开发商大打得房率 成都正式叫停赠送空间

   “两房变三房”“挑高空间”“空中院馆”“可变空间”“得房率高达188%”……“90/70政策”出台后，业界有人士推测2008年将是“偷面积”的一年，果然，不少开发商在今年均推出有大面积赠送空间的创新户型，并受到市场好评。但从今年9月实施的《成都市规划管理技术规定（2008）》正式对每套住宅的阳台面积、建筑的层高做了详细规定，意在控制可变空间的赠送方式。据了解，成都不少开发商对“叫停赠送面积”早有耳闻，有条件的赶在规定出台前已经完成报规，手中还有此类户型的开发商也在加紧做项目营销。

　　偷面积 成都正式叫停

　　世家机构董事总经理郭漫舸称，2007年底业界就有传言说“赠送面积”将被叫停，北京、广州去年7月就正式停批这种户型。据了解，这种传言在业界流传后，不少项目纷纷加紧报规速度，希望在相关部门正式发文前通过审批，保证项目内保留一部分具有可变空间的户型。星彦地产成都分公司总经理张猛透露，去年年底不少开发商手中赠送面积超过20%的项目就没有通过审批，有的则迅速调整规划、重新设计户型，甚至在前期定位时就规避掉赠送面积。

　　记者在《成都市规划管理技术规定（2008）》看到，从9月开始，每套住宅阳台的水平投影面积不大于该套住宅套型建筑面积的20%，套型建筑面积90平方米（含90平方米）以下住宅，其建筑层高不得高于3.6米，套型建筑面积90平方米以上住宅，其建筑层高不宜高于3.6米。张猛解释，对阳台面积的限定意味着，一套住宅中，全赠送的露台和送半面积的阳台，所有赠送面积不能超过套型建筑面积的20%。世家机构则认为，对层高的规定意味着，90平方米以下中小户型以后室内不可能再出现两层挑高空间，90平方米以上的住宅层高“不宜”高于3.6米，指在特定情况下，鉴于项目品质，可以在客厅或卧室做两层高的产品。

　　赠送多 开发商大打“得房率”

　　从销售的角度看，今年尽管楼市处于盘整期，消费者下单十分理性，但许多有大面积赠送空间的产品确实能促进项目销售。号称得房率最多可超过200%的国嘉·新视界开盘当天270套房源售出220套，成交率高达80%；蓝光香境打出的“70平方米实际使用面积105平方米；买99平方米得180平方米，部分房源得房率高达188%”也有效帮助楼盘创造了开盘当日销售超过75%的好成绩；中海·兰庭提出的“奢尺高层”概念注重立体空间打造，户内约5.8米双层挑高空间让89平方米的户型能享受124平方米多层次空间，在城南一直销售得很好；万科·金域蓝湾、香木林·加洲国际同样利用挑高创新空间吸引了不少客户。

　　星彦地产顾问曾做过一个调查，目前市面上以赠送面积大做文章的楼盘20余个。其中开发商对所推项目的得房率上，四海逸家最高达到200%以上，中海·兰庭为139%，佳兆业·丽晶港达139%~169%，财富领地为175%，万科·金域蓝湾最高达171%……这么高的得房率，在一定程度上促进了项目销售。

　　购房者 九成人为高得房率买单

　　在天府新城工作的白领肖先生看了很多楼盘，最终还是选定中海·兰庭。他表示，除了项目离上班的地方近外，最重要的还是挑高户型设计吸引了他：“平层的房子看多了，完全没感觉，5.8米的挑高层让我眼前一亮，最近我正在研究室内设计，看究竟是隔一层多一间房还是保持原状。”中海地产表示，“挑高奢尺立体空间”就是为了满足现代的城市人对空间的畅想，让他们自由发挥各种思路，这种户型推出后，对项目销售的确有推动作用。”在锦江城市花园为父母购房的王小姐也是被可变空间所吸引，想到两年后可能会生宝宝，王小姐一家选择了两房变三房的户型，给自己多一种选择。

　　星彦机构的调查显示，九成购房者对赠送空间的满意度极高，目前市面上的两房变三房、入户花园实现的室内外空间过渡、挑高空间释放的现代气息、赠送的大露台等对购房者下单有极强促进作用。但在购买过程中也产生了一定问题，比如需要注意开发商承诺的赠送空间后期是不是真的可以利用；计算清楚实得面积价格是不是更实惠；赠送空间不属于产权面积，也不签入合同，购房者要对得房率做好计算，有充足的心理准备，以免后期产生纠纷。

　　问题多 赠送空间将成历史

　　赠送空间受到购房者热烈欢迎，为什么还要叫停？张猛认为，目前市场上大部分吼出“赠送空间”的楼盘，赠送的面积都超过20%甚至更多，但赠送面积不计入地块规划容积率，会造成实际的建筑容积率提高。比如一个社区的容积率为5.0，如果赠送空间达到40%，容积率将提高到7.0，这些偷出来的面积，开发商不支付土地成本，没有报规、报建等费用，会降低实际成本。这不仅导致小区的建筑密度增加，影响居住的舒适性，政府损失一部分费用，还会让房价虚高。目前市面上有的产品，每平方米价格达到8000、9000元，实得价仅每平方米3000、4000元，变相抬高了房价，会让楼市产生虚假信息，误导市场管理。

　　合景泰富成都负责人认为，“赠送空间”将成为成都楼市的历史，这类产品的稀缺性可能会对楼盘销售起到更大作用。公司即将推出的叠翠峰、万景峰两个项目就是赶在“叫停”前取得《建设用地规划许可证》。

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