降低利润预期是开发商度过市场严冬最有效策略

       两会期间，有关经济方面的话题出现频率最多的是“保就业”“保八”“促内需”等词语。从以往的经济数据看，在拉动经济增长的三驾马车中，投资与出口无疑是双引擎，而消费则稍排在后面。这次全球性经济危机，令不少国家的经济面临结构性调整。对于中国来说，由于各主要发达国家的经济极度不景气，使得我国出口受到严重影响。而就投资而言，目前外部需求锐减令产能过剩的矛盾日益突出。有专家认为，经过十几年的大规模投资建设，我国的基础设施已比较完善，例如公路总里程与汽车数量之比已接近加拿大的水平，因此再斥巨资投入能否获得相应的效益，值得研判。此外，现在许多基础设施建设机械化程度较高，对拉动就业是否效果显著也有待观察。

    由此看来，促进消费便成为拉动经济增长的重要选择。从目前我国人均GDP已超过3000美元的现实看，我国大多数城镇居民已经具备了进入万元级的消费水平。可以说，汽车与住房将是两个最大的消费热点。这两个行业都有极长的产业链，对经济的拉动作用不言而喻。所不同的是，环境保护与能源瓶颈是汽车消费的“短板”，住房消费则因中国传统的“有居则安，有产则宁”因素，使得其多了一份促进社会稳定的功效。

    然而，目前房地产市场的状况并不令人乐观，主要表现为交投清淡。虽然东南地区部分城市近期房价有所反弹，但若将其视为市场反转恐为时尚早。这是因为，眼下很多企业效益普遍下滑，人们的收入预期降低，加之一些企业的裁员，使得在购买力这个层面并不支持房价上涨。而前两年的房价快速上涨，则或与过去三年我国人均收入连续年增12%有关。

    目前，社会各阶层人士普遍认为造成楼市低迷的主要原因有两个：

    一是目前房价与大多数城市居民家庭收入不相匹配。而客观地说，高房价有部分原因是一些开发商前两年高价拿地，致使形成了高成本的“堰塞湖”，在高成本的刚性制约下，赔本“割肉”卖房肯定是件很痛苦的事，所以其硬抗着不降价自有其难言之隐。

    另一个原因则在于房地产的价格形成机制问题。近日，房地产行业商会撰文称，地方政府对房地产征收的税费过重是导致高房价的主要原因，这话有一定道理。但不可否认的是，房地产行业的高利润率也是不争的事实。高华证券的一份研究报告称，去年房地产行业的毛利润仍达31%，比不少行业要高出许多。据业内人士透露，越是价格奇贵的所谓高档房，其房价构成中的建安成本(房屋建造成本)占比越低。例如，在北京地区每建筑平方米建安成本大约也就1700元左右，而动辄上万元的房价也真是很离谱。

    值得关注的是，从去年开始，一些全国性的大开发商已经开始调低利润预期而降价销售，这无疑是十分明智的。因为，房地产二级市场的不景气已传导到一级土地市场，土地出让的屡屡流拍迫使地方政府不得不降低地价。这时，如果谁手中有充足的现金流谁就有可能以更低的价格拿到地，进而在新一轮的价格竞争中抢得先手。

    此外，站在政府的角度看待房地产市场，减免部分相关税费让利于民，促进房地产市场发展，有可能营造一个多赢的格局。北京市前段时间减免了二手房交易环节的流转税而使交易量大增，这表明政府的让利举措确实有助于消费需求的释放。而激活二手房市场则有可能对部分家庭的住房置业升级产生积极影响，进而创造出对市场增量房的需求。对于开发商来说，降低利润预期，或许是度过市场严冬的最有效策略。  

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