建设项目有关的其他费用1.建设单位管理费；2.研究试验费；3.勘察设计费；4.工程监理费；5.工程保险费；6.建设单位临时设施费；7.供电贴费；8.引进技术和设备进口项目的其他费用。9.工程总承包费。（三）与未来生产有关的其他费用1.联合试运转费。2.生产准备费：生产人员、提前进厂的人员的工资。3.办公和生活家具购置费。四.预备费、利息、税。（一）预备费包括基本预备费、涨价预备费。基本预备费包括：增加、变更的工程费用、自然灾害造成的损失、对隐蔽工程的挖掘修复费用。（二）建设期贷款利息（三）固定资产投资方向调节税

10、土地增值税清算四项成本审计过程中各类专业有什么难题与争议问题

国税发「2006」第187号[68]规定：“房地产开发企业办理土地增值税清算所附送的前期工程费、建筑安装工程费、基础设施费、开发间接费用的凭证或资料不符合清算要求或不实的，地方税务机关可参照当地建设工程造价管理部门公布的建安造价定额资料，结合房屋结构、用途、区位等因素，核定上述四项开发成本的单位面积金额标准，并据以计算扣除。具体核定方法由省税务机关确定。”前期工程费、建筑安装工程费、基础设施费、开发间接费，实务中一般被简称为“四项成本”。上述文件赋予各省税务局对“四项成本”不实以“核定”的权力，并将核定方法下放至各省税务机关确定。但何为“四项成本”不实呢？例如北京地税局制定了四项开发成本的造价扣除标准[69]（即《分类房产单位面积四项成本核定表》），向社会公布。当房地产开发企业土地增值税清算时申报的四项成本扣除额明显高于该分类房产单位面积四项成本扣除金额标准，又无正当理由的，则依据公布的造价标准扣除。“明显高于”实务中如何来把握呢？“合理理由”如何来把握？北京地税局是否有权力基于四项成本金额超标又无理由，就认定四项成本不实而启动核定征收？除北京外，大连[70]、福州[71]、青岛[72]、成都[73]等多地均出台类似的四项成本不实核定征收的规定。国家税务总局是否有权力授予基层局核定四项成本的权力？四项成本不实的认定应遵循何种标准和程序？

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