北京首推住宅物业服务标准

11月16日，北京市《住宅物业服务标准》（以下简称新标准）出台，宣告了北京市住宅小区物业费按住房面积全额收取的时代正式终结。

据悉，根据北京市住建委等部门制定的新标准，业主有可能就服务内容、测算物业费与物业公司展开协商。这是国内首部以地方标准的形式发布的物业服务等级标准。

“当前住宅小区物业服务水平不高，业主因为不满物业服务而拒交物业费的情况非常普遍，物业费用收不上来导致服务进一步恶化。”戴德梁行物业管理部经理钟夏认为，新标准有助于缓解物业和业主间的诸般矛盾。

以“质价相符”为原则

据了解，新标准将住宅物业服务细分成五个级别，并对每个级别的具体服务进行了细化。

北京市住建委物业处处长于良称，业主可以直接选择标准服务，也可以自助组合采用标准中的具体服务。新标准遵循“质价相符”原则，业主要选择更高标准的服务，物业费会相应增加。

“物业服务具有无形性和即时性，难以量化。该标准对物业服务予以细化，有助于改变物业服务质量和物业费难以评估的现状。”北京市住建委有关负责人表示，评级可作为评估物业服务质量、测算物业费的依据，业主或业委会成员可根据具体量化标准对所得到的物业服务进行定期检查。

业主还可通过聘请第三方机构对服务过程进行监督。具体来说，开发商或业主大会确定物业标准后，可委托第三方，参照按季度发布的物业服务成本信息，测算小区物业费。第三方可根据物业服务项目对应到物业服务成本中，确定物业费。

“业主或物业企业可通过市住建委联系第三方机构，确保这些机构有从业资格。”北京市住建委相关负责人表示，第三方机构作为中间一方，不应该偏向业主和物业企业任何一方。一旦发现第三方机构有偏袒行为，将取消其从业资格。据悉，北京市住建委已经成立专家纪律委员会以监督第三方机构。

目前，在北京市住建委备案的第三方机构已经有6家，具体机构人员名单也已悉数通过该委官方网站公布。

此外，新标准还为业主和物业服务企业的物业服务质量和服务价格争议提供了解决途径。

前述负责人称，业主和物业公司还可以根据自身需求，超越新标准内容的限制，采用适合的服务内容。

在实施中逐步完善

当然，目前新标准是个参考意见，并不要求强制执行。

“北京曾出台过物业服务的行业标准，但与随后出台的新物业管理办法并不适用，新标准则与现行物业管理办法比较契合”，钟夏告诉记者，目前各地物业服务标准不一，北京的新标准对上海、广州等其他城市也有重要的借鉴意义。

一位房地产行业律师提出，新标准毕竟刚刚发布，其中还有不少需要完善的环节。持相似观点的还有北京市的一些物业管理企业。

北京众慧天成物业管理有限公司人事总监张先生提出，新标准的部分内容对物业公司的要求过低，“一、二级标准中只要求物业客服场所配备基本办公设施，电话、电脑、传真机等设备从三级起才逐渐有规定”。

“虽然物业公司大多已经配备一些设备，但这跟新标准并不冲突”，钟夏提出，应该注意到，还有很多保障性住宅小区的物业服务尚未达到三级标准。

张先生还提出新标准在绿化和消防方面要求过高。新标准建议，在绿化方面，一级服务标准要求植物存活率达85%；五级服务标准则要求乔木等植物存活率达98%。

“植物存活率要求也与成本相关，不同的服务对应不同的费用，关键是要看业主的选择”。分析人士认为，具体的考核项目在新标准实施后会逐步完善，任何标准都不可能一蹴而就。

有业内人士指出，新标准在新交用小区顺利实施没有什么障碍，而已经执行旧标准的老小区如何与新标准衔接，还需要更明确的指导细则。（消息来源：中国建设报）

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