险资金融机构逐鹿不动产市场

近日北京CBD（中央商务区）核心区的土地招标再度引来各方关注。以泰康人寿、生命人寿、阳光保险、安邦财险等险企为主的金融机构扎堆竞购该地块，取代传统房企晋身主角。

这是9月份保险资金投资不动产新政出台后，险企首度高调集中亮相。此外，中信集团、中金公司、民生银行、汇丰银行等多家金融机构和集团也出现在竞购名单上。业内人士预测，明年保险资金将成为地产大宗交易的主要买家。

扎堆竞购CBD核心区土地

在险资投资不动产政策放开后，保险资金开始扎堆拿地了，目标是北京CBD核心区地块。在12月7日CBD核心区6宗地块第二轮投标现场，保险公司的身影格外引人注目，入围名单共出现8家险企，他们锁定的目标是原中服地块分拆后的4宗（Z3、Z4、Z5、Z6）地块，而且在报价中均显示了其强大的资金优势。

从现已公布的入围名单来看，险企呈一马当先的态势，涉足了除Z15地块以外的其他地块，其中在三个地块的竞标上，泰康人寿、生命人寿、安邦财险和它们各自的联合竞标伙伴分别报出了最高价；生命人寿、华康资本（保险）、安邦财险分别出现在两个地块入围名单中，流露出志在必得之意。

来自北京市土地整理储备中心的信息显示，Z3地块的规划建筑面积为12万平方米，招标底价为17.34亿元，参与竞标的4家单位中有两家是保险机构。其中，泰康人寿与标准投资集团的联合体报价最高，为31.2亿元；阳光保险和阳光财险的联合体报价次之，为25.4814亿元。

Z4地块的规划建筑面积为14万平方米，招标底价为20.23亿元，参与竞标的3家单位中仍是险资报价最高。生命人寿和联通组成的联合体报价高达35亿元，高于民生银行的29.96亿元报价。Z5 地块的规划建筑面积为12万平方米，招标底价为17.34亿元，参与竞标的3家单位中，安邦财险、和平健康保险、标准投资集团组成的联合体报价最高，为 25.2亿元。

而Z6地块的规划建筑面积为19万平方米，招标底价为27.455亿元，参与竞标的3家单位中最高报价为42.75亿元，而安邦财险、生命人寿、安邦人寿、标准投资集团组成的联合体以39.9亿元的报价排在第二位。

第二轮评标结果尚未披露。北京市土地储备中心有关人士表示，此次是综合评标，并非所有报最高价的开发商都能在评标中胜出。

不过险企对此地块的热衷值得关注。仲量联行北京投资部董事庞树东表示，北京市CBD的写字楼开发风险几乎为零，具有良好的现金流和未来稳定的发展趋势，并且在市场上有良好的估值体系，这符合保险公司的投资偏好，回报稳定理性。

对于此次险企扎堆竞购CBD核心区土地，保监会有关人士表示，上述险企拿地是商业自用，符合现行政策。险资投资不动产须遵守专地专用原则，不得变相炒地卖地，不得利用投资养老和自用性不动产（项目公司）的名义，以商业房地产的方式，开发和销售住宅。若发现违规操作，保监会将从严查处。

最有意思的是，除了险企以外，中信集团、中金公司、民生银行、汇丰银行等金融机构和集团也出现在竞购名单上，其中中信集团给出63亿元最高报价的Z15地块，更是要建成北京最高的建筑——500米的北京新地标，63亿元也成为“北京土地出让史上最高报价”。金融机构一掷千金集中“转行”做地产，自用需求究竟有多大令人怀疑，这背后恐怕还是与汹涌的资金不无联系。

“最近多地都出现了年底土地竞拍疯狂的景象，地王潮再次出现。央企、民企、连金融机构也出现在其中，主要还是钱太多了没处去，买地买房最保值”，一位业内人士评价说。

明年或发力不动产市场

保监会9月初发布的《保险资金投资不动产暂行办法》明确，险资投资不动产仅限于商业不动产、办公不动产以及与保险业务相关的养老、医疗、汽车服务等不动产及自用性不动产。自此，险资投资不动产闸门开启。

国际知名物业公司戴德梁行预计，随着保险资金进入不动产的开闸，明年保险资金将成为地产大宗交易的主要买家。

“在住宅地产遭遇频频调控、开发商资金链比较紧张的情况下，无疑给了险资和金融机构通过持有方式进入商业地产的机遇。”对外经贸大学保险法研究中心主任王国军表示，由于险资投资物业时通常会选择持有型物业，商业地产就成为其首选投资也是惟一的投资渠道，这跟当下的调控并不相违背；另外，住宅地产在经过长期的高速增长之后，商住价格倒挂的情况已经非常严重，因此当下正是商业地产价格较低的时期，险资选择这个时候进入也是考虑了这样的因素。

来自保险公司的分析人士表示，现在拿地时机不错，调控政策使房价不再飙升并趋于稳定。此外，随着保险公司业务规模的不断壮大，保费增速加快，资金不断增多，资金运用压力比较严峻，同时，保险公司员工的不断扩大，也带来对自身物业办公用房的需求。

事实上，自三季度以来，保险公司已开始频频出手成熟物业。人保、平安、太保近期在洽购商业物业上均有所斩获。

今年9月，平安信托买下成都中汇广场，被业内视为新政出台后的险资投资商业地产第一单。不过中汇广场是平安自用的办公楼，用的是平安自有资本金，平安目前尚无险资投资商业地产的案例。但平安集团副董事长孙建一表示，随着保险资金的投资渠道进一步开放，公司会逐步加大对商业地产和其他新的投资渠道的投入。

人保集团则于10月底与北京西城区有关单位签订意向书，拟以近40亿元的价格买下首都时代广场作为其新总部。太平洋保险正运作以40多亿元的价格买下上海世纪商贸广场。

泰康人寿则在北京市的核心地段——中国美术馆南侧，拿下一块总建筑面积约6万平方米的综合性用地。有消息人士称，这一地块将建写字楼、商场和展览拍卖馆等商业项目。

业内人士普遍预测，投资不动产一定程度上能化解险企投资压力。申银万国统计数据显示，投资商业地产可获取5%-8%的收益率，对应较低的波动率，风险较小；美国的商业地产收益率与中国类似，长期在7%以上，5%左右来自租金收入，2%左右来自资产升值。（消息来源：中国建设报）

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