顾云昌：降房价的关键是金融政策和土地供应

     顾云昌，中国房地产理论研究人士，教授级高级城市规划师，现任中国房地产及住宅研究会副会长。他从20世纪80年代初着手住宅商品化研究，1985年开始研究土地问题，历任建设部城镇住宅研究所所长、建设部政策研究中心副主任。1998年进入中国房地产业协会工作，任副会长兼秘书长，曾多次参与国家房改政策的研究和制订，是国家房改方案的主要起草人之一。上世纪90年代参与2000年国家小康住宅科技项目，任产业政策组组长。主持完成了“跨世纪中国住宅产业政策的研究”、“完善经济适用住房政策的研究”等重要课题，两次获得国家科技进步一等奖。

    “中国的住房改革是众多改革之中最成功的改革之一。现在房地产存在的问题、住房改革存在的问题，是前进中的问题，是需要不断深化和完善的问题，我不主张也不同意‘二次房改’的说法。”近日，一份来自民间的“二次房改”建议引发广泛关注，顾云昌在记者专访中对1998年住房改革给予高度评价，并表明不同意“二次房改”的提法。作为政府的房地产政策智囊团成员，顾云昌将参加本报10月31日、11月1日举办的2009中国地产年会，日前接受记者的提前专访，回顾中国人居60年的成就和存在问题。

    住房改革是中国最成功的改革

    记者（以下简称记）：中国人居60年，有个被广泛认同的提法是“居住改变中国”，你对此有何看法？

    顾云昌（以下简称顾）：“居住改变中国”这不是我最先提出来的，但我也在多个场合多次引用，主要体现在四个方面：第一，理念的更新。原来房子是公有的，后来变成私有的，房子成为很多家庭最大的财产。第二，制度的改革。由公有制变私有的，由实物分配变货币分配，由计划经济变市场经济，这都是房地产制度的变化。第三，速度的加快。住宅建设的速度和拉动经济的速度都大大加快，例如1978年人均住房面积才7平方米，到现在30年人均增加了不止20平方米，盖了多少房子，拉动了多少经济增长，解决了多少就业问题。第四，品质的提升。这点有目共睹，现在房子的规划、设计、材料都比之前不知好了多少倍。

    记：你从上世纪80年代就开始着手住宅商品化研究，而国内商品房市场真正开始发展是从1998年停止福利分房。至今10年多的时间，你看这段发展史能打多少分？

    顾：成绩是主要的，问题是次要。我认为中国的住房改革是众多改革之中最成功的改革。不是唯一成功的，但是最成功的。如果没有住房改革，中国的经济发展速度不会这么快，老百姓的住房条件改善不会那么快，这是主流的，而现在房地产存在的问题、住房改革存在的问题，是前进中的问题，是需要不断地深化和完善的问题，所以我不同意有人说要进行“二次房改”。

    记：现在关于“二次房改”的争议很多。

    顾：我不同意这个提法。首先“二次房改”的含义就不清楚。我们已经从福利分房变成货币化，再怎么改？改成什么形式？现在房地产很多问题一是执行不到位的问题，二是需要制度不断深化和完善的问题，而不是否定、重来的问题。

    记：是不是也代表我们会有一些改革，但不能和1998年房改相提并论，叫做“二次房改”？

    顾：对。一个新的住房制度已经建立起来了，还怎么改革？只是需要不断深化和完善。你说我们已经从计划经济变成市场经济，现在市场经济发展出现些问题，难道要搞第二次市场经济？有些专家有这样的说法，但我不主张也不同意这么说。

    记：能举例说明我们在制度上需要完善的地方吗？

    顾：中国的房地产市场还是一个年轻的市场，有很多不规范，我们调控当中恐怕还要多吸取教训，比如现在房价涨得太快，宏观调控如何正确见效，水平需要不断提高。又如保障性住房严重不足，中低收入阶层的住房问题凸显，但这个在原来的房改中就讲得很清楚了，是以经济适用住房为主体。

    记：那这是执行不到位的问题？

    顾：是执行层面的问题，或者说制度不够完善的问题。这在今后要注意抓紧、从严落实保障性住房的建设计划。

    宏观调控就是调控供求关系

    记：梳理过去历程，我们看到国内房价是从2004年开始大涨，“高房价”成为百姓心头之痛，你曾有个比喻说房地产行业由“牛”的行业变成“过街老鼠”的行业，我们从体制上、市场上该进行哪些反思？

    顾：1998年以后，国内房地产市场才算真正出现，那时房地产业呈现平稳的发展态势，房价上涨的速度也不快，每年保持2%-4%的增幅，2004年以后，房价连续4年高速增长。对于这个变化，首先要明白到底什么因素影响房地产的起落变化？当然是供求关系。为什么2004年开始房地产涨得过快，因为供应紧张，使得供不应求了；为什么2008年房价下跌，因为需求大幅收缩，造成了供大于求。所以宏观调控就是调控供求关系———供求总量关系、供求结构关系，而接下来仔细看需求是由什么决定的呢？又得回到政策层面因素。

    记：两者是相辅相成的关系。

    顾：是的，而现在看影响房地产需求最关键的政策因素是金融货币政策。比如为什么今年以来房地产市场的需求那么旺？老百姓的购买能力没怎么变化，但为什么那么多新增购买？主要是因为宽松的货币政策，放开了二套房贷款，谁买房银行都支持。反过来现在二套房政策严格执行，首付款提高了，利率提高了，有些城市的成交量就在下降了，因为炒房成本就高了，这部分购买人群就没了。

    记：我看近两年显示调控作用的主要就是金融杠杆。

    顾：注重金融杠杆之外还有另一个关键问题。什么决定供应？土地决定供应。例如为什么2003年时广州房价还下降？因为广州的土地供应量在2001年时太大了，花都、番禺等地区有几千上万亩的新增土地。又如为什么近期深圳房价还在涨那么快？因为深圳连续三年在关内没怎么批售土地。

    所以说，我们对高房价问题的反思，关键是要认真地把握好金融货币政策和土地供应状况，以此正确影响房地产市场。我一直说，金融决定了市场的冷热，土地是决定供应的关键。当然，一方面是正确制定政策，另一方面政策的执行也很重要，比如二套房贷政策没变过，关键是之前过度放松了，现在要求严格执行，对市场的影响就立马见效了；又如每年有新增土地供应的计划，但存量土地的盘活又是个大问题，开发商捂地、捂盘等，直接影响了房子的供应量。所以，我们还要反思政策出台后的执行效率。

    看房价变化必须结合宏观经济

    记：近三年的国内房地产市场可谓经历大起大落，房价“过山车”现象影响了很多人的生活，你怎么看？

    顾：房地产市场，用我的话来说，是社会发展和经济发展的显示器，因为它是重要支柱产业，它的发展必然受到宏观经济的影响和社会发展的影响。宏观经济有周期的变化，那么房地产也会有起伏波动，我们看楼市变化必须结合宏观经济的变化———宏观经济冷的时候需要启动房地产，宏观经济过热时要收紧银根、控制投资规模，这是房地产收缩的重点。

    近10年房地产市场的历史证明了这一点。1998年启动房改，进入市场买房，这是宏观经济发展的要求，房地产的发展也推动了宏观经济、拉动了相关行业的发展；2004年开始调控宏观经济，收紧银根，房地产是重要对象；2008年国际金融危机，房地产也受到影响，而要刺激经济，首先刺激房地产，一系列宽松政策之后2009年房地产市场率先升温回暖，对宏观经济“保八”起到了很重要的作用。

    记：接下来，该如何让楼市持续、健康、稳定地发展？

    顾：我们当然希望房地产市场有持续稳定的发展，但是从历史经验证明，“持续稳定”只是一个主观的要求，客观上不可能做到想象中那样。我们必须允许市场有波动但想办法让波动不要太大———宏观经济有春夏秋冬，那么我们希望房地产的“冬天不要太冷，夏天不要太热”，所以就需要宏观调控政策在“冷的时候要加温，热的时候要降温”，尽可能让市场发展相对平稳一些。

    记：比如现在，大家都在担心房地产税费优惠政策年底到期的问题，会不会又成为引发楼市走向转变的一个关键点。

    顾：这个现在还不好说，谁也没法预测。因为房地产市场的政策取决于国家货币政策和财政政策，而这两大政策由党中央关于当前宏观经济调控的主要任务决定的。那么明年的主要任务是什么还要到新一轮的中央经济工作会才决定。如果仍确定以“保增长”为主要目标，那么货币政策和财政政策不会有大的变化，房地产政策也就不会有多少变化。以我个人来看，还不要轻易改变现行的政策。

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