北京楼市奥运行情已预支殆尽 销售均价再临新低

   北京楼市的奥运行情已提前预支，即将面世的限价房将可能再度拉低销售均价

    尽管北京市发改委副主任对北京市房地产市场的基本态势给出了“稳定和正常”的判断，对下一步房地产的走势，也认为“基本平稳”，但无论是北京市房地产交易管理网上的公开数据还是从一些楼盘“门前冷落车马稀”的现状看，北京房地产市场与往年相比，似乎并不太正常。

    《瞭望》新闻周刊记者特地走访了几个正在销售的楼盘，以及房地产中介公司，近距离地观察北京楼市的发展态势。

    观望情绪锁住成交量

    “有特价的户型吗？别的楼盘好多都有……”

    “以前个别朝向不好的楼层有特价，现在这一区域容积率低，没有折扣。”

    这是本刊记者在北京东五环外5公里的“远洋一方”售楼处听到的对话。这个130万平方米的楼盘将分三期开发，第一期已于去年9月底开盘。

    记者选择了条件较好的一套170平方米四居室询问价格，销售人员介绍说，“每平方米1.4万元左右，没有折扣。”而在一番“较深入的交流”后，这位销售人员坦陈她手上“有三个九九折的指标”。

    “去年底，这一户型要卖到1.45万元，而且还是毛坯房”，当记者表示价格还是太高时，销售小姐告诉记者，“就是因为目前行情不太好，公司才决定全部精装修，相当于每平方米让利1500元，价格就没有再下调的空间了。”

    记者走出售楼处不久，即被附近“华美橡树岭”楼盘的两个销售人员“拦截”。这是个共有464户的小盘，已经是准现房（赠送的精装修尚未完工），目前每平方米均价为1.8万元。

    对于记者“挑选”的一套跃层，销售人员表示每平方米1.7万元左右，“还有一些赠送的面积，折扣可以和主管再谈”。据销售人员介绍，这个不大的楼盘分四期销售，“前一段时间行情不好，我们这项目还一度封盘……”。

    这“一大一小”两个“近邻”楼盘的销售现状，某种程度上是北京楼市的缩影。

    一位开发商告诉记者，这种情况相对于“大肆打折”更反映北京楼市的现状：“那些大打折扣的房子多是尾盘，前期销售已赚得瓢满钵满，开发商也就无心再恋战，或是为了走量回笼资金。目前更多的开发商都在撑，尤其是对一些正在大面积销售的楼盘，一旦明降，更打击消费者的信心。”

    这位开发商去年底已经拿了一块地，拟建公寓房，但鉴于今年形势不明朗，决定“延缓开发”，在他看来，“这样虽有一定的占资损失，但相比建了房子卖不出去，损失要小得多。”

    有业内人士表示，从现在情况看，2005、2006年以高出地块拍卖底价一倍甚至更高价位上拿地的开发商，日子会比较难过。

    开发商们各自“吆喝”，使出销售绝招的时候，市场的销售量并没有起色。从北京市房地产交易管理网上的数据来看，成交量反而连创新低，原本盼望奥运临近可以提振市场信心，但似乎观望情绪更浓。北京市统计局、国家统计局北京调查总队发布的统计数据显示，今年上半年北京住宅销售面积同比下降了49.5%，也就是说只有去年同期销售面积的一半。

    如果说新房市场还存在销售策略的话，二手房市场则更接近市场的真实。目前来看，“受观望情绪的影响，二手房市场销售量降低幅度比较大，达到百分之三十多”，21世纪房地产中介石景山一家分店的姚经理表示，“从4月到现在还没卖出一套房子，是我工作以来销售最差的时期，去年这时候每天都有几万元的定金，一套房子几个人抢，现在连看房的人都很少”，不过姚经理也表示，尽管如此，“二手房的销售价并没有明显降低”。

    同在石景山区的中大恒基的刘姓业务员表示，“二手房出售价格基本没有降低，成交量降低了30%～40%。”

    “不管是涨还是跌，大家都想等奥运过后看看情况再定”，采访中，“远洋一方”附近一家二手房中介公司业务员小李的观点颇具代表性。他所在的中介公司近一两个月都没有房屋买卖交易，而附近的楼盘从2007年底开始就有价无市，而即便是“价”也从去年底的1.2万元左右降到了目前的1万元，降幅16.6%。

    “但是出租房子的价格有所上涨”，小李表示，“精装修三居室大约涨了500元，差不多上涨10%”；石景山附近中大恒基的刘业务员则感觉出租房价涨了2成。

    奥运之后房价是升还是降

    “当前楼市冷清的行情只会是暂时的，不管涨跌，奥运会后，销售会反弹”，姚经理坚持认为“该买房的还是会买”。

    “但是，目前的房价已经超出了消费者的承受能力，该买的也有可能是买不起的了”，接受本刊记者采访的北京城建一位姓刘的经理持不同意见。

    “奥运行情在房地产行业已被提前预支，因此奥运后，房价增幅肯定会下降，尤其是奥运场馆周边一些区域的房价可能会出现回落”，刘经理提醒，“更应关注的是，目前北京的首批限价房8月即将面世，一旦销售，在别的商品房销售不济的情况下，可能还会拉低住宅的销售均价，再次影响市场信心。”

    北京市建委提供的数据显示，2007年北京已经开工建设廉租房32万平方米，经济适用房247万平方米，限价商品住房312万平方米，这些政策性住房将在2008年和2009年向社会供应。

    刘经理透露，目前一些限价房开始供大于求，日前出台的公积金对限价房购买者和开发商降低放贷门槛，正是为了刺激限价房购买需求。北京市规定，购买限价房申请公积金贷款将可以享受首付10%的优惠，除此以外，限价房公积金贷款可享受经济适用房同等的利率优惠条件，并可以不封顶放贷。

    随着北京2007年开工的政策性住房陆续面市，总共591万平方米的量，占北京市2007年大约2280万平方米住宅建设面积的1/4强，对市场预期以及住宅均价造成的影响将逐渐显现。

    从今年的宏观经济面来看，也不支撑房价持续高涨。一直以来持“目前的高房价不利于经济发展，中国经济发展不能过度倚重房地产业”观点的经济学家王小广表示，房价适度回落很正常。

    从记者接触到的开发商来看，几乎都表示今年以来，房地产行业的资金非常紧张。

    流向房地产的资金只要足够多，就可能推动房价上涨。从去年开始，尤其是今年上半年，央行从紧的货币政策，在半年内5次上调人民币存款准备金率，截至6月底存款准备金率达到17.5%，造成了银行信贷投放放缓，意味着房地产发展商获得开发贷款的难度加大。

    开发资金的紧张必然影响到供求关系，“而从目前房租价格的上涨看，表明市场对住房有一定的需求，所以房价也不可能大幅度降低”，市场分析人士指出。

    面对成交量的下降，中房协等机构呼吁“微调普通住房消费信贷”，希望通过启动部分正常的住房消费，抬升成交量，防止房价大幅下跌。

    北京市最新出台的限价房贷款优惠政策，正是旨在刺激这部分住房消费。

    受访的一位开发商表示，限价房是政府核定价格的住房，政府给予了一定的优惠，那么与之差异不大的商品房价格应在限价房的基础上加上政府优惠的部分，在一定范围内浮动。看来，商品房价离限价房还有一定距离，回落多少，政策性住房政策的执行力度是重要因素之一。

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