网论：二套房困住银行 细则难产加剧观望

    各家商业银行如何具体执行央行楼市新政，是近期焦点。对于商业银行的“矜持”，有一种解释是银行算不过帐，下调房贷利率幅度过大使得银行的存贷差进一步缩小没得赚，从而影响银行执行政策的经济动力。其实除此之外，我认为对于“改善型”住房如何定义，是否给“二套房”松绑也是其中重要原因。

　　“现在各家商业银行为什么不肯发布其细则？就怕细则严了以后，把客户挤走；而松了呢，又不符合中央的政策规定。”卸任中国人民银行副行长职务之后，2008年10月底吴晓灵在一次公开场合上的演讲言简意赅一句中的，其实她讲的“把客户挤走”，准确说应该是把买“改善型”住房的二套房买家挤走，因为对于首套普通住宅的买家，各家一定会响应政府号召给出首付两成最低7折的优惠，银行间不存在太大的差异化竞争。关键是如何定义“改善型”住房，而且给出何种程度的优惠。

　　这是观念层面的魔障，也是造就目前尴尬局面的根本原因：央行房贷政策实施已过一周多，虽不断有商业银行公布其房贷细则具体内容，但是仍没有一家银行下发正式的执行通知。

　　先来回顾过去一段时间内发生的事件，以图理清逻辑的轨迹：10月22日晚，财政部出台救市政策，核心是通过减税这样的政府让利行为以鼓励居民购房；同时央行出台新政，核心是首次购买普通商品房首付最低两成利率最低可打7折，另外还留下了“改善型”住房的口子：这实际上已经确认了政策对房地产市场的倾斜，尤其是“改善型”需求和“二套房松绑”之间的某种默契。

　　不过10月24日，银监会出台的一纸短短通知，实际上堵死了二者之间等号的口子。银监会的通知被解读为，二套房不会松绑；随后不久，农行28日出台细则，基调对央行政策有所保留；而光大银行则出台颇为激进的执行细则，给二套房平反，不过最新消息是“被叫停”。所以到目前为止，依然没有一家银行下发执行通知。

　　熟知政策措辞技巧和行文惯例者，均会对央行使用“改善型”住房需求一词报以会心一笑。在解读10月22日晚出台的救市政策时，对于“改善型”住房是不是就是二套房的问题，业内颇多争论。我宁肯相信，央行是把这两者划等号的，而银监会则要尽到监管责任不犯错误，因此重申严格按照那两条文件的规定执行。

　　在中国房地产从1998年房改之后10年多的历程中，市场的和民生的这两条格格不入的标准一直如影随形，把中国的商品房市场扭曲成为这个星球上最畸形的行业：经济形势不好的时候要用它来刺激内需，地方政府要依靠其保障土地财政，银行和开发商要靠它发财，而老百姓则要用来它来解决“起码”的民生需求。所以经济和民生两条标准的双向拉扯，让身为裁判的政策制定者左右为难，所以你会看到过去几年当中那些让人啼笑皆非瞠目结舌的政策，而这些政策背后透露出的，都是诸如“二套房就是投资性购买，所以要打击”这样的朴素而不一定正确的观念。

　　在笃信正确的规律会自发起作用的思想家看来，行政控制的办法是僵化的副作用很强的，不是好办法，所以他们会坚信遵循经济规律的宏观调控会比干涉微观经济运行更有效。比如运用好财政信贷政策，会比简单粗暴且有僵化嫌疑的行政指令要强很多。而在房地产市场领域，他们会提出这样的疑问：既然已经设置了廉租房，经济适用房，两限房这样的保障性住房，为什么还要对商品房市场设置这样那样的壁垒呢？

　　有一种流行但是很可能错误的观点是，买第一套房子是自住，第二套房子就是投资。中国最资深的房地产专家之一聂梅生女士一定会强烈反对这个观点，她会给你苦口婆心的普及说，买房子就是投资，不管你是第一套还是第二套，因为房产具有储蓄和涨跌的功能；而买车才是消费--如果按照这个逻辑，可能我们要反思过去出台的那些看似轰轰烈烈叫好声一片的政策，比如去年9月底出台的二套房新政，其逻辑基础就是认为，一套房是自住，二套房是投资。

　　在美国次贷引发的全球金融海啸面前，中国难以自保，所以扩大内需刺激消费是必然且无奈的选择，尽管很多人依然会苛刻地批评说依靠房地产拉动经济的做法太畸形。汽车和房产是两大消费引擎，但是在国际原油紧张的背景下，公共交通才是政府大力倡导的方向，剩下的只有个人消费的房产承担着巨大的使命。已经很清楚的是，央行已经很与时俱进地开了口子，不过银监会的表态和目前各商业银行执行真空则说明各方面对此并没有达到统一步调--认识上的差异问题，才是造成目前混乱局面的根本原因。

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