廉租房建设的新型融资模式

成楠 梅昀 华中农业大学土地管理学院    针对廉租房的建设资金供给渠道狭窄、无法保证的现状，本文认为可以采用BOT、PPP以及房地产信托等创新融资模式进行廉租房建设，进一步拓宽融资渠道。    一、BOT融资模式分析    (一)BOT融资模式的基本概念    BOT(Build Operate Transfer)即“建设一经营一转让”的方式，是20世纪80年代中期出现的一种主要用于包括铁路、公路、港口、桥梁等基础设施项目工程在内的新型融资模式。    BOT融资方式在我国称为“特许权融资方式”，其含义是指国家或地方政府部门通过特许权协议，授予签约方的外商投资企业(包括中外合资、中外合作、外商独资)承担公共性基础设施建设项目的融资、建造、经营和维护。在协议规定的特许期内，项目公司拥有投资建造项目的所有权，允许向项目使用者收取适当费用，由此回收项目投资、经营和维护成本并获得合理的回报；特许期满后，项目公司将项目无偿地移交给签约方的政府部门。    (二)廉租房建设BOT融资的优点    1．廉租房建设工程浩大、涉及利益群体多、保障范围广、资金筹集量大、周转速度慢、融资渠道狭窄。而BOT模式建设廉租房则可以进一步拓宽融资渠道，为急需输血的廉租房建设注入大量资金、缓解政府财政压力、分散融资风险。    2．BOT融资模式一方面能够集中大量专家和技术人员高质快速完成廉租房项目建设，在短期内为更多的廉租房住户提供住房；另一方面，项目公司采用先进的建造技术可以降低成本，提高利润率。    3．廉租房建设过程中，政府为项目划拨土地，给予项目公司包括税收在内的多项优惠，有效降低了建设成本。此外，政府还为项目公司的贷款提供信用担保，且廉租房建设周期长的特点决定了其收益较为稳定，为项目公司按期还贷给予了保证。    4．有利于廉租房退出机制的实施，政府只需停止房租补贴并通知运营单位即可，具体的操作让运营单位去解决，使政府处于超脱的境界。    5．廉租房项目的现金流量稳定，且需求稳定，现金流中的绝大部分由政府补贴。投资风险相对较小，能为投资者带来长期稳定的投资收益。投资者和政府之间有特许权协议，在项目的运行期间，法律约束力较强，投资者的投资具有法律保障。    (三)廉租房建设BOT融资的运作方式    由私人部门发起设立廉租房项目公司，该项目公司融资建设廉租房(其中政府为项目公司的贷款提供信用担保)，项目建成后向政府认定的廉租户提供住房和相应的服务，廉租房住户和政府共同负担廉租房。私人经营一段时间(20年左右)后，廉租房项目无偿转让给政府。    廉租房的非营利特性决定项目融资时政府需要向融资部门提供一定证明，为项目公司获得贷款提供担保，说明廉租房项目的收入将来源于政府每年的财政补贴。同时，为了加快开发公司的资金回收，可以给廉租房区域内一定的土地优先开发权，用于廉租户社区的配套经营设施，既满足了项目公司的收益要求，又满足了廉租户的生活需求，有利于进一步提高廉租户的生活质量。    二、PPP融资模式分析    (一)PPP融资模式的基本概念    PPP(Public Private Partnerships)即公共部门与私人企业合作模式，是指政府、营利性企业和非营利性企业基于某个项目而形成的相互合作关系的形式。通过这种合作形式，合作各方参与某个项目时，政府并不是把项目的责任全部转移给私人企业，而是由参与合作的各方共同承担责任和融资风险，从而达到“双赢”和“多赢”的目的。    (二)廉租房建设PPP融资的运作方式    PPP融资的运作方式与BOT模式基本相同。项目参与方包括发起人、项目公司等实体。政府在项目的可行性研究后，通过招投标方式与民营企业或私人经济实体组成的项目公司签订廉租房建设合同，由项目公司出资凭借其先进的技术建设廉租住房，竣工后租赁给廉租户居住，并在一定的经营期内获得利润，最终将项目移交给当地政府。    (三)廉租房建设PPP融资的可行性分析    1．由于廉租房具有明显的社会福利性，社会效益高于经济效益，而我国当前廉租房建设资金缺口较大，为政府带来很重的财政负担。因此，有必要在廉租房建设过程中引入市场竞争机制，拓宽融资渠道并发展多元化的投资主体。PPP融资模式恰好可以有效缓解政府机构建设资金不足的问题。    2．民营企业的实力雄厚，可以为廉租房建设提供充分的技术支持和资金补充。国家和地方政府可以利用民营企业的资本和先进技术进行廉租房建设，解决廉租房建设资金缺乏的问题。    3．政府机构提供包括准入制度、税收优惠、贷款担保和土地优先开发的扶持政策以及廉租房收益稳定、风险低、投资回收期长的特点使民营资本进入廉租房建设领域成为可能。    (四)廉租房建设的BOT与PPP融资模式比较    从广义上讲，采用BOT与PPP模式进行廉租房建设项目融资的内容基本相同，表现在以下几点。    1．都包括项目的发起人、出资人、项目公司等实体    项目发起人的角色一般由政府担当，而项目公司则是由具有一定经济和技术实力的民营企业或外资企业组建。政府为项目公司提供贷款担保、划拨土地并提供税收等政策性优惠。    2．都是通过特许协议的方式使公共部门与项目公司发生关系    通常情况下，当地政府通过签订特许协议，由项目公司建设、经营、维护和管理廉租房项目的运作。    3．都以项目运营的盈利偿还债务并获取投资回报    一般以项目本身资产作担保抵押。政府通过授权民营机构在规定的特许期内向廉租房住户收取租金，回收廉租房建设项目的投资、经营和维护等成本，并获得合理回报(即廉租房建设投入使用所产生的现金流量成为支付经营成本、偿还贷款和提供投资回报等的唯一来源)，且廉租房项目在特许期满后将无偿转让给政府。    三、其他创新融资模式分析    除了BOT与PPP融资模式外，业内学者还提出利用房地产信托进行廉租房建设。房地产信托指代办房地产的买卖、租赁、收租、保险等代管代营业务以及房地产的登记、过户、纳税等。有些还以投资者身份参与对房地产开发经营的投资等。    采用房地产信托进行廉租房建设融资具有以下优点：第一，房地产信托可以为廉租房体系建设提供充足的资金，使政府以有限资金启动较大规模的廉租房体系，满足广大低收入群体的住房需求；第二，廉租房信托为广大投资者提供了一个风险较小、收益稳定的投资品种，其中隐含有政府信用；第三，廉租房信托可带动社会资金，形成多层次的住宅存量市场，促进住宅产业的可持续发展；第四，市场化的资金可以提高廉租房体系的效率和透明度；第五，房地产信托对缓解银行资产的风险还具有一定的现实意义。    此外，还可以通过房地产证券化和发行住房建设公债的方式为廉租房建设提供补充资金，这都对我国廉租房建设资金问题的解决具有现实作用。

（发布日期: 2010-6-3 作者： 成楠 梅昀 ） 来源： 《中国房地产》

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