商品房与社会保障性住房协调发展对策

一、商品房供应体系与社会保障性住房供应协调发展现状分析

        1998年，《国务院关于深化住房制度改革意见》明确提出要建立两套住房供应体系，一是以高收入为主的商品房供应体系，二足以中低收入为主的社会保障性住房供应体系。这两套住房供应体系的协调发展在落实科学发展观的今天具有十分重要的现实意义。近些年，我国商品房建设取得了比较大的发展，但社会保障性住房建设相对比较滞后，由此造成商品房供应体系与社会保障性住房供应体系的发展不协调，与科学发展观对我们的现实要求还存在一定的距离，具体表现在以下几个方面。

        1．社会保障性住房建设总量不够

        我国自1998年实行住房制度改革以来，住房分配货币化的推行和住宅分层次供应的运作实践表明，实施结果与住房政策目标之间存在着较大差异。相对于商品房的建设总量，社会保障性住房供应严重不足。各地在经济适用房的建设、供给，廉租房的配租数量和配租目标群体等方面存在诸多问题。如经济适用房总量供给不足、建筑标准高档化、目标群体错位、“夹心层”居民增多、廉租房配给不足、货币配租数额低等问题。商品住宅价格高位增长、经济适用房建设总量不足与目标群体错位等多方面因素的复合作用，导致我国城市中低收入家庭住房问题日益严重，住房支付能力与适宜的住房价格之间存在着差距。政府应当在推动商品住宅市场可持续发展的同时，采取财政、金融、税收和土地供应等方面措施，加大经济适用房的建设规模，控制经济适用房出售价格，对购房群体实行严格的收入、居住状况调查及实行合理的经济适用房分配措施，以有效解决城市中弱势群体的住房困难。

        2．商品房结构与社会保障性住房结构不合理

        一方面，市场上商品房的超前发展，大大超过购房者的现实购买力。商品房以大户型居多，由于面积大，单价高，使得购房者望房兴叹。另一方面，社会保障性住房建设结构不合理的现象更突出。一是社会保障性住房占市场上住房总量的比例不合理；二是在社会保障性住房构成结构上不合理即经济适用房与廉租房的结构不合理，经济适用房比例大大高于廉租房比例；王是在社会保障性住房内部结构上，经济适用房结构面积偏大，超出低收入家庭的现实购买力。

        3．社会保障性住房融资渠道狭窄、单一

        长期以来我国社会保障性住房建设资金的融资渠道主要是住房公积金。近年来，社会上对公积金制度微词较多，主要表现在住房公积金闲置严重。此外，覆盖面窄、济贫力度不够、监管不严、资金挪用现象也是目前住房公积金管理出现的硬伤。政策性住房融资渠道狭窄、单一，再加上管理的诸多问题，使得保障性住房建设缺乏可持续性。

        4．住房保障法制滞后

        目前，我国在住房保障方面的法制建设比较滞后，在最低住房标准等方面缺乏法律上的规定，制约了住房保障工作的发展。   

二、商品房供应体系与社会保障性住房供应协调发展的对策

        1．正确处理两套供应体系总量比例

        原则上，社会保障性住房供应体系与商品房供应体系的市场份额以二八开为比较合理，即社会保障性住房供应体系占20％的比例，商品房供应体系占80％的比例。早在1993年国务院关于深化住房体制改革的文件中就明确提出，经济适用房每年开发的比例不得低于每年开发总量的20％。这一定量是十分科学的，但各地在实际执行的过程中落实不够。当然，该比例并不是绝对的，笔者认为地方政府在地方财力允许的情况下，可以适当提高，而地方财力比较弱的城市应努力朝该目标迈进。总之，地方政府必须对本地区的社会保障性住房建设有一个长期的战略规划，分阶段渐进实施，确保总量规模适度，确保社会保障性住房建设与区域经济发展水平相适应，协调发展。

        2．合理协调两套住房供应体系的结构

        对于商品房供应体系的结构问题完全可以交由市场去解决，政府只需通过政策去引导；而对于社会保障性住房供应体系的结构则必须由中央和地方政府来把控，中央管大政方针，管监督落实；地方管实施、执行，管信息反馈。近年来，政府对社会保障性住房建设的认识越来越理性，愈来愈务实。如保障对象从原来的“中低收入家庭”转变为“低收入家庭”，工作重心由经济适用房转为廉租房，对于完善社会保障性住房建设的结构体系具有十分重要的指导意义。

        3．宏观调控的重点是社会保障性住房供应体系的健全和规范发展

        由于住房所具有的特性及住房市场存在的缺陷，以低收入者为主体的特殊阶层仅仅依赖市场机制难以解决自身的住房问题。因此，政府担负着促进社会全面发展和保障全体居民基本权利的职责，理应成为构建住房保障体制的主体。尤其是在因城市化快速发展、居民收入水平普遍不高造成住房紧张的情况下，没有政府的干预，就不可能有效缓解以至解决住房矛盾。笔者认为商品房市场应更多地由市场本身去调节，政府宏观调控的重点应放在经济适用房与廉租房的规模、结构、价格的管理和规范上，以住房保障缓解住房矛盾和社会矛盾，以保障房的供给影响商品房市场。

        4．切实完善政策性住房金融的建设

        社会保障性住房体系的建立、完善有赖于政策性住房金融的构筑。在这方面，我们除了应该继续完善健全借鉴于新加坡的住房公积金制度外，更应广泛学习、借鉴日本等发达国家的相关做法。 

        在住房问题的解决中，日本的政府性住房金融机构——住房金融公库功不可没。日本住房金融公库抵押贷款占未偿住宅贷款的35％，是抵押市场的主要资金供给者。住宅金融公库并不直接吸收存款，而是由邮政储蓄系统将其绝大部分投入到信托基金局，由其将15％的资金再贷给住宅公库。住房金融公库的抵押贷款采取低息、期限通常为25年、按月分期偿还的方式。贷款利率能保持低息的原因，首先为公库是政府金融机构，不以赢利为目的；其次是政府规定的信托基金局贷给公库的利率较低，而政府对邮政储蓄利率的优惠政策，又使邮政储蓄能以低息投放给信托基金局。另外，贷款利率的高低由借款人收入高低和房屋大小来决定，收入愈低房子愈小者，贷款利率越低；收入愈高、房子愈大者，贷款利率越高。

        为切实解决社会保障性住房建设的资金来源问题，我们应加大政策性住房金融建设的力度，加快组建全国性住房储蓄银行。可由住房储蓄银行来归集管理全国的公积金，发行住房债券，多渠道、多方面筹措财政资金和社会资金，从而有效地解决社会保障性住房建设资金不足的问题，大大促进我国社会保障性住房的建设。   

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