第二套房贷首付四成 中小户型影响最大
盛传一时的有关购买第二套房的首付比例可能提高至四成的说法，终于从传言变为事实。
提高房贷首付一直被认为是对房地产业最猛的一剂“药”。
近日，中国建设银行广东分行相关负责人表示，他们内部已经接到总行的通知，从9月22日开始，第二套住房的按揭贷款都将执行首付四成的标准。
蔓延全国
就在建行广东省分行将第二套住房的按揭首付提高到四成的同时，建行重庆分行对于购买第二套住房，也已经开始实施按揭首付四成的政策。
即凡是按揭购买第二套及以上房屋，必须要首付四成才会发放贷款。而且，除了按揭第二套一手房要首付四成，按揭第二套二手房也要首付四成。
《财经时报》从建行总行了解到，这一举动并非个别分行的决定，而是总行房贷工作的统一部署，“今后建行将在全国范围内提高第二套住房按揭的首付比例，在银行最高只能借到六成的贷款，即首付必须要四成，而之前首付只要三成。”
有业内人士表示，建行的房贷调整只是一个开始，预计各家银行随后都将陆续跟进。
据透露，从今年7月以来，江浙地区部分银行已经开始提高第二套住房的首付比例；上海的银行业已实行对第二套住房执行40%的首付限制；而江浙地区的光大银行称，业主每增加一套按揭房，首付就将提高5%。
建行总行的相关人士在接受《财经时报》采访时表示，提高第二套住房按揭首付，有助于减少投机性购房的需求，这是一种釜底抽薪的做法。这样一来，减少了部分炒家对按揭杠杆的利用，继而打击因为炒家制造的房地产“虚增需求”，直接减少他们对房价上涨的推波助澜。而对银行而言，这样的调整，直接转移了银行发放房贷的风险。
抑制炒房
在银行将房贷首付提高至40%的规定出台之前，今年央行已经以0.27个百分点的增长幅度连续五度加息，累进增加利率高达1.35%。目前五年以内贷款基准利率为7.65%，五年以上贷款基准利率为7.83%。
提高首付和加息的双重影响，无疑对第二套购房者来说是雪上加霜。这不仅无形中加大了购房者的资金实力要求，还意味着实际成本支出的进一步加大。
《财经时报》采访发现，首付提高到四成后，对不同购房者所产生的影响也不尽相同。
“在我看来，这个规定对于144平米以下的中小户型购房者影响最大。”民生银行一位长期从事房地产贷款审批的项目经理表示。
按照国土局出台的政策规定，144平米为房型的分界点，之上为大户型，小于144平米的为中小户型。去年6月1日央行出台规定，90平米以下的购房者最低首付为两成，其他按揭房的首付至少三成。
如果第二套房首付提高至四成，90平米以下房屋的首付比例将直接从二成提高到四成。以总价100万计算，其首付款将至少多付出20万元。
而对于90平米到144平米的购房者来说，以总价150万来计算，首付款也将多付15万元左右，对于部分投资者，这笔资金不算是个小数目。
但对于实力私人投资者来说，或者高级公寓与别墅产品的买家而言，尽管这个比例的提高，所支付的首付款会大大提高，他们的贷款比例很低，大多数人甚至会采取一次性付清的方式，因此提高个人房贷首付比例对其的影响基本上可以忽略不计。
《财经时报》对广州当地开发商的采访印证了上述说法。原本将“十一”黄金周作为楼盘推销旺季的广州开发商，也普遍认为首付提高到四成后，将在短期内对楼市销售带来一定影响。
“第二套房首付比例提高一成，可能会影响一小部分准备购房、但资金稍有不足的换房者的购房意愿，但对于首付比例一直在四成以上的别墅、高档公寓等则不会有影响。”一位不愿透露姓名的发展商表示。
未来投资
北京伟嘉安捷投资担保有限公司专家指出，面对这种情况，贷款买房者主要应该考虑选择90平米以下的小户型二手房。
根据银行的现行规定，90平米以下房屋第一套住房最高可贷8成，贷款年限20至30年不等。即使第二套房的首付比例提高至4成，90平米小户型的二手房与其他类型的房屋相比也会占较大优势，因为它的月供还贷压力不会太大。
另外，购房者同时应该打破原有的“等额本息”还款模式，采用“等额本金”的还款方式。尽管这种还款方式在开始还贷时，借款人会感觉每月负担较大，但随着归还本金的增多，利息支出就会相对减少。随着时间的推移，还款负担也会逐渐减轻，总体利息支出较低。以贷款40万元20年还款为例，在目前的利率背景下，等额本息的还款方式要比等额本金方式多支付利息约5.4万元。
北京万年长兴置业有限责任公司总经理黄玺庆认为，纵观此次提高第二套房的首付比例以及此前的5次加息，肯定会在某种程度上对二次或者多次购房行为产生一定的抑制作用，但在庞大的购房需求下，作用究竟会有多大，还很难判断，“如果没有好的投资渠道，我认为未来投资者还会把资金继续投到房地产市场中去。”
前述民生银行项目经理也表示，这些措施的确会减弱购房需求，但由于目前社会人员的流动性太大，还很难对抑制作用所产生的影响做出明确的判断。
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