楼宇改造应遵循六大要点

杭州市结构与地基处理研究会绿色建筑与设计综合技术专业委员会主任叶军指出，既有建筑物的更新改造是一个前沿课题，也是一项复杂的系统工程，它涉及领域众多，在具体实施过程中，需要按照国家相关政策进行改造。鉴于这样的特殊性，楼宇在更新改造过程中应遵循六大要点。

一、城市楼宇更新改造项目的现场勘察要点

细致周密的现场勘察是城市楼宇更新改造的基础。城市楼宇更新改造前，工程人员必须对既有建筑物进行现场勘察和检测。勘察和检测应按照国家现行的有关标准规范，依据国家和各地方建设行政主管部门的规定执行。此外，城市楼宇的主体方应按照现场勘察和检测的不同内容与专业的特点，选择有相应的勘察和检测资质并具有丰富类似工程现场勘察和检测经验的专业技术人员，选择配备有性能优良的专用勘察与检测技术装备的机构承担。

城市楼宇更新改造前，工程人员要对已有的资料和实物进行现场测量与核对；对工程施工质量进行现场检查和检测；对荷载、使用功能和使用条件变化的情况进行检查；对结构体系、地基基础和重要的结构构件的质量安全等级进行检测；对墙体和屋面材料、基本构造、墙面侵蚀损坏和屋面渗漏等“病害”状况进行检查；对门窗和幕墙用材、变形、气密性和热工等状况进行检查和检测；对机动车和非机动车停放场地的设置和配建标准进行检查；对消防车、消防疏散通道和消防灭火等设施的安全运行状况进行检查；对给水与排水的管线和设备等设施状况进行检查；对供配电系统和照明等设施的运行状况进行检查。

二、城市楼宇更新改造项目的鉴定与评估要点

科学的鉴定和合理的评估是城市楼宇更新改造的依据。城市楼宇更新改造前，工程人员必须对既有建筑物进行安全性鉴定和正常使用性鉴定，对既有建筑物的工程施工质量、建筑节能状况、消防安全系统、给排水系统、暖通空调系统、供配电与照明系统、智能化系统和安全防范等硬件设施的安全运行状况进行鉴定和评估，并提出原则性的意见和相应的处理方法。

鉴定和评估应按照国家现行的有关标准规范进行，依据国家和各地方建设行政主管部门的相关法律文件执行。根据不同内容和专业特点，选择有相应的鉴定和评估资质、配备有丰富经验的专业技术人员、配备有齐全和性能优良的专用技术装备的机构承担。

既有建筑物的安全性鉴定，建筑节能、环境影响评价、交通影响评价均应按照现行的有关标准规范以及各地方工程建设标准和建设行政主管部门颁发的法律法规执行。

在既有建筑物中，对有工程质量或者产品质量低劣、危及人身安全和影响身体健康、不符合节能和环保技术政策、超过使用年限的围护设备、老化的电器、管线和其他设备，应提出评估意见。

三、城市楼宇更新改造项目的设计要点

科学规划和精心设计是城市楼宇更新改造的核心。城市楼宇的更新改造设计不同于一般的新建工程，由于涉及专业多，因此，必须选择拥有建筑、规划、建筑装饰、建筑智能化、消防设施工程和建筑幕墙等工程设计甲级资质以及市政行业（给水、排水和风景园林）工程设计甲级资质的设计单位承担。

设计应依据鉴定和评估报告的结论和建议，结合既有建筑物的特点和楼宇更新改造的需求，按照国家和各地方建设行政主管部门的相关规定，对楼宇更新改造进行设计。

四、城市楼宇更新改造项目的施工要点

规范施工和科学管理是城市楼宇更新改造的关键。城市楼宇的更新改造不同于一般的新建工程，由于技术要求高，场地限制多，施工难度大，工种交叉作业频繁，需要配备各种专用的机具和仪器等技术装备，属于特种工程的施工技术，因此，必须选择有专项施工资质，配备有丰富经验的工程技术人员、工程管理人员和操作技术工人，配备有齐全和优良的专用技术装备的施工企业承担。

城市楼宇更新改造应实行全过程监理，监理工作应严格遵守“先审核后实施、先验收后施工”的基本原则，严格按照“建设工程监理规范”的要求执行。

施工前，施工单位应根据改造方案、设计施工图纸以及建筑物现状，认真编制详细的“施工组织设计”。“施工组织设计”必须针对性强，做到“可操作、可控制、可检查、可验收”，符合国家和各地方建设行政主管部门的规定以及国家现行的标准规范。

五、城市楼宇更新改造项目的验收要点

规范验收是城市楼宇更新改造工程质量的保证。城市楼宇更新改造的工程质量验收必须依据国家和各地方建设行政主管部门的相关法律文件，严格按照工程设计文件、承包合同文件、相关技术文件的质量评定程序和验收标准执行。

工程验收应以“有关各方协调一致，共同确认”为基本原则，实行“验评分离、强化验收、完善手段、过程控制”的指导方针，应重点强调施工过程中的第三方中间检测以及质量评定程序要求的中间检查和分项检查，并将责任落实到单位或个人，实行终身负责制。

在城市楼宇更新改造过程中，应充分发挥监理单位和现场监理工程师的作用，特别是强调施工过程中的现场监理检查与验收，如建筑材料、设备等进场验收和进场复验，严格遵守“先审核后实施、先验收后施工” 的基本原则，每一道工序完成后，都必须经过现场监理工程师验收认可合格后，才能进行下一道工序，并做好记录和档案管理工作，严格按照“建设工程监理规范” 的要求执行。

六、城市楼宇更新改造项目的运营管理要点

运营管理是城市楼宇更新改造和“生活品质之城”建设成果的具体体现。通过整体验收并投入使用的城市楼宇，应建立完整的绿色管理模式，不断提升物业管理和服务水平，物业管理业绩应与经济效益挂钩。

各级政府和有关部门也要积极地行动起来，以科学发展观为指导，积极开展既有建筑物的绿色更新改造工作。（消息来源：中国建设报）

建材结算价浙江省建材结算价杭州市建材结算价