转型问道

中国房地产业再次走到了十字路口。过去至少十年的黄金发展期里，房地产企业大多沿袭“快速滚动开发”的传统模式。然而，越来越多的人开始相信，在经济转型与宏观调控驱动下，一场深刻的变革正在房地产业悄然发生。

“房地产业加快转变发展方式已经到了刻不容缓的地步。”6月28~29日，在由中国房地产研究会、中国房地产业协会联合发起的“第三届中国房地产科学发展论坛”上，中国房地产研究会会长、中国房地产业协会会长刘志峰发出呼吁。

房地产企业究竟如何转型，哪些探索经验可供借鉴？事实上，一些企业已经开展前瞻性探索。

模式转型

最新数据显示，尽管调控不断深化，限购城市观望情绪浓厚，但恒大仍以620万平方米的销售面积和429亿元的销售额，跻身房企上半年销售业绩前列，其增长幅度更高达103%。

恒大集团总裁夏海钧表示，业绩持续高速增长一方面与其民生地产战略有关，另一方面，与其提前布局二三线城市和潜力区域、标准化运营管理、产品类型多元化及价格策略也密切相关。

论坛举行地——恒大世纪旅游城刚刚正式开业，其“6+1”创新模式也引发与会者广泛关注。这是恒大进军旅游地产的第二个项目。夏海钧介绍，明年恒大还将进入商业地产领域，在每一个重点城市布局1个超高层建筑，最终架构起“商业地产+旅游地产+住宅地产”三位一体的业务模式，并在今年向千亿元销售目标进军。

对此，上海绿地集团董事长、总裁张玉良表示： “恒大转型得太好，发展得太好，太能适应市场变化和国家的产业导向。”而绿地的策略是：一面做强主业，调整布局，优化产品结构，扩大商业地产和旅游业比重；另一方面，积极发展能源辅业，“今年预计1800亿元的规模中，800亿元来自能源，1000亿元来自地产。”

事实上，类似结构与模式的转型，更多地被视作抵御政策风险、寻求新的利润增长点、提升竞争力的逶迤之道。

基于此，金地集团董事长凌克将房地产企业的发展路线归分为两种：大公司转向综合型模式，以抵御销售型地产公司的市场波动的风险，如新鸿基在过去的几十年间市场波动很小，因为其每年有100多亿元的租金收入；小公司可以走专业化道路，做好产品，形成核心竞争力，方能长期生存。

其实，模式转型的探索早已起步，不管是绿城的“代建”，中海的“均衡发展”，还是万达的商业地产模式、保利地产老年社区等，都一次次在业内引发关注。模式变革无疑将为行业带来深远影响，亦是企业谋求长远之举，正如刘志峰所言：“早转早主动，晚转失主动，不转更被动。”

金融创新

随着调控的持久深入、信贷的紧缩，融资困难加剧，几乎“人人都在喊缺钱”，金融创新因此成为新的热门话题。但是，房地产业与金融资本的对接，似乎刚刚开始。

在河山国际资本集团有限公司董事长曹少山看来，目前的现状是，一方面，融资工具单一，高度依赖国内银行信贷，一旦银根紧缩容易陷于被动；另一方面，间接融资的比例极高，尤其是在二级开发环节，社会资本和民间资本只能以很有限的方式参与到整个房地产价值链的有限环节。

一些企业正积极推进融资方式创新，试图向债券融资、股权融资、基金融资、信托产品延伸。金地将基金业务与房地产业务加以结合已成优势，凌克也因此显得更为乐观，他表示，金融产品要比做房地产设计和建造简单得多，房地产企业可以在金融方面进行尝试，但是风险控制却并不容易。

嘉凯城集团股份有限公司副董事长、总裁边华才透露，嘉凯城正与信托公司、基金管理公司等共同筹划：合作发起一只房地产股权投资基金，一期规模10亿元；一只商业物业购买基金，一期规模12亿元；一只规模约10亿元的旧城改造项目投资基金。他表示：“房地产企业通过资金运作，可以打造属于自己的融资平台。资金管理可以为公司带来稳定的收益，使公司赢得新的增长，并走上依靠自身发展的道路。”

曹少山描绘了其理想的房地产业与金融资本对接蓝图：开发商开发、投资功能逐步分离并分别实现专业化；在地方政府和开发商两个主角外，以私募地产基金为代表的专业地产投资机构成为第三个主角；上市的权益型房地产信托投资基金（REITs）逐渐成为公募市场的房地产投资主体；社会资本广泛、直接参与到房地产全价值链的各个环节；房地产供求矛盾得到趋势性的缓解，全行业的金融系统性风险降低，房价、底价回归合理的趋势线，资产泡沫降低。

构想无疑美好，然而，对许多房地产企业而言，金融创新并不简单，多数房企对房地产金融的关注度也不够深入。而事实上，“应该将金融和房地产整合在一起，因为房地产开发是天生的资源整合者。”

在论坛为这一热门话题专设的“投资拓展与融资创新”分论坛上，不仅大批房企参会，还吸引了一批投资公司、甚至世界知名会计事务所等关联机构，企业需求与金融创新的前景可见一斑。

向精品保障房进军

保障房热潮正起，论坛也专场举办了“共建保障房精品峰会”。住房和城乡建设部住房保障司副司长张学勤提出，住房建设将进入由商品房开发和保障性住房建设双轴发展的阶段，这对于从事房地产开发设计、施工和材料生产的企业，既提供了机遇，也带来了挑战。

事实上，进入2011年以来，房企大举进军保障房，在保障房利润、资金来源等问题上也形成了新的认识。

然而，如何将保障房建成“精品房”，杜绝“问题房”，是向保障房进军过程中必须直面的问题。

刘志峰提出“坚持质量第一，绿色优先、品牌采购优先”的原则，与会专家与企业对此做出了更详细的解读，多家企业还现场联合发布《关于地方政府集中采购保障性住房用材的倡议书》，承诺提供最优质的产品、最优惠的价格和最全面的服务，并接受市场监督，打造精品、绿色保障房。

而为了实现“精品”目标，住宅产业化或许是不可回避的话题。中国建筑设计标准研究院执行总建筑师刘东卫提出，当前住宅质量问题的根源在于落后的住宅生产方式，要解决这个问题，工业化生产是关键。

这一点在会议现场立刻引起共鸣，一位房企负责人表示：“一个房地产企业本质上就是住宅生产的工厂。”

值得一提的是，峰会现场，大连市房地产开发协会还联合多家单位与企业发起了“建造震不倒的房子”的倡议，将对住宅质量的关注带入高潮。

转型并非一朝一夕之事。模式转型、金融创新，进军保障房，都刚刚开始，但所有的探索无疑是在为更深刻的转型和变革积攒力量。（消息来源：中国建设报）

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