中国城市化：风云激荡 步伐铿锵

    6月间燥热的北京突然雨水丰沛，与天气形成现实映照的是，19日，一次重新诠释城市商业价值的思想碰撞，一次直面“弱商危局”的实战论道，一次大师、商业领袖级精英云集的愿景勾勒，让力图锻造中国城市发展全新引擎的城市综合体操盘手们，在因激情澎湃所副产的行业性躁动中，得到一场可以令其保持淡定冷静的甘霖。

　　一场堪称人类历史上空前的城市化运动正在中国大地全面铺开。依照蓝图，中国的城市化率将在2020年到达55％，至少超过8亿的中国城市人口给我们的经济格局、建设方向提出了一道必须严谨面对、精心解决的难题。每一个细节，都可能是决系成败的关键点。

　　从粗放到集约，从单一到多元，是每一个经济体突破旧有桎梏、实现原始积累、步入现代化科学发展轨道的必经之路。事实上，在转变路径中，无论是集中型城市化、分散型城市化，还是旧地型城市化模式，中国城市的迈进步伐正从蹒跚不整逐步变得更从容协调。然而，如何掌握城市化进程中集约的地域、尺度、形式，依旧在各方探索中，这也无疑是解决中国“大城市不大、中城市不活、小城市不强、小城镇不优”的要点之一。

　　2009年，扩大内需是全年“保八”的重中之重，由此，顺势而为加速推动城市化进程，承载着与生俱来的历史使命。如何在新的城市化进程中实现三大产业共进、多引擎共鸣，是所有城市建设者共同的命题，由此，能够“24小时繁荣”，有着典型的集约化特色，有着商业、居住、会展，以及休闲等多种功能的城市综合体，已被设定为拉动城市“新动力”的引擎之一。

　　全国范围的“造体运动”，让已经有了19年发展史的中国城市综合体步入了新一轮的变革与急速拓张。二次发展的提速历程，值得国人为这一篇章重新书写卷首语。

　　78年前，19栋楼组成的洛克菲勒中心，给了纽约和世界各国的大都市一个全新的概念，其公共空间的创新和商业功能的复合，让其成为全世界仰慕的财富象征。自此后，亚洲人对于这一概念表现出了由衷的热爱，从东京11.6平方公里的“城中城”六本木，到香港中环的国际金融中心IFC，都展现了融合当地城市文化的商业精华。

　　然而，综合体在中国的进程并非一帆风顺。从1990年开业的北京国贸中心成为中国综合体雏形，到2001年上海的恒隆广场这一早期城市综合体标志性建筑落成，用了11年；再到万达确立HOPSCA的现代综合体模式，又用了7年。

　　投资巨大，回收周期漫长，商业运作模式极为复杂，这些都注定了综合体运营的艰难，然而，旺盛的生命力和美好的愿景，依旧让城市与开发商们趋之若鹜。

　　于是，在2008年，中国城市综合体的大规模孕育期正式开始。是年7月间，杭州市政府首次提出了要建设100座多功能城市综合体的宏大计划，让全国人深切感受到了综合体时代来临的强音。在综合体推动之路上，杭州绝不孤单，从重庆、沈阳、合肥到青岛、珠海……一株株“巨树”的生长，让综合体从一线城市的“点”扩至二三线城市的“面”，也注定了2009年成为真正意义上的“综合体扩张元年”。正如专家所评价的：“就商业地产而言，大型城市综合体的开发，实现了持有商业地产加其他可售地产模式，平衡了开发商的资金短缺，满足了中小投资者的投资需求，走出了一条成功之路。”

　　然而，金融海啸余波不断，让诸多尚处于孕育期或是“襁褓期”的综合体倍感压力。2009年，作为城市综合体运营核心要素的商业，更进入了10年以来最困难的时期，“负增长”的绿色指标在商超与连锁经营领域肆意蔓延，二三线城市综合体“销售火爆，经营惨淡”的场面层出不穷，让未来充满变数。

　　于是，这样的质疑便显得格外真切：在综合体竞相涌入的“F1赛道”上，是“危险多一点”还是“夺冠的机会多一点”？如果缺少对于长期经营的精确规划，“危险多一点”的确是不争的事实。于是，“娶一个50年看不腻的老婆”便成为了诸多主流开发商对于城市综合体的建造理想，得消费者得天下，如何让自己的产品保持可持续发展的生命力，必然是未来屹立不倒的根基。

　　如何让自己的产品屹立50年乃至百年仍能堪称经典？如何让城市综合体成为当地政府、开发商、商家、消费者“四赢”的新城市引擎？如何规避综合体的“四大暗疾”？

　　解决这一连串的问题困惑，就必然要重塑综合体的城市商业价值体系，重书综合体发展主题的卷首语：合理选址规划，以提高土地利用效益；合理筹措分配资金，以提高资金的利用率；合理选择招商时机，以实现理想的“订单式开发”；合理打造经营管理模式，以提升项目的品质与价值……

　　正所谓“文无定式理有长存”，尽管实施中的战术有所不同，但只要厘清了所有的脉络，有预见性地审视每一个步骤的利弊，综合体前进之路必然会坚定而稳健。一次智慧与经验的头脑激荡，必将为中国城市综合体的引擎添加以科学发展观为导向的时代动力。6月间燥热的北京突然雨水丰沛，与天气形成现实映照的是，19日，一次重新诠释城市商业价值的思想碰撞，一次直面“弱商危局”的实战论道，一次大师、商业领袖级精英云集的愿景勾勒，让力图锻造中国城市发展全新引擎的城市综合体操盘手们，在因激情澎湃所副产的行业性躁动中，得到一场可以令其保持淡定冷静的甘霖。

　　一场堪称人类历史上空前的城市化运动正在中国大地全面铺开。依照蓝图，中国的城市化率将在2020年到达55％，至少超过8亿的中国城市人口给我们的经济格局、建设方向提出了一道必须严谨面对、精心解决的难题。每一个细节，都可能是决系成败的关键点。

　　从粗放到集约，从单一到多元，是每一个经济体突破旧有桎梏、实现原始积累、步入现代化科学发展轨道的必经之路。事实上，在转变路径中，无论是集中型城市化、分散型城市化，还是旧地型城市化模式，中国城市的迈进步伐正从蹒跚不整逐步变得更从容协调。然而，如何掌握城市化进程中集约的地域、尺度、形式，依旧在各方探索中，这也无疑是解决中国“大城市不大、中城市不活、小城市不强、小城镇不优”的要点之一。

　　2009年，扩大内需是全年“保八”的重中之重，由此，顺势而为加速推动城市化进程，承载着与生俱来的历史使命。如何在新的城市化进程中实现三大产业共进、多引擎共鸣，是所有城市建设者共同的命题，由此，能够“24小时繁荣”，有着典型的集约化特色，有着商业、居住、会展，以及休闲等多种功能的城市综合体，已被设定为拉动城市“新动力”的引擎之一。

　　全国范围的“造体运动”，让已经有了19年发展史的中国城市综合体步入了新一轮的变革与急速拓张。二次发展的提速历程，值得国人为这一篇章重新书写卷首语。

　　78年前，19栋楼组成的洛克菲勒中心，给了纽约和世界各国的大都市一个全新的概念，其公共空间的创新和商业功能的复合，让其成为全世界仰慕的财富象征。自此后，亚洲人对于这一概念表现出了由衷的热爱，从东京11.6平方公里的“城中城”六本木，到香港中环的国际金融中心IFC，都展现了融合当地城市文化的商业精华。

　　然而，综合体在中国的进程并非一帆风顺。从1990年开业的北京国贸中心成为中国综合体雏形，到2001年上海的恒隆广场这一早期城市综合体标志性建筑落成，用了11年；再到万达确立HOPSCA的现代综合体模式，又用了7年。

　　投资巨大，回收周期漫长，商业运作模式极为复杂，这些都注定了综合体运营的艰难，然而，旺盛的生命力和美好的愿景，依旧让城市与开发商们趋之若鹜。

　　于是，在2008年，中国城市综合体的大规模孕育期正式开始。是年7月间，杭州市政府首次提出了要建设100座多功能城市综合体的宏大计划，让全国人深切感受到了综合体时代来临的强音。在综合体推动之路上，杭州绝不孤单，从重庆、沈阳、合肥到青岛、珠海……一株株“巨树”的生长，让综合体从一线城市的“点”扩至二三线城市的“面”，也注定了2009年成为真正意义上的“综合体扩张元年”。正如专家所评价的：“就商业地产而言，大型城市综合体的开发，实现了持有商业地产加其他可售地产模式，平衡了开发商的资金短缺，满足了中小投资者的投资需求，走出了一条成功之路。”

　　然而，金融海啸余波不断，让诸多尚处于孕育期或是“襁褓期”的综合体倍感压力。2009年，作为城市综合体运营核心要素的商业，更进入了10年以来最困难的时期，“负增长”的绿色指标在商超与连锁经营领域肆意蔓延，二三线城市综合体“销售火爆，经营惨淡”的场面层出不穷，让未来充满变数。

　　于是，这样的质疑便显得格外真切：在综合体竞相涌入的“F1赛道”上，是“危险多一点”还是“夺冠的机会多一点”？如果缺少对于长期经营的精确规划，“危险多一点”的确是不争的事实。于是，“娶一个50年看不腻的老婆”便成为了诸多主流开发商对于城市综合体的建造理想，得消费者得天下，如何让自己的产品保持可持续发展的生命力，必然是未来屹立不倒的根基。

　　如何让自己的产品屹立50年乃至百年仍能堪称经典？如何让城市综合体成为当地政府、开发商、商家、消费者“四赢”的新城市引擎？如何规避综合体的“四大暗疾”？

　　解决这一连串的问题困惑，就必然要重塑综合体的城市商业价值体系，重书综合体发展主题的卷首语：合理选址规划，以提高土地利用效益；合理筹措分配资金，以提高资金的利用率；合理选择招商时机，以实现理想的“订单式开发”；合理打造经营管理模式，以提升项目的品质与价值……

　　正所谓“文无定式理有长存”，尽管实施中的战术有所不同，但只要厘清了所有的脉络，有预见性地审视每一个步骤的利弊，综合体前进之路必然会坚定而稳健。一次智慧与经验的头脑激荡，必将为中国城市综合体的引擎添加以科学发展观为导向的时代动力。

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