七八成二手房获新政利好 协议房或蜂拥办理过户

    房地产中介人士盼望已久的营业税减免的消息，终于在年底前公布了。证满两年的普通住房，可以免征收营业税；不足两年转让的普通住房，按售出价与房子上手买入价的差额征收。业界人士认为，该政策直接促使下一手买家有效减低购房成本，缩短在购房环节中的考虑时间，从而加快成交速度。

    以100 万元成交的证满两年的房子为例，可免收5.5万元营业税。有的评论认为，对买入价影响不大。然而对于每天孜孜不倦撮合买卖双方的经纪来说，现在楼市淡静，差几万元都可以“摆枱”，少收5.5万元，绝对是促成交易的一大利好消息。

    从证满5年到证满2年，让我们看看营业税对楼市的影响。

   七八成二手房获新政利好 “协议房”或蜂拥办理过户

    广东中原市场总监李粤湘告诉记者，在“证满两年”的年代，有买卖双方采取延迟过户方式来避重税，即一些房子差不多满5年了，买卖双方签署协议，并做公证，协议订明，房产“证满5年”即办理过户手续。一般来说，买家会先付一笔款项，业主提前交楼，证满5年即完成过户手续。因此，现在证满两年即可免收营业税，这类客户将蜂拥到房地产交易中心办理过户手续。不过，由于中介公司通常按照促成交易收取佣金来统计成交量，故此未来一两个月的市场成交量，“阳光家缘”统计数会略大于各大中介公司公布的数目。

    记者身边也有一些朋友已下定购买“证不满5年”的房子，虽说已签署协议并做公证，但房子一天不过户心里还是会忐忑不安，现在他们都希望尽早办理过户手续。

    “证满5年”是各大中介公司网站的一个专区，这个区域列出所有免收营业税的房子。由于买家都有喜新偏好，对于地段相仿的房子，当然是楼龄越短越受欢迎。现在，各大房产公司网站和广告贴出的是“证满两年”，一大批楼龄两三年的次新房可供买家挑选。

    据满堂红研究部经理周峰介绍，以满堂红研究部统计的转让个案看，业主持有物业在2年内转让的比例约占27%，持有时间在2至5年之间转让的比例占46%，持有时间超过5年的转让比例占27%。也就是说，原来分属不同征税范围的46%与27%的房子，如今都可以免收营业税，买家选择的范围大增，以前等“证满5年”才拿出来放售的房子现在也会争相出笼。

    不满5年次新房争相出笼

    李粤湘表示，次新房一直占中原成交的大头，在天河和海珠部分板块房产证不足5年的房子甚至占成交量的七八成。现在“证满2年”即可免营业税，市场供应将会丰富起来。合富置业有关人士也表示，这一政策可以提升业主放盘积极性，为市民提供更丰富的盘源选择，让市民更容易找到合适的物业，满足市民的居住需求。

    猜想一：

    有人士担心，减免营业税后，市场会如跷跷板两端，税费降下来，楼价升上去。不过，房地产中介人士认为，这不太可能。

    满堂红周峰表示，减免营业税在买家的角度看，肯定是觉得自己支付的成本有所减少，于是积极地去看楼。这种现象会给小业主一个信号：多了人来看他出售的房子，由于价格随供需关系的变化而变化，小业主就有加价的本钱。不过，鉴于金融海啸余波影响难料，市场已向买家倾斜，小业主升价缺乏基础。

    广东中原李粤湘也认为，小业主可能会略微提高放售价来试水，但是制约成交的关键依然在于价格，买房未到期望价格不会出手。未来楼市会出现量升价降的趋势，成交量上升，楼价会继续向下调整。

    减免营业税楼价会涨？

    猜想二：

    “潜水”投资者会入市？

    过去一年多楼市不振，成交量萎缩的一大原因在于投资型买家基本上“潜水”，按揭利息高而楼价看跌，不少短炒投资者“损手”离场，高位入市的投资者“炒楼炒成房东”。满堂红周峰表示，“不足2年按其转让收入减去购买住房原价的差额征收营业税”的举措，也有效降低这部分业主的税费成本，加速有换房需求的业主放盘，同时也会刺激投资、投机客户积极入市。

    广东中原李粤湘认为，全球经济环境不景气，大部分人趋向持有现金。投资者会否入场，要视乎未来数月的资本市场气氛。

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