二套房贷新政发威 风向标沪深两地成交锐减

   9月初，银监会数据显示，工、中、建三大行房地产贷款中的个人住房贷款由2005年末的10127.23亿上升至2006年底的11760.66亿。个人住房不良贷款由2005年末的184.42亿上升到2006年末的192.41亿。

    据此，9月27日，央行正式发布通知，要求第二套房首付款比例不得低于40%，10月15日，这一新政的推动者建行再次发布公告，宣布该行第二套住房首付款比例提高至50%！

    新政一出，各地房地产市场反应强烈，以深圳为代表的热点城市豪宅市场出现价格下挫，上海二手房成交量大幅下降，新房认购更受冲击。不仅一线城市楼市“看跌”，放眼全国，包括长沙、南昌、重庆等在内的二线城市市场反应也相当激烈！

    深沪两地豪宅降价，成交锐减

    中国近期持续出台多种抑制房地产市场投机政策和措施，在这一套“调控组合拳”的影响下，深圳豪宅市场下跌最为明显，个别炒楼者不堪承受供楼压力，急于套现，愿意降价两百万求售，情愿早日落袋为安。与此同时，国内另一大房价领涨城市上海，也面临着新盘退房率升高和二手市场成交下滑的趋势。

    香港《文汇报》报道，据10月1日至9日深圳国土房产局公布的每日销售公示数据的统计显示，深圳新房成交1.82万平方米，日均仅为2026平方米，比9月日均成交量下降高达八成。同样的情况也出现在二手房市场，据布吉港资房地产中介晶源地产总经理徐先生介绍，目前二手房市场每平方米已下跌300至500元，成交量也下滑许多。

    虽然目前深圳的楼价并未出现整体下跌，但豪宅市场却“春江水暖鸭先知”。深圳中原物业顾问有限公司总经理李耀智透露，华侨城有一位投机客最近将其豪宅出售，报价降低200万元，由1800万元下调至1600万元。

    据他分析，个别炒楼者因对未来楼市前景不明，担忧房价下跌和供楼压力，为急于套现和保持部分利润，他们便以低于市场价出售手中的二手楼盘。尤其是豪宅市场，其跌幅更是空前，由于炒买豪宅人士需要大笔资金进行月供，还款压力让他们难以承受。

    从近期深圳楼市供需情况来看，10月份已经过去了一半，15天里深圳的新房成交了5.9万平方米，仅相当于9月全月成交面积的19%，即使跟全年成交最低的8月份相比，也只达到了8月份全月的27%，10月成交创月度新低的可能性越来越大。另据深圳国土房产局销售公示数据显示，10月份前半个月，深圳新房均价1.49万元/平方米，其中关内均价为2.32万元/平方米，关外均价为1.24万元/平方米，较9月份均价有10%左右的降幅。

    在上海，据统计，10月上旬全市二手房成交量与9月环比下降20%。此前二手房成交一直呈较大幅度上升趋势。据美联物业统计，10月份以来其旗下逾九成门店挂牌放盘量增加，八成放盘者下调了挂牌价格；同时，68%的客户明确表示将推迟购房计划，有3%则希望尽快购房，以免碰到更严厉的政策。

    据此，上海业界大呼：上海楼市“卖方市场”可能面临终结。

    对于深圳，业内人士则表示，深圳目前的新房成交量和真实的买房需求相差甚远。十一黄金周七天时间，深圳新房仅成交82套，成交面积6600余平方米，成交量之低令人咋舌。

    深圳社科院城市营运研究中心主任高海燕对比总结了今年深圳的春、秋两次房交会的不同反差。他说：“秋交会上参展开发商和参展面积创下新高，这与交易量却创了新低形成强烈反差”，而相对于半年前的春交会，“呈现的却是开发商冷漠与市场热度的差异”。并且提出：“购房者的谨慎、开发商销售正常化都是楼市调控及其预期下的市场反应，也造成了深圳楼市有价无市的局面仍将继续”这一观点。

    二线城市楼市看紧 政策威力初显

    除了上海、深圳两大领涨城市面对新政呈现出“积极”反应以外，重庆、长沙、南昌等内地各二线城市的房地产市场也对新政非常敏感。

    重庆创日成交量最低

    在山城重庆，“十一”黄金周对重庆开发商来说似乎已不再是遍地黄金，据重庆市国土房管局房地产市场网统计，黄金周头两天，重庆主城新盘仅售109套，不及平时1／10，使重庆商品房交易量自10月1日以来出现回落。

    据当地媒体报道，今年“十一”黄金周期间，重庆的房地产开发商纷纷加大促销力度，不少新楼盘都在黄金周期间开盘，但销售情况不理想。据重庆市国土房管局的房地产交易信息显示，10月1日-7日，重庆主城区平均每天的商品房成交量在70套左右，其中10月2日的成交量仅有25套，创造了今年6月以来的最低日成交记录。

    “十一”黄金周过后，重庆主城区商品房成交量有所增加，10月10日达到了600多套，但与6月以来重庆楼市的火热相比，商品房交易量已出现回落，甚至出现一些地区的商品房日成交量为“零”。

    要知道，自6月中旬重庆成为“统筹城乡综合配套改革试验区”以来，重庆楼市出现“井喷”行情，连续有5周商品房成交量超过5000套，并且不断出现单日商品房销售超过1000套的纪录。

    据此，业内人士认为，由于重庆一些银行对申请按揭购买第二套房屋的个人已执行最低首付四成的政策，短期内投资型市民的购房欲望将降低。

    南昌楼市持续下滑

    而在新近崛起的二线城市代表——江西南昌，新政实施后，首付比例的提高吓退了一部分购房者。其中包括部分炒房者，但客户其实更关心还贷利率的上调。由于居民贷款购买第一套住房的利率有15%的优惠，新政策出台后，贷款买第二套房，利率不但没有优惠，而且要上调10%，这一进一出就是25个百分点，每个月的月供陡然增加了很多，长久计算下来是一笔不小的支出。

    这一心理影响直接导致在10月8日到12日，即央行“二套房”政策出台后的第一周，南昌的住宅商品房、非住宅商品房和二手房交易均比出台前一个交易周有所下降，住宅新房的交易量降幅最大，接近30%(数据来源：南昌市房产管理局)，并且在10月15日到19日的第二周里，这一下滑态势仍在延续。

    长沙地王难掩市场悲观情绪

    而在刚刚诞生了地王湖南长沙，楼市悲观情绪则急速蔓延着。

    10月15日，长沙市房产信息中心副主任李竣基表示，最近，根据央行指示，长沙市商品房网上备案系统升级完成，房地产开发商必须在银行设立一个预售款“专用账户”，购房首付款必须存进该专用账户，经银行向房产局提交证明后才能签署正式合同，并办理相关备案手续。

    预售资金管理新政策从制度上限制了期房预售款的使用途径，客观上造成了开发商现金流的吃紧，对开发商资金实力提出了更高要求。一位不愿透露名字的业内人士认为这一政策信号所带来的市场心理降温明显：“此政策对开发商资金将产生重大压力，以前这部分资金是开发商可以用的。”

    市场的实际情况是，在当地媒体调查的10余个项目中，发现这些项目都出现了退房现象，包括之前被认为影响不大的别墅市场也受到波及，另外，许多项目VIP客户也出现退订现象。

    甚至出现了部分项目甚至连续7天都没有成交的情形。这与国庆之前一周成交20套房源的现象形成极大反差。高端市场方面，北城某别墅项目最近退订两套别墅，而河西某别墅项目，新推出房源首次出现门可罗雀现象，而上半年该项目推出的第一批房源，曾出现几天之内抢购一空的盛况。

    在一级市场备受心理压力的情况下，长沙市的二级市场也未能幸免。记者从当地银行了解到，房贷新政颁布后，申请第二套住房贷款的现象大幅减少。工商银行五一路支行一工作人员告诉记者，9月27日至今，该行目前还没有受理新的第二套住房按揭业务，东塘附近一家交通银行给了同样的答复。从总体来看，二级市场虽并没有出现大规模的退房潮，但观望气氛已经相当浓厚。

    面对市场事实，大多数业内人士分析指出，此次新政的出台并不是一件孤立的事件。从增加二手房交易营业税、增加个人所得税、提高房贷首付比例、提高贷款利率、限制外资买房等一系列金融调控手段的实施，正在合力狙击楼市投机者，并且在长沙也取得了一定效果，因此从长远来看，该政策的威力不仅将严重影响投资人心理，也会在一段时间后对开发商拿地、生产造成影响，从而有利于房价平稳或回落。

材料预算价直辖市材料预算价湖南省材料预算价