货币政策从紧 第一拳砸向贷款炒房者

    第二套房贷款更难，房产投资势必受抑制

    编者按：“2008年，实施从紧的货币政策，将对房地产市场产生重大影响！”这是众多投资商和开发商当前最紧迫的共识。12月5日，中央经济工作会透露，明年将实行货币从紧政策，严格控制货币信贷总量和投放节奏；12月11日，央行、银监会出台第二套住房贷款新规，确定“以家庭为单位认定第二套房”。这些强烈的政策信号发出后，在成都房地产界引起了激烈反响，开发商也普遍认为这一政策将引起楼市重大变局。那么，货币从紧具体将产生哪些影响？政府会不会限制房地产行业发展？开发商该如何应对楼市变局？老百姓该买什么样的房子？本报将推出系列报道《货币从紧如何应对楼市变局？》——

    审核第二套房贷，以家庭为单位认定房贷次数，贷款本人、配偶及未成年子女统统计算在内！

    12月11日，央行、银监会联合召开“加强商业性房地产信贷管理专题会议”，公布452号《补充通知》，卡死二套房贷标准，堵住二套房贷政策漏洞。在业内人士看来，这是中央经济工作会后，货币从紧政策挥出的第一拳，更加有力地砸向贷款炒房者！

    二套房贷新规突出四大亮点

    根据11日公布的452号《补充通知》，此次出台的房贷新政更明确，更能兼顾公平，也更能达到宏观调控的目的。具体表现在四个方面：

    明确以家庭为单位

    认定房贷次数，以家庭为单位，包括借款本人、配偶及未成年子女，这样更明确。在9月27日公布的359号《通知》中，由于没有明确这一条，各家商业银行、外资银行执行不同标准，引起了不少争议，也削弱了政策效应，甚至有人认为359号文件又一次对房地产市场的“空调”。那么，这一政策出台，会不会导致假离婚事件出现？业内人士认为，估计夫妻双方没有人去担当这样的风险，尤其是妻子更不愿去冒这种风险。

    限制提前还贷后再贷款炒房

    新通知规定，已利用银行贷款购买住房的家庭，再次向商业银行申请贷款时，均应按第二套房贷政策，首付不得低于四成。也是说，只要一个家庭贷款买过房，不管你的贷款还没还清，都算二次贷款买房。这就意味着，想通过提前还清贷款后，再利用贷款投资炒房的作法也行不通了。这样359号《通知》也没有变通执行的可能了。

    限制用公积金投资炒房

    新通知强调，已利用住房公积金贷款购房的家庭，再向商业银行申请住房贷款时，也应按照通知有关规定执行。而以往的政策没有把公积金列入约束对象，于是有的投资购房者钻政策空子，在已有商业银行贷款买房的情况下，又利用公积金投资二套房，享受的却是一套房贷款的待遇。

    审核人均住房面积兼顾公平

    新通知规定，如借款人家庭人均住房面积低于当地平均水平，再向银行申请住房贷款的，可比照首套自住房贷款政策执行。但借款人须提供当地房地产管理部门依据房屋登记信息系统出具的家庭住房总面积查询结果。这意味着，政策鼓励住房紧张的家庭通过贷款买房改善居住条件，这就兼顾了公平。哪些家庭住房紧张，一般是中低收入家庭；而有钱投资炒房的家庭，一般住房面积都比较宽裕，人均住房面积都高于当地平均水平。

    房贷新政策抑制炒房者

    无论是9月27日公布的359号政策，还是新出台的452号文件，其目的均在于鼓励自住购房消费，抑制利用银行贷款投资炒房，平抑房价上涨过快行为，保持房地产市场健康发展。核心都在于把自住购房与投资炒房区别开来，如果是买房自住，金融政策就鼓励，甚至实行优惠利率；而对住房投资，政府并不鼓励也不禁止，投资者自己有钱想投资就投资，但得依照市场游戏规则，承担楼市的各种风险。

    为什么要把房地产市场的投资与消费区别开？这就看目前国内房地产投资比重有多高，有多少人在利用银行贷款炒房。道理很简单，如果个人投资炒房是自己的钱，那么359号文件对他们根本就没有意义。因为，投资者自己有钱炒房，不需要与银行发生信贷关系，也就没有什么第二套住房界定的问题。359号《通知》公布后市场争议之大，就证明了很多房产投资者都在利用银行贷款炒房。而这些贷款炒房者，又希望享受住房消费的优惠条件。有人认为，房地产价格高涨，利用贷款炒房起到了不可低估的作用。

    这次央行、银监会之所以出台如此严格的政策，在于要防范金融风险。决策层意识到，要汲取和借鉴美国次贷危机、日本和我国香港的房地产泡沫等会给金融体系带来的危害。11日召开的“加强商业性房地产信贷管理专题会议”就指出，目前还存在“房价快速上涨、供应结构不合理、调控政策尚未得到全面落实”等问题。而且房地产信贷增长过快、竞争过度、违规过多，特别是有的商业银行未经批准擅自开办转(加)按揭贷款业务，加大了房地产信贷业务的风险。

    新出台的452号《通知》，可谓剑指房产投资炒房者，其杀伤力不同凡响。我们以贷款100万元按揭20年为例，在现行基准利率下，政策出台前的第二套房月供款为7548元，而政策出台后其月供款为8750元，月供增加1200元。只要严格执行二套房贷款新规，可肯断定，投资者在短期内未必敢轻易入市，楼市炒家将会大幅减少。如果“贷款首付款比例和利率水平应随套数增加而大幅度提高”，那么1.1倍还只是对第二套贷款购房者，对第二套以上的购买者可能执行更高的利率，房产投资者必然受到抑制。

 

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