重庆房产税满月考

就在全国“两会”召开前夕，重庆房产税开征满月；全国“两会”期间，重庆代表团的会议开放日成为媒体记者的“抢话筒日”，重庆模式掀起高潮；如今，全国“两会”刚刚结束，重庆房产税也开征一月有余，房产税的试点执行情况引人关注。

据了解，一个月以来重庆房产税征收17笔,有近15万元税收入库，征收对象多为外地炒房者和高档住房、独栋别墅所有者。据最新统计数字，2月重庆主城区商品房成交均价为5849元每平方米，较1月下降18.56%，其中尤其是北部新区高档住宅成交量明显减少。专家认为，房产税是影响因素之一。

从试行情况来看，重庆房产税的试点效果到底如何？市场有何变化和特征？又反映出什么趋势，对其他城市有何启迪和指导意义？带着这些问题，本报记者进行了深入采访，对试点满月的重庆房产税进行探讨和解读。

房产税影响尚难定量

“我认为现在的楼市变化不能单单从房产税方面来理解，应该是综合因素的影响，不仅是房产税的影响。”重庆市房地产业协会会长莫元春对记者说。从1月26日“新国八条”出台到1月28日房产税出台，再到更多调控政策，他认为房产税配合了“新国八条”以及房地产宏观调控的“组合拳”。

但从时间节点看，据重庆中原地产统计，征税前和征税后成交量与成交价的对比显示，2月份与1月份环比的成交套数和成交面积分别下降了59.21%和59.56%，但是因为受2月是淡季的季节因素影响，所以，“2月的同比数据更能说明情况”，中原地产（重庆）第四事业部总监朱泉德认为。

他提供了这样一组数字：2010年2月，重庆成交商品房12136套，成交面积114.3万平方米；今年2月成交7298套，成交面积64.89万平方米，成交套数下跌39.86%，成交面积下跌 43.23%；从同比成交均价看，2010年2月成交均价为5359元每平方米，今年2月成交均价为5792元每平方米，均价涨幅为8.08%。“这说明成交总量虽然下挫40%，成交均价在一定时间内仍然保持了前期的较高位。同时也说明在多项调控手段并举的情况下，量价齐飞、高速增长的市场状况已经受到了明显遏制。”

虽然无法明确判断房产税的影响几何，但其对高端市场的遏制作用已经明显。某重庆开发企业表示，其联排别墅产品当初开盘就卖光，但是前不久再开盘，推出11套只卖了1套。一位开发企业营销管理人员对记者说，他们的楼盘受房产税影响很大，但这是房产税出台前就在建的项目，产品已经定性无法更改。

莫元春的调研也证实了这一点。在他前不久组织的一次开发企业研讨会上，他了解到，开发企业到访客户明显减少，高端房“卖不动”，“集客活动”无人参加，“讨论的结果比我掌握的情况要严峻很多”。

重庆大学建设管理与房地产学院陈德强博士认为：“我们没有具体数据证明具体的变化和特征，但是增加的房产税将放缓今年的推盘节奏，房企恐怕要适应一段时间之后，再推楼盘。因为房产税试点每一年都要进行新的核定，确定新的实行办法，有可能明年的政策与今年不同，所以很多企业选择观望、推迟开盘。”

短期规避还是坦然面对

记者从多处在售楼盘销控表上看到，100平方米以内的房型被贴得密密麻麻，而100平方米以上的房源则成排空着。尽管房产税影响尚难定量，但是其对重庆高端物业的影响已很明显。

按照当前重庆的规定，超过100平方米、单价超过9941元每平方米的高端住宅都要征收房产税，这被称为房产税“天花板”。而在这一“天花板”附近徘徊的房子，其开发企业有的竟然已经想出了规避办法。

一中介机构受访时表示，目前市场上有这样一些产品，它们与“天花板”价格差距不大，又刚好符合征税范围，它们怎么办呢？

“比如万科·税锋项目，销售员对外明确报价为套内12000 13000元每平方米，折算成建面价格刚刚超过9941元每平方米。销售员就以‘因为是装修房，可以将清水房和装修价格分开计价’为由，将清水房计价为 9000元每平方米，装修费计价为3000元每平方米，用以避征房产税。”

中介机构称，由于装修成本很难真实具体核实准确，这种规避办法就较为巧妙，但是，如果装修价格核得过高，在与实际装修有较大差距的情形下，就会存在较大风险和隐患，“最后客户不认账，开发商只得‘哑巴吃黄连’”。

某开发商表示，要规避还是有许多办法的，比如送房产税，可又怕房产税税率变化快，如果政府突然增加房产税，开发商将付出更高代价。

看来，很多企业正研究规避和应对之策，而风险顾虑也因此产生。而对尚处于规划设计阶段的产品，开发企业也在重新调整思路。

“比如增大阳台（只计算一半产权面积），提升层高（可以将一层改成二层使用），多设计飘窗（不计算产权面积），将来业主在装修时自行隔断即可增大使用面积，总之使合同面积控制在100平方米以内。” 一位受访建筑设计师说，“但是这样做，开发成本会增加，对购房者而言，将来遇到征收补偿时，只按合同产权面积计算，也会有一定损失。”

他还认为，虽然该方法目前走得通，但是遭遇政策变化的风险也很高，所以“这条路不是长久之计，最后还得坦然面对房产税”。

“让它再飞一会儿”

重庆房产税征收满月所折射出的执行问题与市场的变化，会否对未来楼市有所启迪，并对其他城市试点之路有指导意义呢？

“现在下定论还过早，还要‘让它再飞一会儿’。”莫元春认为。

“9941这层‘天花板’是动态的，并不是一成不变的。房产税从根本上说是税制改革、调节贫富差距的一个手段，而现在的房产税试点只是一个尝试而已，但无论如何，都是具有指导意义的。”莫元春肯定了试点效果，“但试行时间并不长，还没什么问题出现。如果一段时间后出现了问题，国家就会去想办法解决。作为政策制定者，也会考虑到政策节奏的控制，所以目前房产税不会有大动作。”

朱泉德则表示，重庆通过房产税的施行，体现了政府的执政理念，即高端客户有条件在占有高端稀缺物业时，应该为社会、为财政作出更多的贡献，同时通过对高端房价快速增长的抑制作用，降低了市场整体对于价格快速增长的预期，有效地平抑了地价、房价。而房产税对于需要通过市场调节供应的中端自用产品市场，并没有产生明显的冲击作用，未来刚性自住需求仍将会得到有效满足。

而在此前，重庆市市长黄奇帆曾表示，房产税不会覆盖到中低收入者。所以，目前中端与低端房产品将不会受到太大影响。“不能用‘打压’来形容房产税作用，政府是希望其健康、持续、有序地发展。”陈德强认为。

“面对房产税，房地产企业也应该做出一些积极正面的措施，而不是总想着规避。比如调整过去做高端物业的地块，今后用于开发高层和其他产品；另外是主动将房屋价格控制在一定的范围内；再者，可以采取措施加快资金回笼。”莫元春说，“从目前的形势来看，有些企业已经在采取积极的措施，4月份重庆春交会大家可以看到房地产企业的积极作为。”（消息来源：中国建设报）

建材价格直辖市建材价格重庆市建材价格