未来地产开发模式的选择与应对策略

    邹毅（上海五合智库总经理） 刘力（博士、刘力主创工作室(DRLL)总设计师、五合国际(5+1 Werkhart International)总顾问）    2007年中国房地产开发在各类调控下，开发路线已经从集中在城市中心地段，慢慢转向城郊二线。未来地产开发的大趋势自不会再像以往这般一窝蜂挤在市中心或CBD，对于工业园区、旧城改造项目的投资开始逐渐加大，这一转折将越来越明显。面临市场竞争的日益加剧，企业的开发形式也要随之升级，趋势会向复合地产、专业化房地产以及房地产金融方向整合。     旧城改造     充沛资金基础 因地制宜     旧城改造是一项投资周期长且耗资巨大的工程，如果将城市改造规模定得过大，会导致拆迁工作量徒增；如果将改造标准定得过高，又会导致城市功能重复，高成本配套设施浪费。因此，精准的分析定位对项目起决定作用，前期的策划定位尤为重要，我们认为现时的旧城改造有两个关键点：充沛的资金以及因地制宜。     由于旧城内的土地价格和物业价格已经高于全市均值，加之原有住户常常要求高额拆迁补偿金，因此与开发新区相比，旧城改造其启动资金要高得多，动辄几千万元，甚至几十亿元。鉴于改造项目资金消耗巨大，如何筹措和调配现金流，是开发商需要重点关注的问题，如果自身资金无法到位，可以考虑引入其他合作伙伴甚至是国外资本，以保证旧城改造项目的持续。     此外，旧城区往往是早期的市中心或者当时的CBD，配套设施齐全，交通网络发达，有些甚至是古迹街区，在提升旧城品质的同时，也要结合旧城原貌，发挥其原有特色，避免零星分散改造建设带来的毁坏性开发。通过大量的前期调研与分析研究，开发企业可以选择继续原有的用途和功能，或者将旧址改建为参观旅游的对象，比如青岛旧啤酒厂，改造为青岛啤酒博物馆，成为每年啤酒节重要的活动场所之一。     旧村改造     结合产业调整 伺机而动     在城市化进程加速时期，城市建成区面积开始向城郊的大量村庄扩张，城郊旧村便成了城市发展下一个待征之地。根据“十一五”规划要求，新农村建设已经被提上议程，这为参与旧村改造的开发企业提供了较大的发展空间。     世界范围看，发达国家如美国、法国也都经历过旧村改造。参考国外的城市更新过程，我们发现旧村改造不会单独实施，通常要伴随着城市产业结构调整，须建立在区域综合势力提升的基础上。旧村改造不仅仅是建几栋别墅和公寓，改造后的旧村也不仅仅是城市区富人的后花园，它更要服务于整个村落区域，带动区域经济的发展。旧村改造需要等待时机成熟，对于第二、第三产业根基不稳，招商引资的优势不足的乡镇村落，如果强行改造，旧村将丧失地价、人力成本等一系列竞争力，新建的物业也将随之丧失购买力市场。因此，开发企业在投资前期，必要对旧村内产业调整现状以及产业升级的趋势进行深入彻底的研究。     城郊旧村历来依靠农业生存，所以产业升级可从现代农业入手，兴办农产品生产基地或加工基地，引导农业龙头企业落户，形成区域特色。如果村落已具有工业改造和招商引资的良好资源条件，可以引入各类服务于城区的工业项目，结合产业发展和人口吸纳，引导高层次消费人群居住。旧村的老百姓大多属于中低收入的人群，购买商品房对他们来讲压力比较大，因此，旧村改造一定要等到条件成熟才能实施，否则将会伤及村落元气。     园区开发     获得长期投资回报 专注经营     随着城市土地成本的不断提升，偏远区地价较低的工业园区吸引了众多开发投资的目光，开发企业纷纷与地方政府签订园区开发协议。目前大部分的工业园区仅仅围绕房地产进行开发，买卖土地，土地加工，建造商业地产或住宅后出售。这种园区运作模式，在过去的确有利可图，但是随着国家出台调控政策，抑制工业用地低成本扩张后，工业用地的价格会大幅提高，以往的“零地价”土地也将不复存在。土地成本一旦提高，单一化房地产开发模式的利润空间必然缩减。那么工业园区的开发该如何运作，才能保证园区土地价值最大化？     参照目前国内园区的运作方式，工业园区的开发模式主要分为3种：股权转让、招商代理和土地开发。股权转让是指园区开发商通过引入核心或者形象工程，结合政策优惠，建成大型企业孵化区或者高科技新城，再寻求项目合作者或者是整体收购者，获得长期股权收益。招商代理则是由开发企业为政府进行园区的基础设施建设以及代为招商，企业则享有土地溢价部分的提成。而土地开发作为最为多见的园区开发模式，是以低廉的土地成本，获得二级开发增值。国家对园区土地的调控实施后，土地开发模式，在买卖的过程中的增值部分，会被抽以的较高的税收，开发利润将出现大幅缩减。     虽然各类工业园区的形式众多，但深入分析其中的运作模式，就能发现核心产业从中起了决定性作用，不管是转让、招商还是土地开发，园区内核心产业决定了整个园区是否有足够的吸引力，而这又与区域经济、城市优势有着密不可分的联系。由于核心产业较难在短期内优化成熟，所以工业园区运作也应该立足于长期持有，在投资开发之前，需要对产业发展以及市场前景有细致深入的认识。     复合地产     要结合更要融合 明确主题     城市居住水平改善后，购房者不再满足于“安居”，更要求“宜居”，理想居住区不单要有安居的住宅，还要有完善的商业配套，更要有提供商务交流、休闲娱乐一系列地产合成的居住大环境。复合地产就是这种宜居生活方式的载体，它以住宅为主体，整合商业、旅游、生态、体育产、教育等各类产业，将舒适便捷的生活方式完整地镶嵌到房地产设计、规划、开发和物业管理的整个流程之中，满足购房者对于文化休闲更高的理解与追求，因此，复合地产将成为地产开发中最有效的模式之一。     然而复合地产在国内的现状却并不乐观，许多开发商把复合地产理解为将各类功能简单拼装到一起。正确的复合地产运营方式，首先需要确立经营主题，明确项目的核心竞争力，然后再围绕这一中心，进行扩散式功能开发。复合地产不仅仅是结合各类功能，最重要的是要能够融合这些功能，不仅仅是把复合地产作为一个标牌，应该在规划设计之时，将复合地产的理念融合到每一个环节中去，将宜居的理念体现在产品的每一个方面。     随着房地产开发的不断深入，开发模式会趋向复合地产、园区开发、旧村改造、旧城翻新四大方面。与几年前的开发热潮不同，未来房地产开发不再有政策优惠、土地成本优势以及充足的投资需求，取而代之的是越发严厉的宏观调控、水涨船高的土地价格和追求高品质产品的消费者，面对这些市场变革，开发企业该如何应对？     房地产开发专业化——资源外取     房地产专业化产生的诱因来自外部与内部两个方面，就房地产开发内部而言，伴随着房地产业升级的步伐，建筑、产品定位以及购房者需求也在不断更新，消费者追求个性与多样的产品，如何避免产品同质化，成为困扰开发商的难题。房地产产业链涉及到53个领域，企业不可能每个领域都做到强势，也无保证每个环节都标新立异。所以开发商需要将弱势业务或非核心业务分给专业公司，以专注于自身产品的开发。     房地产专业化的外部诱因，莫过于政府的宏观调控，随着政策调控的逐步深入，开发企业之间的竞争已经从单纯的低价拿地开发转向降低产品成本和提升产品市场销售率。房地产营销策划、代理销售等专业配套行业，就能辅助开发商降低开发风险、削减成本，同时专业公司在市场的优势资源也有助于开发商把握市场发展动向与走势。     房地产金融——融资之路     8.31大限之后，开发商拿地都要经由招牌挂，企业要想获得开发用地，就得比拼资金实力；2.12，1.21关口后，开发商的资金链条日益收紧，随着调控政策的不断深入，对于融资渠道收窄的房地产企业来说，房地产融资成为企业获存的要件之一。照现在的趋势，房地产金融的实践将成为未来房地产业的主旋律。     房地产金融包括行业发展的所有融资方式，股本融资、债券融资、信贷融资和运用信托方式融资。但是当前我国房地产金融过多地依赖于银行贷款，只要银行稍稍提高贷款门槛，开发商便很有可能丧失资金来源。除了融资渠道单一之外，我国房地产金融业面临着体制不完善，开发企业诚信遭置疑，而最高的瓶颈则在于我国缺乏大量专业的房地产金融人才，市场需要能降低金融风险又能掌控房地产开发的专业团队。     如何满足企业日益多样化的融资需求，如何帮助企业规避融资风险？是房地产金融机构面临的首要问题。投融资双方承担了利率风险、期限配比风险，甚至是汇率风险，要使最低的融资成本达到最高效的融资效率，深入细致的市场研究，参考诸多经济数据指标是必不可少的。 工程材料信息直辖市工程材料信息青岛市工程材料信息