价格优势明显 成都小户型“大行其道”

    金沙蜜地、成都富力史丹尼国际公寓、左右、3HOUSE、城市博客VC时代、加怡名城……2008年金秋，在楼市较为沉闷的时刻，一个比较有趣的现象出现了，一大批70平方米以下的、有着大户型创新功能的小户型涌现，刮起了一阵阵的小户型旋风。

      ○投资：厘清小户型优劣势

    嘉联李志军告诉记者，目前小户型的购买无非有几种类型：长期投资、自住、投机型投资、恐慌型消费、改善型消费。

　　熙城国际吴昌华告诉记者，过去核心市区的中小户型大多数都是买来投资的，现在小户型的投资渠道更多，像我们项目引入的连锁酒店，将业主的小户型房源返租给酒店，在买房的同时就能看到其升值预期，每月固定的租金也十分可观。

    而嘉联地产顾问总监李志军认为：“其实就投资的角度来看，如果是投资市中心物业，那么其升值空间已经有了保证，因为城市中心的项目具有很强的抗风险性。而投资小户型的另外一个原因则是，在新政将第二套房贷款提高以后，几乎卡死了这一条投资渠道，投资者在面对写字楼、商铺这些物业的时候需要一次性付出极高的成本，这对多数的投资者来讲不太现实，而总价低，投资回报稳定的小户型产品就重新开始得到投资者的青睐。

    但也有专业人士指出，由于小户型普遍存在于城市中心区和核心区域，开发商在拿地的时候，其实已经知道这块土地该如何使用了，所以小户型项目很难拥有高额的绿化、宽阔的景观，另外小户型项目由于土地的原因，其本身配套也很单薄，所以购房小户型也应该注意这些因素。

    销售：楼市生力军

    其实，随着“70/90政策”影响的深入，小户型成为市场的主力军。“新政”之后，就有开发商曾向记者透露，市场在回归理性的过程当中，新一代的刚性需求也在逐渐成熟，在市场冷淡的情况下，小户型必然会成为开发商差异化发展的机会，也必然会成为众人追逐的投资品。进入2008年以后，这类开发商开始明显增加，戛纳·滨江、合能·耀之城、智业·加州等非核心区域的小户型项目与市中心相比，其受追捧的态势毫不示弱，不少小户型开发商在开盘之前就表示，销售绝对不成问题。

    据星彦地产上半年市场研究报告中分析，在刚性需求的支撑下，今年上半年市场上小户型成为成交主力，翡翠城、锦江城市花、加州·香木林国际等拥有创新小户型的项目位居销售排行榜前列。记者从二十一世纪不动产了解到，二手房市场上，小户型的租赁和销售也依然成绩优异，小户型在不知不觉中成为市场的最佳投资品，面对小户型的热销，香木林·加州国际总监陈光建这样分析；“在9.27新政的压力之下，开发商意识到普通项目已经不能打动购房者，不少楼盘虽然单价才4、5千元，但是其总价动不动就是70-80万，而这道门槛让新兴的80后购房生力军难以接受，相对而言总价控制在30万左右的小户型则更加吸引这些年轻人。

    地段：向外拓展空间

    业界人士认为，发达的交通网络，如地铁在未来几年将连通成都周边卫星城市，大大缩短了从郊区到市中心的时间距离，交通问题的解决将吸引更多的置业者把目光投向郊区。目前，成都近郊楼盘价格大都在3000～4500元，一套80平方米的住房，总价20～30万，比起城区低了很多。此外，郊区可以修建低密度的多层公寓，绿化率高，居住环境佳。舒适的居住环境和合理的户型将成为成都郊区住宅的一大卖点。嘉联地产顾问总监李志军认为：“小户型最重要的就是区域，产品销售的好坏也跟区域有很大的关系，原来成都只有一个核心商业区域，而目前成都多个核心区域呈现也让小户型有了更多的生存空间。

    其实从近期开盘的项目来看，小户型的分布情况已经从二环路辐射到了三环。记者从最近的调查中发现，目前二、三环周边的小户型项目多数销售火爆，丝毫不亚于核心市区的小户型，“只要房子小，就不怕卖不掉“城西三环某开发商在记者面前调侃道。

　　户型：越来越新鲜

    从产品设计方面来看，小户型经过多年的发展，已经形成了风格各异的特点，目前小户型已经有挑高、灰空间、恒温等项目，其中，挑高项目有位于市中心核心区域的缤舍，其LOFT设计可将30平方米的项目加高一层，实际得到60平方米。位于建设路的合能耀之城也采用了赠送花园的形式，打破了一般小户型火柴盒的形态。小户型未来必然会向更加丰富、更加多彩的方向发展。

    而精装修的小户型由于方便、省时，也是购房者青睐的主要因素。8月30日推出的富力史丹尼国际公寓就是精装项目，其11000/平方米的单价丝毫阻挡不了购房者的热情，房间传言开盘当天就取得了70%的销售量，无疑让我们看到了高端精装小户型的潜力。

    优势：功能全、总价不高

    功能全、总价不高……小户型以明显的价格优势抓住了相当一部分购房者尤其是年轻购房者的心。尺度地产数据表明，目前小户型承担了成都主城区市场的主要销售额。仅08年1-6月，成都市主城区住宅新增项目共94个，其中小户型项目就有91个，占到总项目的96.8%。另外在价格上，随着市场整体价格的上浮，市区与三环的价格已经贴近，再加上小户型总价低的原因，小户型成为很大部分工作不久的年轻人的首选。从面积区间看，2008年1-6月，成都市商品房住宅项目户型供应面积以60-100㎡为主，各楼盘的销售主力产品同样以40 -100㎡的可变套2、套3户型为主。其中套2户型是目前主力购房群体最需要的，而这样的户型正好是小户型中60—70㎡主力户型。

    嘉联地产顾问总监李志军认为，由于新政之后带来的需求方观望情绪，造成市场投资性购房锐减，大量的刚性需求持币观望，市场已经大不如前，但即使在这样的情况之下，小户型利用其总价低、区域优良等优势开始抢占市场。香木林·加州国际总监陈光建认为：“目前大量年轻人正在成为市场的主力消费人群，25-30岁的这部分人面临着居住、结婚、交通等方面的问题，小户型理所当然的成为了他们理想选择。而现在随着成都的不断发展，城市更加年轻，外来人员越来越多，也将让小户型的市场更大。”

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