国务院频出台楼市利好政策 各方热议“国13条”

    12月17日国务院总理温家宝主持召开国务院常务会议，研究部署促进房地产市场健康发展的政策措施。其中，为进一步鼓励普通商品住房消费，对个人购二套普通自住房贷款予以放宽，并对住房转让环节营业税进行大幅减免。国务院办公厅21日发布支持房地产开发企业积极应对市场变化的意见共13条，被业内称为“国13条”。这一系列救市新政的出台，引起了楼市的强烈反响，各方人士针对新政都发表了个人的看法。

　　■市场反应

        新房市场销售走高

        据北京市房地产交易管理网的数据显示，自政策利好出台后，上周京城楼市商品住宅销售套数和面积双双走高。

        商品住宅销售套数为3379套，环比上涨了21.50%。期房商品住宅总销售签约套数为3098套，环比上涨25.17%。其中除经济适用房和两限房外的期房商品住宅签约套数为1309套，环比上涨27.96%。

        协成机构房地产经纪公司副总经理缪培丹认为，此次受减税、多次降息等多重利好政策的刺激，加上政府对中低价位和中低面积的购房需求给予优惠政策的决心，楼市成交量出现了好转，这也说明合理的价位及优惠性的政策，会促使一些持币购房者的刚性购买力得以释放。近期大量保障性住房的入市也在一定程度上支撑了成交，与去年同期相比上涨明显。

        不过，缪培丹指出，就此认为楼市开始回暖尚为时过早，只有当价位回归理性，产品性价比继续提高，成交数字持续稳步上升时，才是楼市开始回暖的有力说明。

　　新房供应大幅上涨

        上周京城楼市新开盘项目10个，新增供应套数2854套，新增供应面积233975.06平方米，较前一周分别暴涨了374.88%、262.42%。

        缪培丹指出，上周为二套房贷松绑，此项政策力求进一步加大鼓励普通商品住房消费来拉动经济促进内需，市场表现出小幅回暖的迹象。新政鼓励房产企业以合理价格进行促销，支持房地产企业合理的融资需求以及取消城市房地产税等，提升了开发商的信心，使得很多原先对楼市后期走向不确定打算延后开盘的开发商纷纷提前入市，短期内楼市新增供应量明显上升。

        二手房客户登记量上涨

        北京市房地产交易管理网的数据显示，自新政发布以来，签约量与之前基本持平，但是客户登记量环比涨三成左右。

        签约量之所以持平，因为暂缓过户的二手房占到总体二手交易市场的三成左右。链家地产研发中心主任王志伟表示，营业税调整后，必然使绝大多数二手房交易双方推迟过户，等待政策实施后交易成本的大幅降低。

        至于客户登记量上涨，王志伟认为，对于很多由于承受限度等原因而迟迟未购房的人来说，营业税调整使交易成本大幅减少，促进这部分人的购房意愿上升。

        ■各方热议

　　

        亚豪机构副总王亚男

        解决开发商资金压力颇有针对性

        新政第三条中，鼓励企业重组，取消城市房地产税。这条政策还是颇具针对性的。一方面支持鼓励开发“90/70”政策房，缓和限价房政策执行难的问题，另一方面解决开发商资金压力过大、易产生烂尾房的问题。

        该政策支持执行“90/70”政策的开发商，特别是在建项目的信贷支持，帮助开发商缓解资金压力，防止出现大面积烂尾现象，同时，促进开发商加大中低价位、中小套型商品房的开发力度，对于限价房的开发投资也起到了积极作用，有助于缓解前一阶段限价地频频流标的问题。之前虽出台了一定刺激楼市消费的政策，但并未对楼市有价无市起到明显作用。临近年底，开发商面临着大量工程款、材料款的结算，资金压力骤然加剧，如果项目销量仍无法出现回暖，有可能造成部分开发企业的资金链断裂，其所开发的项目也将陷入烂尾。国务院意见的出台，有助于引导银行加强对大型开发企业的资金支持，然而银行也会在合理评估企业还款能力的基础上放贷，部分中小企业仍面临一定的经营风险。同时，对有实力有信誉的房地产开发企业兼并重组提供融资和相关金融服务，鼓励房地产企业的整合。从而实现资产重组，让缺乏实力的开发商逐渐退出历史舞台，减少经营风险。

        政策中规定，按照法定程序取消城市房地产税。由此看来，政府要逐步放宽外资投资国内房地产。这对于外资来说是利好，因为相较于欧美市场，中国的房地产市场还是颇具投资潜力。吸引外资进入中国房地产市场，也有助于解决本地企业的开发资金瓶颈，对房地产市场的稳定有利。

        保利（北京）房地产开发有限公司总经理刘翔

        首次正面鼓励改善型住房需求

        国13条说明中央政府对地方政府救市政策是持肯定意见的，而且含有鼓励的态度。房地产项目的正常开发是房地产行业健康发展的必要条件，此次政府“引导房地产开发企业积极应对市场变化”，进一步明确了政府对房地产业作为国民经济支柱产业的坚定态度。

        需要强调的是，文件首次正面鼓励“改善型住房需求”，并在税收、利率等方面给予此类消费明确政策支持。改善型住房需求是刚性需求中购买力最强的，至少要占到市场需求的30%以上，这些政策的支持将无疑促使商品房成交量进一步放大。

        我们认为消费者的刚性需求依然存在，目前市场最缺乏的仍然是信心，众多看房的客户此前体现了一种观望态度，国家政策利好的陆续出台，将促使交易量逐渐活跃。

        对于品牌开发商来说，政府政策总的来说是一个利好，给予了企业更多的空间和更多的机会。希望政府后续进一步出台各种措施和细则，增强市场信心，促进市场持续稳定发展。

        我爱我家经纪公司副总胡景晖

        增加银行二套房贷自主性

        新政从调整营业税的征收、加大自住型和改善型住房消费信贷支持力度，并对贷款购买第二套房的部分人群进行了松绑，这些政策对于促进楼市的回暖有利。

        这次对营业税的调整扩大了受益面，从之前受益的20%左右增加到30%左右，增加的10%主要来自非普通住宅，这样一来会更好地促进二手房销售，提高市场活跃度。

        加大对自住型和改善型住房消费的信贷支持力度。在落实居民首次贷款购买普通自住房，享受贷款利率和首付款比例优惠政策的同时，对已贷款购买一套住房，但人均住房面积低于当地平均水平，再申请贷款购买第二套用于改善居住条件的普通自住房的居民，可比照执行首次贷款购买普通自住房的优惠政策。对其他贷款购买第二套及以上住房的，贷款利率等由商业银行在基准利率基础上按风险合理确定。

        关于贷款购买第二套房利率的制定，在原有的特殊优惠政策外，增加由银行制定贷款利率，突破了贷款购买第二套房的限制，加强了银行放贷的自主性，改善了二套房贷款购房的环境，提高了购房人的投资率，有利于促进一二手房的销售。

       

        地产资深评论人楼市传媒董事长蔡鸿岩

        利好举措多是试探性的

        国13条重要的是它所释放的政策利好信号，那就是政府是要救市的，而救市就是要救成交量。目前来看，这些利好举措很多是试探性的，对于成交量的真正提升作用有限。

        鼓励投资型市场向消费型市场转变是没有问题的，相关措施所释放的政策信号也非常强烈，但从历次宏观调控来说，政府对房市的理解会显示出不同意见的博弈，并且往往会起相反作用。

        国13条要坚持住房市场化基本方向、坚持对低收入住房困难群众实行住房保障制度。很明显，政府的意图并不是让房价不跌，而是“市场化”。

        以具体措施来看，城市房地产税在房地产商负担的税赋中的比例太小。营业税减免会促进二手房市场交易的活跃，也有利于炒房者将压在手里的投机性住房出手，但对房地产企业来说，几乎毫无意义。而且，由于可卖出时间的大大缩短，还会使原来打算买一手房的购房者转向二手房市场，所以从这个意义上来讲，该政策对房地产行业也有偏空的成分。

        至于二套房贷的松动则很难从实际操作中执行，因为真正意义上的房屋普查在中国尚未展开。更重要的是，政府关于保障性住房和商品房的界定是模糊的，而大量保障性住房进入市场对房价不可能不形成冲击。

        目前来看，鼓励开发商合理定价，支持房产企业重组、对开发中小户型的地产商给予更多的金融支持所释放的政策信号仍然需要思考和分析，因为它和救交易量的信号是冲突的，政府的担心是过强的政策会使房价恢复上涨趋势，但过弱的政策也无助于交易量的回升，买涨不买跌的心理对这个市场仍然有很大的影响作用。总体上讲，政府已经认识到救市的重要性，预计未来一段时间，仍然会有利好政策出台。

        中原地产华北区总经理李文杰

        落实细节需要较长时间

        12月17日的国务院出台对诸多政策做出了调整，表明对于房地产市场的刺激政策也在前所未有地陆续释放中，调控尺度已经陆续退回到2007年。当然对于整个市场来讲，不断解禁的调控政策也必将陆续提升整体市场的活跃，抑制现在量价齐跌的蔓延。不过，我认为现在也不要对新政效果过度乐观。

        首先经济层面的数据将显示需求持续放缓，购买力及还贷能力将持续下降，在我看来下降的速度快于刺激的幅度；其次，有限度的降低第二套房贷的门槛所适用的人群非常有限，多数有能力的消费者还是均要为第二套购房额外多支付成本；第三，对于普通住宅标准的解释、人均居住面积的计算依据、税务部门的减免流程等诸多需要进一步落实的政策操作细节还需要很长时间，这个时间内客户只会观望；第四，营业税虽然免除，还存在个人所得税、土地增值税、契税等门槛成本；第五，市场对购房抵税、购房入户、取消限外等松绑政策依旧期待。

        目前的房地产市场已经今非昔比，购房人的信心恢复需要时间，除非强有力的刺激政策才能拉动整个市场深跌的趋势，因此松绑固然吸引，但是和市场深跌相比已经不足以打消购房人对房价下跌的疑虑。

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