房地产调控遭遇四大难题

    ■有限的土地在吃饭与居住之间的矛盾；

　　■中央和群众压低房地产价格与地方财政收入的两难；

　　■经济增长速度与扩大就业的两难；

　　■宏观调控与推高地价房价体制机制之间的矛盾上半年房地产投资持续强劲未来房地产投资的发展趋势

　　《21世纪经济报道》就房地产调控走势等问题，采访了交通银行首席经济学家连平、全国工商联房地产商会会长聂梅生、广东金融学院副院长陆磊。

　　住建部近期表示年底前不会取消限购令，国务院也表态可能对二、三线城市实行限购。如何判断未来房地产投资的发展趋势？

　　陆磊：现在看来，前期房地产调控没有达到预期效果，公众对于房价和房地产业前景的预期并未发生逆转。前期的调控使得投资转战二三线城市，限购令向二三线城市延伸，是对投机投资性需求的新一轮“围剿”。

　　连平：目前一线城市房价总体呈“滞涨”状态，但二三线城市还在继续上涨，有的城市涨幅较大，投机苗头出现，泡沫增速较快，削弱本轮调控效果，这是限购令扩大的背景之一。

　　目前一大批大中型房地产企业已从一线城市转战二三线城市。它们在一线城市赚取了可观利润，一线城市限购之后销售低迷，而二三线城市房价偏低，需求较为旺盛，它们在二三线城市取得较好业绩、资金回笼后，在一线城市的楼盘就不必降价促销。

　　若限购令扩大到二三线城市，尤其那些涨幅过大、投机需求和泡沫上升较快的城市，那么它们的资金回笼就会有一定困难，促使一线城市房价一定程度的回落。这表明了政府调控房地产市场的决心，有助于巩固并扩大本轮楼市调控已取得的成果。

　　房地产业下半场：继续泡沫还是合理回归

　　调控迄今已持续15个月，随着调控的深入，房地产泡沫风险还会加大吗？

　　连平：房地产调控后，制造业所受影响是很明显的，毕竟房地产行业涉及到几十个上下游行业，如装修、家电等。今年上半年消费增速明显放缓，扣除通胀后消费同比增速约为12%左右，相比去年同期大幅度回落。同时，汽车优惠政策的退出也影响了消费，继而影响了制造业。尽管经济增速下降，但GDP今年达到9%以上问题不大，所以对房地产的调控依然不能动摇。从货币环境来看，房价还具有一定的上涨基础，所以调控政策需要维持一段时间才能达到效果。同时在调控过程中，也要关注政策的叠加和滞后效应，做到有控有放，比如在促进消费和提高收入等方面，就需要政策的支持。总体来说，经济出现硬着陆的可能性是很小的。硬着陆的经济增速要降到7%以下。今年的经济增速还能维持在较高的水平上，当前需把握时机进行结构调整，实现增长方式的转型。

　　陆磊：我认为目前关于调控房地产会引致实体经济链崩溃的呼声并没有什么道理，它在一定程度上动摇了宏观调控的决心，政策放松之后无非继续制造第二轮资产价格泡沫。我们扪心自问，实体经济拿到的钱是否真的去做实体呢？如果实体经济本身没有订单，为什么要给它钱呢？这是不是也是次贷？现在我们也发现企业层面两极分化很严重，差的很差，好的并不缺钱，这说明产品要对路，研发是有一定竞争力的。所以，要更多地依靠市场来决定胜负，而不是一味依赖政策面的松紧来进行调控。

　　房地产调控四大难题待破解

　　据《中国房地产报》报道，中央党校教授周天勇日前在一次访谈中表示，目前房地产调控的难点有四：

　　一是有限的土地在吃饭与居住之间的矛盾。我国的土地基本国情是144亿亩，到2040年，人口增加需要增加1/3的粮食，还需要7亿多亩耕地，再加上2亿多亩建设用地，未来我们缺10亿亩地。“从中国国情讲，要坚决反对住两套房或者三套房，坚决反对到农村去买一个院子，我们没有享受这种居住方式的资格。”同时还要限制农民盖房子，农村30年盖房子用了2亿亩地，但是在农村中长期居住的人口减少了6000多万人，而城镇30年仅增加了5000万亩地，但常住人口增加了4个亿。从土地利用来看，建城市比建农村划算。所以，城里的地需要多少，应当供应多少。

　　二是中央和群众压低房地产价格与地方财政收入的两难。中央靠税，地方政府特别是市县政府靠卖地、收费和融资平台。地方政府要把地价搞高再卖出去，这样地方财政才有钱。严格规定地方供地的80%不能卖，要用来建保障房，20%的地卖出去，收取的出让金，除了以前的固定用途，又建不了那么多保障房，保证不了地方财政的运转。如果真要严格按照国家有关部门的部署，“地方财政将陷入严重困难的境地”。

　　三是经济增长速度与扩大就业的两难。对房地产领域的严厉调控，限制了房屋销售，经济增长的速度也可能有所下降。这样的局面，一方面对抑制消费物价和房价的上涨有着积极作用，另一方面，却也会对房地产业和建筑业产生较大影响，在此领域中，包括与之关联的装修、电器、家具、布艺等关联产业也会受到影响。产业链的GDP减少，就业容量也就有可能萎缩。

　　四是宏观调控与推高地价房价体制机制之间的矛盾。现在是推高房价的体制机制。现代手段卖地，政府从农民手里购过来，再高价倒出，最后想在强大的动力机制上控制房价很难。                                                                       (来源：济南日报) 工程结算价广东省工程结算价广东省工程结算价