城中村改造，村民有话语权

    提起城中村，人们总是联想到低矮破旧的平房、脏乱差的环境、案件多发的不良治安。

　　近年来，各地都在探索城中村改造的新模式、新方法，力求既能提高土地利用效率，又能最大限度保护村民的利益，让他们分享改造带来的收益。陕西省西安市创新的城中村改造模式，为这种探索提供了一条良好的路径。

　　各方利益如何维护

　　阳光新业地产股份有限公司日前与西安三汇实业有限公司举行战略合作签字仪式，双方将合作改造西安市北二环北关村的城中村项目。此次合作的双方，阳光新业是专业商业地产企业，而三汇实业则是脱胎于北关村村小组的一家实业公司，代表村民与开发商进行商业合作。

　　与传统的政府征地、拆迁改造、整理土地，开发商通过招拍挂拿地、开发的模式不同，北关村城中村改造项目的最大特点，是村民组织的参与度高，并最大限度为村民争取了利益。在此基础上，力求实现政府、开发企业和村民的共赢。    

　　据了解，经过此次改造，原来一个老旧商场，将变为集商场、办公楼、住宅等为一体。多元化的业态可以提供大量的就业岗位，部分就业岗位将优先雇佣当地村民，而村民也将分享到丰厚的收益。“两年后，一个四口之家从这个改造项目中获得的分红能达到8万元左右。”三汇实业总经理杨长安表示。

　　企业也能从中获益。阳光新业副总裁汪平华认为，该区域位于西安市北二环附近，未来有很大的商业价值。改造后，阳光新业将持有该商业项目，可以获得稳定的租金收益。北关村在城中村改造中探索的这条“自筹资金、自我改造、自我安置”的路子已经取得初步成效，并在西安市乃至更多地区推广。

　　闲置土地怎样盘活

　　据悉，今年是西安城市改造工作实现12万人大回迁、达到全国一流水平的关键之年。今年将完成年度投资额64.8亿元，其中，城中村改造计划完成23个村，涉及2.83万套房、4.5万人的回迁安置工作；安置房新开工面积230万平方米。

　　“城中村改造不是简单的拆旧建新，而是在城市统一规划下对存量土地资源的有效整合。”住建部相关专家表示，西安北关村如果通过提高土地利用效率进行改造，并大幅增加村民收益，有很强的示范意义。如果能参照这种模式，将现有城中村处于闲置或利用效率低的土地盘活，对增加城市土地供应，缓解整个房地产市场的供求矛盾都有积极意义。

　　人地矛盾将是我国长期面临的问题，也是导致近年来部分城市房价过快上涨、调控屡调不降的重要原因。有关专家认为，当前解决人地矛盾，关键是要增加可开发用地供应。提高城市闲置或利用效率较低的土地的利用率，或许是一条有效途径。

　　“现在很多城市，包括北京、上海这样的大城市，很多土地处于‘死结’状态。”汪平华告诉记者，一种情况是土地已经出让，但处于闲置。另一种则是城中村、城乡接合部的土地，地段位置很好，但利用效率极低。如果通过城中村改造，对这些土地进行科学规划，提高容积率，实际上能够增加大量土地和住房供应。

　　“要把城市事实上处于闲置的土地‘激活’，需要一次解放思想。”国内某著名房地产开发企业负责人建议，政府应建立一个激活机制，比如开展一个“城市提效计划”，鼓励闲置土地持有者提高土地使用效率，并给予一定的政策优惠。这样能够释放很多配套成熟的土地。

　　创新之举会否越界

　　如果能提高城中村土地的利用效率，也将为公共租赁房等保障房建设打开一片新的天地。但城中村建设保障房，往往涉及大量集体土地。在集体土地上建设公租房，会不会变成“小产权房”，并因此失控？

　　这种担忧，也成为开展这项工作的最大掣肘。

　　近期，北京市开始在海鶄落村开展建设“集体土地租赁房”试点工作，建筑面积约30万平方米，一期计划建设公租房2000套左右。北京市国土资源局表示，这是北京市在城乡一体化过程中为拓宽租赁住房建设渠道，以多种方式解决城乡接合部地区周边产业园区、产业聚集区内的来京人员及其他人员临时性居住需求，促进农民产业增收，优化城乡接合部环境而探索的一项新政策。

　　据介绍，目前，集体经济组织利用集体建设用地建设公租房并没有法律障碍。同时，城乡接合部、城中村的集体建设用地，本来就属于外来务工人员集中租住的地区，且环境大多很差。在这些土地上建设公租房，既可以满足租赁需求，也可以改善城市环境。此外，还可以发展集体经济，增加村民收入。

　　利用城中村土地建设公租房，最大的优势是可以在不需要集体土地征收指标的情况下，盘活集体建设用地，快速筹集公租房建设用地。据估算，全国共有集体建设用地2.7亿亩，按1％。可以用于公租房建设估算，共计27万亩、1.8亿平方米。按容积率2.5计算，可建设公租房4.5亿平方米、750万套。

　　专家提醒，利用集体建设用地建设公租房，必须对项目的立项、规划、施工许可、房产登记等作出专门规定，避免地方趁机建设用于出售的“小产权房”。

　　国土资源部日前表示，将对部分地方尝试集体用地建设公租房等做法进行规范，坚决制止和严肃查处“小产权房”等违法违规行为。（消息来源：人民日报）

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