资金出局：房地产业或迎制度调整

    随着中高端市场资金出局和越来越多的保障房介入，近期房地产交易量明显大幅下降。有业内人士表示担忧，以“限购令”为标志的行政调控手段，在短期内效果明显，但市场能否长期被限？如何平衡刚性需求和投资需求？如何从根本上解决房地产业存在的问题？

　　据北京市房地产交易管理网及相关统计机构数据显示，今年5月北京期房成交量和价格齐跌，商品房期房住宅签约6139套，环比下跌1.3%；签约均价每平方米19710元，环比下跌3.8%。与去年同期出现的急促反弹相比，今年楼市“红5月”的场景消弭无踪。

　　有专家指出，在严厉的限购令下，已经有大量的投资和投机性需求被挤出市场，开发商资金链紧张的情况将会出现，加之保障房建设带来的市场预期，房地产市场可能出现大量资金出局的情况。对此，也有业内人士呼吁，调控仅是短期行为，应从长远对行业进行系统化改革，引导行业向更健康的方向发展。出局入局并存

　　保障房切分市场份额

　　前不久发布的房地产蓝皮书——《中国房地产发展报告No.8》预测，2011年房地产市场结构分化，商品房供给增幅放缓，加大保障性住房入市力度，年内商品房房价可能进入相持态势。

　　蓝皮书分析认为，今年年初国家提出的当年1000万套、“十二五”3600万套的保障性住房建设目标，必将形成中高档商品住房供给进一步趋紧、低档住房供给大幅增加的强烈预期，导致中高档商品房房价面临走高，而低档商品房房价则可能下调。

　　全国工商联房地产商会会长聂梅生给出了更为详尽的数字，高端商品房市场已有约5000亿元资金“出局”，占交易量的7%；而同时“入局”的是保障性住房，占市场份额的30%，投资规模达13000亿元。预计在二者“对冲”之下，今年年底住宅市场可能出现价格回落，同比2010年年底的新建住宅价格，限购范围内的城市回调幅度可达10%。

　　他还指出，造成开发商资金紧张的原因，既非融资层面，也非土地购置紧张的压力，而是销售不畅带来的资金压力。因为限购范围内城市的新房交易量，几乎占全国房地产交易总量的1/3，交易金额是总量的1/2，在政府大规模限购的情况下，投机性购房的比例直线下降，使得交易比例难以维系在调控前的水平上。

　　此外，在国内楼市紧缩的同时，国外房地产企业通过与国内中介公司合作，销售海外楼盘，进一步加剧了国内房地产市场投资性资金的流出。在不久前举行的爱迪经典公寓售楼会上，马来西亚地产企业IDEAL相关负责人便向记者表示，海外置业投资将成为一种新的选择。政策还将持续。

救市行为今年不会重现

　　如果仅从房价的统计数据上看，除北京出现小降外，重点监测的一线城市房价在4月仍呈现同比上涨1.96%的情况，但相应的交易量却直线下降。有分析认为，一方面是因为结构性的原因，高端楼盘的入市拉高了房价；另一方面是开发商不愿意降价。但自4月开始，紧张的资金链已经让开发商进入了“硬撑”的局面。

　　对此，北京师范大学金融研究中心主任钟伟认为，“限购令”精准地打击了投资、投机性需求。自实行以来，京沪深穗4城市，只对广州的交易量影响不大，因为投机性购房在广州并不明显。但在市场压力之下，已经有舆论表示，“限购令”应区别刚性需求和投资行为，甚至要求取消该政策。

　　任钟伟认为，“限购令”已经照顾到刚性需求和改善性需求，许多刚性需求没有得到释放不是受“限购令”影响，而是受“限贷令”的影响。住房和城乡建设部政策研究中心副主任王珏林则认为，限制性政策一旦放松，房价很可能出现反弹，甚至将调控的成果全部抹杀，进一步造成市场的混乱。所以，在目前市场反应相对平稳的情况下，应保持政策的持续性，给市场提供规范、整顿和发展的时间，进而达成更为合理的消费结构调整。

　　对此，聂梅生也表示，受国内外金融环境影响，今年不会再出现2008年10月中旬那样的“救市”情况。调控带来压力

　　行业希望调整制度体系

　　随着近期房地产交易量的大幅下降，有房地产业内人士表示，以“限购令”为标志的行政调控手段容易在短期内对行业发展形成“误伤”。对此，专家表示，当前房地产的宏观调控和保障性住房建设十分必要，但不应忽视同住房相关的一些制度存在缺陷，容易导致市场失衡。

　　中国社科院金融研究所金融市场研究室副主任尹中立在某论坛上表示，从开发商的成本角度看，随着人工成本、材料成本等大幅上涨，单纯地压制房价并不利于我国房地产行业的发展。深层次的调控，应是推动房价背后财税体系的改革。

　　“地方政府在现有财税体系下，要完成既定的各项考核只有不断提高地价，而土地市场惟一的供应方就是政府，在这种背景下，财税体系的不完善与土地管理制度的不健全有很大关系。”尹中立说。

　　对此，中国社科院财贸所研究室主任倪鹏飞认为，当前房地产的宏观调控和保障房建设完全必要，但必须进行制度、机制、体制政策方面的反思。

　　在去年中国社会科学院发布的《中国房地产蓝皮书（2010）》中曾指出，2009年之所以房价、地价大幅上涨，与房地产调控措施未及时到位、房地产调控手段不能切中要害有很大关系。因此，调控方式和手段亟待创新。

　　“中国目前房地产出现的一些问题，是由于我们的住房发展机制存在着缺陷。尽管我们住房发展制度改革的一些方面、改革趋向是正确的，但是由于机制和改革不配套，所以才出现了住房市场和住房相关市场等方面的失衡。因此，要解决这个问题，就必须完善住房及与住房相关的制度，建立完善的住房发展机制。” 倪鹏飞说。

　　中国房地产研究会副会长顾云昌认为，不能仅依靠调控来解决所有问题，还需要改革、完善各项制度。“房地产业的改变需要中央最高层对政治体制、经济体制、房地产体制、金融体制、土地制度、财税体制等各方面的调整。”（消息来源：中国建设报）

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