期房预售风光不再 成都楼市渐入现房时代

    秋交会上，一个广告主题词是：现房；

　　购房现场，一个流行主题词是：现房；

　　放心消费，一个衡量主题词是：现房……

　　在已经习惯根据效果图、模型沙盘和销售人员的说辞来买房后，成都市民的置业习惯可能面临一次新的调整。在不久前刚刚结束的房交会上，随处可见的现房和准现房广告，让住宅这样的特殊商品几乎是在一夜之间实现了“返璞归真”。从过去的买房子到“买”图纸，再从“买”图纸回到买房子，楼市发展的轮回似乎在向我们预示新的市场“潮流”：期房渐远，现房正立。

　　比现成风

　　开发商不是现房不卖楼

　　早在房交会之前的一个月，现房广告已铺天盖地呈现在购房者眼前，行业龙头万科甚至直接打出“不是现房不参展”的销售广告。据记者粗略统计，过去一个月中，成都主流媒体刊出的房地产销售广告中，以准现房、现房概念销售的项目接近半数，而房交会参展楼盘中推出的现房或准现房项目也在50%以上。

　　本次秋季房交会上，围绕现房、准现房的宣传广告随处可见，与价格一起成为展场当中最为活跃的元素。细数这些打出“现房牌”的企业，不乏万科、中海、雅居乐、花样年、瑞升、宏信等大批活跃于成都的主流开发商。而从物业形态看，准现房、现房涉及的类型不只是高层电梯公寓，也包括花园洋房、别墅等多种物业形态。准现房、现房销售逐渐成为成都楼市的一种潮流。“过去几年市场供需两旺，才形成了期房销售为主的现象。现在随着购房者越来越理性，对现房的需求也将逐渐增加。”谈到当前市场上现房逐渐增加的现象，西花汀、上东阳光两大项目均已是准现房销售的宏信房产营销总监兰飞颇有感触。

　　买现者说

　　看得见摸得着心里踏实

　　这一观点在房交会期间得到了很好诠释。在买方主导市场的氛围下，为时5天的交易会中，数十万购房者一改过去几届交易会上盲目收集资料的惯性思维，对参展房源进行精挑细选，而万科、中海、恒大、瑞升、宏信等打出准现房、现房概念开发商的项目明显更容易受到购房者青睐。

　　“现在市场形势下，时有开发商跳水销售的现象，我们了解的信息有限，根本不知道哪些开发商能挺下去，哪些开发商可能面临生存危机。”房交会上坚持要看现房的购房者王先生道出了大部分需求方的心态，从防范风险的角度出发，越来越多的购房者变得理性起来，为防买到烂尾项目，购房者已不再单纯考虑低价房源，而是兼顾开发商品牌和性价比。能亲眼看到、切身体验的现房自然能让购房者更加动心。房交会期间开通的超级直通车，也全面反映了购房者的这种心态，几乎所有购房者都要求看楼盘实景，仅凭沙盘模型和规划设计介绍就买房的人少之又少。

　　无现风险

　　消协称期房投诉占多数

　　当今成都房地产市场，利于回笼资金的期房销售模式仍然占据主导地位，但是期房引发纠纷和风险的可能性较大。据消协有关人士介绍，目前涉及房地产的消费投诉中，期房投诉占到了绝对多数。主要集中在虚假承诺以及广告、模型、楼书误导或规划变更等原因，致使消费者的心理预期与交房的实物不符而引发纠纷。该人士表示，对开发商来说，卖准现房的要求很高，除了要求产品必须打造预设的标准，最大的考验还是看开发商是否有足够的开发资金。现房销售模式减少了纠纷出现的可能,降低了消费者风险。

　　所谓准现房销售，是指房屋主体已基本封顶完工,小区内的楼宇及设施的大致轮廓初现，甚至外立面也已完成———消费者对产品的了解已经超越了楼书和广告，而是真实地摆在面前的产品。同时，其房型、楼间距等重要因素也一目了然，购房者甚至可在有安全防护的情况下亲临现场看结构、管道，体验楼梯的宽窄、居室的大小。对比期房来说，准现房、现房除了能让购房者心里踏实，另一方面也大大缩短了入住新居的过渡时间。因此，在房交会现场的随机调查中，几乎所有购房者都众口一辞：在价格、品牌等条件相同的情况下，准现房、现房肯定是置业首选。

　　变现动力

　　无心插柳与有心栽花

　　从开发商角度看，成都楼市现房盛行，更多是因为市场因素带来的被动接受，而非主动选择形成潮流。除了银行“封顶贷”硬性政策要求，调整过渡期的楼市表现才是现房和准现房集中涌现的根本原因。

　　去年“9.27”调控至今，持续一年的时间里，楼市销售量大幅减少、价格跳水明显。一年之间，大量房源被积压，部分较早推出的项目，已渐成准现房、现房状态。而在购房者选择更加充分的情况下，现房的竞争优势显然又高于期房，这种情况下，越来越多的期房因为销售不畅的原因加入现房阵营。“我们的项目现在以现房状态销售，更多是由于销售自然周期造成的。”宏信兰飞告诉记者，在西花汀新一批房源推出不久后，就遇到了市场调控，销售速度也明显放缓，所以仍有数十套现房房源正待销售。类似现象不在少数，一不愿透露姓名的开发商告诉记者，“一年前由于定价太高，加上没想到这一轮市场调整会影响如此大，最终销售周期延长导致项目现在以现房状态面市。”不过这种被动选择背后，让开发商略感欣慰的是，与期房相比，现房不但销售速度快，而且价格更加坚挺。

　　尽管这种情况在目前成都楼市中占了多数，但仍不乏部分开发商从开发策略上主动进行现房销售。像万科、恒大、珠江、华敏等地产品牌，为了更好地表现产品特质，都主动采用了准现房或现房的销售模式。 

　　实现趋势

　　现房销售或成楼市主流

　　和大多数购房者的心态一致，开发商也逐渐意识到现房在市场上的竞争力和空间，“现房销售成为未来市场主流将是一种必然趋势。”兰飞分析说，首先购房者买现房肯定比买期房更划算，因为资金被占用的时间少，资金有效使用率更高。其次，与只看图纸下单的期房相比，能亲眼看到的现房，不但能减少购房者风险，同时也将大大减少开发商和购房者之间的纠纷和矛盾。第三，现房也是对开发商实力和品牌的考验，甚至成为市场筛选房地产企业的标准之一。

　　业内人士称，这种趋势将在明年得到更加明显的体现。由于市场大势和经济大环境影响，不少房地产开发商将在销售不畅的情况下，将更多精力投入到产品的研究和打造上，现房销售领域竞争也将越来越激烈。

　　“购房者对现房感受更直观、烂尾风险小、资金无效占用周期短会导致购房者更青睐现房。”上海华敏的策划部主任程锦分析，现房是行业发展的必然，随着房地产行业逐渐成熟规范，生存下来的企业大多具有较强实力，对资金回笼速度要求相对较弱，加上购房者越来越理性，市场供需逐渐平衡等原因，如果有政策加以引导，现房必然成为整个行业关注的对象。

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