房产泡沫若破灭经济难免调整 是危机也是转机

    毫无疑问，现在是房地产商的困难时刻。在救市论和反救市论的分贝渐大之时，在有关部门频频约见地产人士疑似释放救市信号的关键时刻。冷静分析房地产泡沫破灭给宏观经济和市场参与者带来的影响，进而找出房地产业健康发展的可行路径，才是应对房地产业危机的理性之举。

    泡沫若破灭经济难免调整

    毋庸置疑，中国房地产业存在泡沫，而且是体积很大的泡沫，而泡沫是要破灭的。放眼世界，无论是曾经不可一世的日本还是全球经济风向标的美国乃至经济厚重的欧洲，都不可避免地经受房地产泡沫破灭的痛苦。只是美国可以转嫁危机，而中国暂时不具备这个条件。

    中国房地产泡沫若破灭，可怕吗？当然可怕，但决不会没有明天。一般认为，房地产泡沫破灭将成为中国经济下行的拐点。从系统性风险来看，房地产泡沫破灭比股市泡沫破灭对经济具有更严重的威胁和破坏力。研究表明，发达国家因房地产泡沫破灭诱发的GDP下降，是股市泡沫破灭后果的两倍。从中国房地产发展史来看，18年前中国的房地产泡沫的破灭曾使国内金融业遭受重创，物价飞涨，通货膨胀率高达两位数，失业率直线上升，经济也因此大调整。而今如果房地产泡沫再次破灭，则经济增长率可能因此下降1.5个百分点。但从中国经济的基本素质来看，此轮房地产泡沫若破灭，经济调整尽管在所难免，但决不至于崩溃。

    市场参与者应该反思什么？

    房地产泡沫濒临破灭，政府需要反思，银行需要反思，炒房者需要反思，房地产商更应反思。

    本轮房地产周期，地方政府在其中扮演了非常重要的角色。实际上，房价高企既是现有政绩考核评价机制异化的催生物，也是地方政府预算软约束条件下形成的怪胎。在以GDP、财政及就业增长等为主要考核指标的导引下，地方政府对房地产业厚爱有加一点也不奇怪。偏偏要素市场化改革又为政府主导的投资冲动提供了便利，土地收入于是成为地方“第二财政”；而地方政府预算约束软化的问题，极大地助长了地方政府不计成本、不计后果的扩张行为。

    房地产泡沫濒临破灭银行难辞其咎。统计显示，我国房地产开发商通过各种渠道获得的银行资金占其资产的比率在80%以上。在房地产业低迷时，金融业不断向其输血，造成了房地产的过度亢奋与表面繁荣，当时并没有进行适当的调控。为了金融的暂时繁荣，各家银行宽松放贷，催生了房地产业今天的乱相。可以说，是银行纵容了房地产，而房地产又反过来套牢了银行。

    更应反思的还是房地产商，众所周知，房地产商所享受的超高利润的快感是建立在对数以亿计的真实购买力普遍较低的市场主体的血汗钱的掠夺之上的。在好的市场经济环境下，合理定价，不囤地、不捂盘充其量只是房地产商的基本行为准则，而在这个早已被劣质地产商搅乱市场秩序的产业环境里，上述这些行为准则却变成百姓的冀望，这是市场经济滑向坏的边缘的表征，也是劣质房地产商走向自我毁灭的开始。

    是危机也是转机

    正所谓不破不立，房地产泡沫若破灭，正是规制政府行为，深化土地制度改革，提高金融机构风险意识，重建房地产业新秩序的最好时机。

    首先亟待规范的是地方政府行为。尽管我们不应怀疑中央调控房价的决心和利益考量。但在地方政府与中央政府的利益博弈中，地方政府因为种种原因暂时不会下猛药来规制自身的行为。因此必须通过深化体制改革，强化中央政府对地方政府行为的管制，逐步纠正作为房地产泡沫重要推动力量的地方政府投资冲动，改变地方政府的预算软约束以及偏重增长的政绩观。这样，政府的扭曲行为就能得以矫正，房地产业投资也会变得理性，由政府扩张冲动引致的周期波动和金融风险将大大降低。

    另一方面，亟需深化土地制度改革，尽快完善土地价格形成机制。政府应真正退出土地一级、二级市场，致力于规范市场行为、提供信息服务，利用税收和货币政策监控市场交易，以保障土地市场交换的公开、公正、公平，保障土地利用的高效和优化配置。

    被房地产市场绑架的银行业必须加大风险管控，建立起有效的约束机制、健全科学的放贷机制以及确立贷款的保障和补偿机制。相关监管部门应该通过利率变化与对贷款人按要求严格审查，以增加使用资金之成本，减少个人住房消费信贷上做假造假，减弱银行资金的易获得性及减少商业银行所面临的风险。

    房地产商此时要做的，除了接受市场规律惩罚以外，应该规范自己或者适时转型。房地产泡沫破灭，必然导致一批劣质房地产商退出市场，这样可以帮助重塑市场秩序。相关管理部门应该以此为契机，积极从制度建设入手，建立规范有序的房地产市场秩序：建立充分准确的房地产市场信息和金融市场信息；规范市场准入、土地取得、开工许可、建筑标准等市场运作标准，完善房地产法律、税收和监管框架，建立界定清晰、受法律保障和监督、可实施的产权制度；促进房地产交易过程公开、公平、公正；提高房地产从业人员的素质和道德规范。如果通过制度建设，能够重建房地产业新秩序，则此轮房地产泡沫的破灭必将成为房地产业获得健康有序发展的起点。

 

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