成都三环外地价飙升 巨头疯狂抢地转战外环

    快速生活通道效应突现

    2007年5月25日，成都市国土局成功拍卖了6宗土地，其中位于锦江区三圣乡附近、成龙路上紧邻国嘉地块、净用面积为96亩的地块和位于青羊区万家湾村7、8组及三环外光华大道延线、成都树德中学的正前方、净用地面积为159亩地块争夺激烈，分别以705万/亩被凯德投资公司和鑫苑（中国）置业收入囊中。

    据了解，这两块地都处于成都三环外的快速生活大道上，以前成都三环外快速通道沿线的地价一直不高，城西光华大道延线的地价没有突破600万/亩，城东城龙大道的地价没有突破400万/亩。705万/亩的天价刷新了三环外地块的历史记录，也赢得了众人的关注。是什么原因在推动三环外的地块走俏，三环外的地块是否能承受这样的价位，这反映了未来成都市怎样的发展趋势，带着这样的问题，记者走访了相关业内人士。

    疯狂抢地开发商转战外环

    据记者调查，目前成都市三环内的土地存量主要集中在城东二环一带和城北的驷马桥片区。而城东二环最被看好的建设路和迎晖路、以及成仁路一带的土地在去年集中放量，如建设路一带推出了420厂、国光、刃具厂等地块，迎晖路和成仁路一带去年也分别推出了近500亩的土地，目前城东二环的存量土地已经不多，即使城东主城区将进行旧城区改造，也会由指定的开发商运作。城北驷马桥片区虽然有地可拿，但由于这个片区处于刚刚起步的阶段，要得到更多购房者的认同还需要一定的时间，所以部分开发商对这个片区的地块持谨慎的态度。汉沙国际成都区总经理谢娟就表示：“驷马桥片区的发展还不是特别明郎，所以更多开发商对这个片区持观望的态度”。城南和城西，作为成都发展得较早的区域，目前环内已经无地可推出，由此可见，目前开发商要在主城区较好的地段拿地，已经很困难了。

    面对三环内乏地的局面，众多开发商将目光转向了三环外，而三环外的快速生活大道沿线由于交通方便，环境较好，成为被关注的焦点。红星国际（成都）地产顾问有限公司的推广总监冯珏认为，随着主城区的土地资源的日见匮乏，未来成都的发展方向应该沿着快速生活通道向外延伸，凯德投资公司和鑫苑（中国）置业有限公司敢于以705/亩的天价在光华大道延先和龙工路拿地，正是看到了成都房地产开发移居三环外的趋势，而三环外的快速生活通道使交通更方便，是大众首先容易接收的区域，所以未来成都开发商会首先抢占快速生活通道沿线的地块，由此可以预见，成都开发军团转战快速生活通道组团势在必然。2007年快速生活通道沿线拍出的惊人地价，可以说2007是开发商整体移居三环外的起点。

    组团式发展成就“大成都”

    关于“大成都”的概念，成都市民并不陌生，但同时我们看到，目前“大成都”概念还没有真正被购房者接纳。成都的温江、华阳、新都、龙泉等区域仍无法突破近郊概念，目前这几个区域的房地产开发和其相邻的主城区板块的房地产开发仍然具有一定的距离。据了解，目前温江、华阳、新都、龙泉的房价分别与城西、城南、城北、城东主城区的房价相差2000—3000元/平米左右，从楼盘形态来看，目前温江、华阳、新都、龙泉仍以低密度建筑为主，仍然是第二居所的概念。

    如何突破近郊概念，实现真正意义上的“大成都”，业界人士对这个问题谈了自己的看法。

    成都尺度地产顾问公司事业二部总监陈泓达告诉记者，目前很多人有种城市情节，大部分人仍不愿在温江、华阳、新都、龙泉买房，但能够接受三环外快速生活通道沿线的房子，这表明，从购房者角度看，三环外的快速通道已经成功地突破了近郊概念。以后这几条大道上的房地产开发能否和主城区融合，就要看开发商入住的情况以及他们的开发理念和政府对三环外快速通道土地放量的规划等因素。总之，三环外快速生活通道的充分发展显得特别重要。

    记者从地图上看到，成都的几条快速生活通道如城西的光华大道、羊西线延线，城南的天府大道、红星路南延线，城东的龙工大道，成龙路，老成俞路都出现了较强的开发势头，而且沿线的楼盘主要以大众产品电梯公寓为主，这说明三环外快速通道组团已经以第一居所的概念出现，城区概念已经突破三环，向外延伸。冯珏认为，由于快速生活通道连接主城区和近郊，如果快速生活通道的房地产开发出现断层，他连接的主城区以外的区域将永远无法突破近郊概念。观察成都的发展现状，目前温江、华阳、龙泉的房地产开发正与连接他们的快速生活大道的发展动向相一致，如随着光华大道、红星路南延线以及成龙路、龙工大道上的电梯公寓的增多，房价的上升，温江、华阳、龙泉的电梯公寓也在增多，房价也和连接它的快速生活大道楼盘的房价靠拢。目前，三环外快速通道的土地放量较大，这说明成都的房地产开发的下一个重点区域是快速生活通道组团，快速生活通道与主城区房地产开发的融合度如果较好，不到3－5年，真正的大成都概念将形成。

    便捷生活无缝对接城区

    光华大道以及其穿插的温江片区，作为成都最早启动的快速生活大道穿插组团，有望最早融入主城区。冯珏认为，目前光华大道穿插组团已经具备融入大成都的条件，而其他几个快速生活大道穿插组团融入大成都还有待时日。

    首先，从入驻光华大道穿插组团（包括温江）的开发商看，其构成格局与主城区无异。据记者了解，光华大道生活穿插组团是目前三环外最热的区域，在光华大道沿线，众多本土和外地的品牌开发商已经入驻光华大道沿线，万科、篮光、上实、恒大、龙湖、珠江投资等地产巨头已经入驻这个区域，而新进入成都的国际投资公司和中小开发商都对光华大道表现出浓厚的兴趣。

    其次，从光华大道的购买者看，光华大道组团也已经实现了突破区域购房群体的概念。据调查，目前在光华大道买房的人群，其工作地点处于主城区东、西、南、北等各个区域，甚至有许多居住在城东、城北的二次置业人群。

    再次，从楼盘形态、房价和配套设施看，2007年，随着蓝光·香草国际、万科·朗润园等以大众消费对象定位的电梯公寓问世，光华大道组团已经向第一居所的方向靠拢。从房价看，该片区也在2007年完成了与主城区的无缝对接，按照5月25日拍卖的地价看，该块地的楼盘价格可能会达到6000元/平米，可以说5月25号的地块是光华大道组团房价和城区无缝对接的起点。陈.泓达告诉记者，光华大道穿插组团由于缺少大众住宅配套如医疗以及购物中心等，导致了这个片区过去不能融入主城区的现状。而在《成都市主城区重点地区光华大道西延线（温江段）城市设计》的规划中，已经出现了整体的商业规划，整个外光华大道温江段两侧，都统一为红色的商业带，也有关于华西医院分院入住光华板块的确切消息，种种因素都在促使光华大道穿插组团和城区的无缝对接。

    反观成都的其他几条快速生活通道穿插组团，目前还不具备融入大成都的条件。陈.泓达认为，以目前城东龙工路的发展状况来看，这个片区是不能支撑6000元左右的房价的。所以我认为以705万/亩的价格在龙工路拿地是冒险的行为。因城东快速生活通道的启动较城西的光华大道要晚得多，确切的说直到2006年才有少量的品牌开发商厦门国建、御源置业等入驻该片区，所以该片区要获得购房者的深度认同还需要时日。城南一直定位为商务中心，其居住价值相对城西，稍微有点逊色。所以城南生活大道组团融入成都应该比光华大道晚一点。城北三环外还没有一条直通城区的快速生活大道，即将通车的北新干道可能会带动城北三环外至城北近郊区域的发展，应该说城北三环外融入主城区是最慢的。但总体看，成都的房地产开发应该是沿着快速生活通道组团式发展，这些快速生活通道将带领其连接的区域先后融入大成都，最慢的也不会超过5年。

 

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