应进一步回归住宅的居住功能

    住房既有消费功能，又有投资功能。但如果市场过分强调后者，就会引发大量的投资投机行为，影响市场供求关系。加上我国是一个人均土地占有量稀少的国家，人人享有适当的住房是居民的基本权利。因此，居民对土地资源的占用应适当公平。

　　为遏制房价过快上涨，促进房地产市场的平稳健康发展，从去年12月召开的中央经济工作会议以来，国务院及有关部门有针对性地出台了一系列积极的政策措施。这里，笔者与中房协产业与市场研究专业委员会专家共同研究后，再提出一些补充建议。

　　第一，建议进一步明确住宅的基本功能是居住，房地产业的主要任务是满足广大百姓实现“住有所居”的目标。住房既有消费功能，又有投资功能。但如果市场过分强调后者，就会引发大量的投资投机行为，影响市场供求关系。我国是一个人均土地占有量稀少的国家，人人享有适当的住房是居民的基本权利。因此，居民对土地资源的占用应适当公平。

　　在政策导向上，首先要支持自住性和改善性的购房需求，抑制投资投机性购房需求；其次要提倡开发省地节能环保型的中小套型住宅，提高住宅性能、质量和住宅产业化水平，努力建立起符合中国国情的住房建设模式和消费模式。

　　第二，建议改革土地使用制度，增加城镇住房建设用地供应。

　　稳定今年的土地供应，是稳定房地产市场的重要基础。改革土地使用制度，使之与城镇化进程相适应。总结推广成都等地将城市住房建设用地增加与农民宅基地减少挂钩、天津市将宅基地换房建设示范镇和苏州市进城农民用农村住宅换城市商品房等做法。同时，在适当照顾原用地单位权益的基础上，盘活城市存量用地，加大对闲置土地的查处力度。

　　合理界定中央政府与地方政府的事权与财权，降低地方政府对土地出让收入的依赖，完善土地的招拍挂制度，明确普通商品房采用招标的办法，在基准地价、标定地价的基础上适当浮动，并参照企业的业绩和信用情况通过综合评标确定中标单位，而非单一的价高者得。

　　第三，建议明确对改善性购房需求的支持政策。改善性需求是一个很大的需求，对拉动内需、促进消费将起到重要作用。譬如，建议对旧房换新房、小房换普通商品房的家庭，在信贷和税收上给予优惠。同时，建议对购买普通商品房和中小户型商品房的，在政策上进一步细化，鼓励百姓购买和企业开发中小套型的普通商品房。

　　第四，加大对既有住房和城中村的改造力度。为减少新建住房的压力和贯彻节俭的原则，并改善人居环境，建议在重视棚户区改造的同时，有计划地推进既有住房的保养、休养、改造及城中村改造，并对承担既有住房改造和城中村改造的企业在政策上予以一定的优惠。

　　第五，积极发展二手房市场和租赁市场。

　　努力培育和发展二手房市场和租赁市场，是构建房地产成熟市场的重要方面。目前在不少城市中，有两套以上住房的家庭已有一定比例，而不少人又住房困难。今后，随着城镇化进程到了较高程度及人口老龄化、城市独生子女继承双方父辈房产的逐渐增多，房地产开发规模在一定时期后逐步递减，而二手房市场和租赁市场将日趋活跃。因此，建议政府抓紧研究制定发展二手房市场和租赁市场的政策。在条件成熟时，通过增加房产持有税（名称可不叫作物业税，可对原房产税的内涵予以充实，在不增加居民普通自住需求负担的基础上逐步推进）、减轻流转环节税收的办法，发展二手房市场和租赁市场。税收政策，还应鼓励投资出租房，抑制房屋炒作交易。

　　最后，建议开展住房普查，编制“十二五”房地产发展规划。最好在今年或在“十二五”期间进行住房普查，摸清住房基本情况；同时组织制定中长期、特别是“十二五”房地产发展规划（含目标）与政策，包括公共住房政策和产业政策；抓紧修改《土地管理法》和《城市房地产管理法》。 （消息来源：中国建设报）

工程结算价直辖市工程结算价成都市工程结算价