资金扎堆商业地产存隐忧

“新国八条”强势出台以及以“京十五条”为代表的地方细则尘埃落定，基本宣告了住宅投机闸门的关闭。而投资投机需求的退潮，则必然会引发住宅需求的下调。只是在通胀预期抬头的当下，从住宅市场挤出来的过剩流动性总是要寻找新的出口，一直游离在调控政策之外的商业地产，无疑成了一个好的目标。捆绑户籍制度的限购令，似乎在敲响住宅投机市场警钟的同时，吹起了投资商业地产的号角。

龙头房企纷纷剑指商业地产就是最好的明证。稍微翻阅一下近期房地产报刊就会发现，聚焦知名房企押宝商业地产的报道此起彼伏，关于住宅开发企业转型商业地产投资开发的提法更是不绝于耳。作为自主经营、自负盈亏的市场主体，选择操作何种业态是房企的天然权利，在住宅市场面临下行风险的当头，将商业地产作为企业避风港也是顺势而为之举。问题在于，当大部分房企均将目光转向商业地产这类业态时，个体的理性选择很可能酿成群体的非理性行为，对企业、对社会均有害无利。

一方面，除极少部分高瞻远瞩的企业之外，此轮行业聚焦商业地产的投资与开发，与其说是企业主动转型寻求更好发展，倒不如说是受调控政策下市场形势所迫而被动为之。对于大部分顺势而为的中小地产商来说，商业地产更多地被看作是短期之内拯救企业的救命稻草，而不是长期发展的战略选择。这种押宝行为本身就是企业经营发展中的大忌，管理专家吉姆·科林斯把企业胡乱寻求救命稻草的行为，看作是企业走入衰退的第四阶段的标志之一。在他看来，大多数企业的救命稻草往往是压死企业这只骆驼的最后一根稻草。毕竟，与住宅开发相比，商业地产开发和运营的专业性更强，市场竞争更为激烈，相应地对企业的要求更高。对于大部分住宅开发商来说，在调控政策压缩企业利润空间的情况下，将精力分散在并不熟悉的商业地产领域，而不是聚焦于更熟悉的住宅开发，怎么看都不是明智的选择。

另一方面，以商铺、写字楼为代表的商业地产发达程度受制于各地区经济发展水平，尤其是第三产业发达程度。中国目前的城市化水平以及地区发展程度的差异，共同决定了商业地产的市场容量有限，过度的投入不仅不会促进这一细分行业的发展，反而会成为制约商业地产兴旺的根源。这是因为，商业地产在为企业带来稳定现金流的同时，也占用着企业大量资金和资源，毕竟高额回报率往往是以企业长期持有自营为前提和基础的。在市场容量有限的情况下，过度投入必然会压缩商业物业的投资回报，在占用企业乃至社会资金的同时，却无法带来相应的回报，人人追捧的“现金牛”最终变成了遭人唾弃“瘦狗”，可谓得不偿失。更何况，在一定时期内，投入到房地产领域的土地和资金是相对有限的，对商业地产的过度追逐，必然会引发住宅投入资源的不足，而这与当前宏观调控的目标显然是背道而驰的。

倘若只是房地产企业扎堆商业地产，那还谈不上隐忧，毕竟市场这只无形的手会教训那些不遵循客观规律的跟风企业。与之相比，住宅投资闸门的紧闭所带来的商住楼火爆反而更该引人深思。对于个体投资者而言，将商业地产作为投资首选无可厚非，亦是投资个体趋利避害的本性选择。但是，对于个体投资者而言，与住宅相比，以商住楼为代表的商业地产的投资属性更强，其所面临的市场风险和政策风险也越高。更严重的是，倘若个体投资商业地产也成为一种趋势，那么新的泡沫必然产生，其所造成的负面影响也更为恶劣。对于政策制定者来说，如何科学地引导这些合理的投资需求，防范和管控部分商业地产开发者虚假宣传所产生的误导作用，防止按下葫芦浮起瓢，是更为重要且紧迫的任务。（消息来源：中国建设报）

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