成都:小区物管是非争议多 专家支招帮你解疑难

    近日，城南某小区业主熊先生报料，他所在的小区临近交楼，但业主们却发现小区跟买楼时开发商所描绘的情形大不一样——宣传单和模型都显示小区里有个喷泉水池，而且人车分流，但从目前小区的建设看，喷泉水池没了，人车也不分流。开发商的解释是：宣传单只是作为销售用途，并不是说小区的原本规划如此。业主们都很郁闷，感觉被骗了，现在正商量应对之策。

    上述这种现象在各大楼盘都比较常见，包括园林设计、配套景观、车道情况、楼前楼梯，甚至未开发部分的物业性质，都有可能发生改动。由于信息不对称，广大业主往往是不能事先知情，都是在已既成事实后才知道。

    留心合同细节

    一般在消费者和开发商签订的合同里都会有关于“规划、设计变更”的条款，写明“开发商在变更规划前要让买家知情，并在其书面同意下方可报规划变更”。如果买家不同意的话可以要求退房，并要求开发商退回房款。但真正出现退房的情况是很少的，大部分业主都是像熊先生他们一样，境遇尴尬。

    解决方法:

    律师建议，买家在和开发商签订商品房买卖合同时，可要求把宣传单作为合同附件，成为合同的一部分。如果事后开发商行为与合同不符，就可视为违约，要承担一定的违约责任，买家可获得一定的赔偿。

    社区景观并非越大越好

    有的小区绿化过于简单化，铺点草皮、种几棵树就说是园林，对业主而言这是一种敷衍的做法；有的园林景观又过分侧重观赏性，景观虽美，但人居住其中无法亲近，只能看不能用；还有的园林设计过于平面化，缺乏高低起伏的立体空间，显得单调而缺乏创意。

    解决方法:

    专家指出，成都目前一些住宅项目在园林设计与建设方面确实存在一些误区，比如说“求大”，一味追求大规模大面积的园林景观、种大树、修大会所，其实这样做对小区内居住的业主而言并不是最好的。太大规模的园林景观需要花费的维护成本很高，而且园林过多过密有时会给环境带来一些负面影响，比如虫多、蚊多、落叶多等，因此开发商在选取树种时还必须考虑当地气候；会所如果属于小区共有资产，面积规模过大对业主而言就意味着公摊面积增加，同时日后经营如果不好就会成为业主和物管公司的经济负担。另外，小区建大规模、大面积的水景设施也是不提倡的，大面积的水景虽然好看，但水景过深就有可能对孩童的安全造成潜在危险，存在安全隐患，长期来看水景的多维护成本也偏高，还容易滋生蚊虫，久而久之对业主而言是一种负担。

    专家表示, 一个好的园林应该是业主居住其中感到舒适，景观的可参与性强，园林在日后能持续发展。　　　　　　　

    和谐社区 物管先行

    记者日前采访了成都市房协物业管理会员、成都中鹏花园业委会副主任周祥先生，他告诉记者，差不多九成的小区是没有业委会的。

   根据现行的有关条例规定“交楼满一年，入住率达到50％以上的小区，应该由开发商组织、物业管理公司协助、业主大会选举成立业主委员会”。但是，目前成都有业主委员会的小区还相当少。据周祥初步估计，成都差不多90%的小区没有成立业委会，或者是业委会只是形同虚设，没有担负起具体的责任。

    记者在采访中了解，很多业主甚至还不知道自己拥有可以选举或担任业委会委员的权力，而很多入住率早已超过50％，交楼也有一年以上了的楼盘，尚未有人发出过成立业委会的倡议。像王先生所在的城西某小区，两年前就几乎都已经全部入住，但是业委会一直没成立。最近，因为社区商铺的经营影响小区卫生、水池景观干枯无水、会所设施不开放、游泳池收费昂贵等问题，他多次向物业管理公司反映都没有得到答复，因此王先生非常希望能够成立业主委员会维护业主的权益。

    成立业委会的程序比较复杂，如果是新小区要由开发商主持申请，物业管理公司协助，发出成立业委会的倡议，有意者报名参加业委会筹备小组，然后由筹备小组定出候选委员名单并在小区内公示，公示满半月以后以书面或集合的方式召开业主大会（业主大会要以三分之二以上的业主参与大会才能起效），通过业主投票选举成立业委会。这样一个过程往往要历时半年。其次因为业委会的性质是公益性质，完全没有任何报酬，而且经常要面对很多琐碎的投诉，所以很少业主愿意花那么多精力来参加业委会。另外，现在的小区涉及到停车、楼梯广告费等收益，有业主会担心业委会成员受利益驱动，拿了好处，所以人们也不愿意成为业委会成员而受到这样的质疑。

    业委会权责不明 需要进一步明确

   “以上问题的出现，说到底还是因为业委会权责不明，监管体系也没有建立，只有这些得到改善，业委会才能顺利成为业主的代言者。”周祥指出了目前成都业委会存在的根本问题。

    根据物业管理条例的规定，业主委员会是业主大会的执行机构，履行召集业主大会会议，监督和协助物业管理企业履行物业服务合同，监督业主公约的实施等职责；同时，如果业委会不作为，业主有权召开全体大会，重新选举业委会成员。但是，业委会作为一个公益性质的群众团体，责任该谁来监管，权力又该如何保障，目前还缺乏相关的明文规定。

    “其实业委会的成立，对业主和物业管理公司都是很有好处的。对于业主来说，有了业委会可以更好的维护自己的权益，而对于物业管理公司来说，在业委会协助下，能更好地开展管理工作。当然，这一切的益处要建立在一个大家都是真正为小区的发展着想的前提上。业委会责权明确，监管体系建立后，一切就有更好保障。”周祥说。

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