1993年“番禺会议”回顾

1993年在广州、深圳召开的“全国物业管理专家研讨会”是一次影响巨大的会议。这次会议系统地回答了“什么是物业管理”、“中国要不要搞物业管理”、“中国应该搞什么样的物业管理”等三个问题，被后来的研究者尊称为行业发展历程中的“遵义会议”。

在中国物业管理行业的发展史上，1993年在广州、深圳召开的“全国物业管理专家研讨会”是一次影响巨大的会议。这次会议系统地回答了“什么是物业管理”、“中国要不要搞物业管理”、“中国应该搞什么样的物业管理”等三个问题。作为此次会议的亲历者，18年前的往事，仍然历历在目。会议召开的背景

任何新生事物的成长都要经过磨砺，30年来，物业管理行业一直在坎坷路上向前迈步。上世纪80年代初，这个行业还未被社会所认识，更谈不上被社会大众所接受了。起步阶段，也只是在局部地区进行尝试和试验，而且试验的范围也只局限于对“新建住宅小区”。当时，什么是物业？物业管理的内容包括有哪些？管理的方法及模式应如何推行？管理的费用应从何而来？这些问题都没有答案和定论，一切都需要反复地论证和探索。当年，一批有识之士，以敢为人先和开拓进取的创新精神，对探索具有中国社会主义特色的物业管理进行了不懈的探索和实践。原建设部、广东省建委、广州市建委、广州市房管局等政府主管部门，适时把握广东是改革开放前沿阵地的机遇，引领及培育了这个新生行业。

自1978年中共十一届三中全会决定改革开放后，中国南方城市深圳、广州率先在房地产行业引进外资合作建设住宅商品房，并率先提出了商品房出售后要有物业管理跟上的理念。以1979年10月广州市第一宗引进外资合作兴建的东湖新村为例，开发建设的合作合同就规定必须要有物业管理，当时开发建设的商品房在香港出售，在香港与购房者签订售楼合同时，就明文承诺要有这项服务。当年在兴建广州东湖新村小区的同时，就结合广州的实际筹组了物业管理团队——“东湖新村管理处”，并制订了屋村管理细则等相关制度。当时房地产市场处于萌芽阶段，原建设部当时预见到，在计划经济年代，房屋产权是公有制占主导，房屋及其设备、设施均由房管部门管理并承担责任。随着房屋的商品化和产权的多元化，对房屋管理的体制进行改革是必然的。因此，原建设部在上世纪80年代开始，会同广东省建委对广州、深圳两地的商品房管理模式进行了广泛调研。在此转型期，原建设部于1989年底和1990年先后在大庆市、沈阳市召开了沿海城市房地产经营管理的经验交流会。1990年6月，原建设部在沈阳组织召开了小区管理的工作会议，会上重点听取了深圳“怡景小区”以及广州“东湖新村”和“五羊小区”就如何运用市场化的经济手段，由企业进行经营和管理的运作经验，吸引了会议到会者的广泛关注。

沈阳会议后，原建设部决定，在部分条件比较成熟的城市对不同管理模式的小区进行管理试点，广州市的“五羊小区”是当年的试点之一，并约定两年后，按当年颁布的标准进行统一验收。

1993年1月7日至9日，原建设部在北京召开了总结表彰大会，广州的“五羊小区”被正式授予了全国模范文明小区的称号。此次会议的主要内容

1993年3月26日至30日，在北京召开的总结表彰大会闭幕后，原建设部又不失时机，先后在广州、深圳召开了为期五天的“全国物业管理专家研讨会”。来自北京、上海、天津、沈阳、大庆、哈尔滨、牡丹江、无锡、常州、成都、深圳、广州等城市和广东省部分地区的代表云集在一起。

会议由原建设部房地产业司原副司长谢家瑾主持。在此次会议上，谢家瑾提出了三个问题供与会代表讨论：“什么是物业管理”，“中国要不要搞物业管理”，“中国应该搞什么样的物业管理”等三个问题。在讨论中，北派专家坚持用“房产管理”的称谓，而南派专家坚持认为“物业管理”的名称更有益于和以往的房产管理体制区分开来。深圳市住宅局物业监管处副处长杜志文在会议上介绍了深圳的经验，有效地回答了什么是“物业管理”、“如何搞好物业管理”的问题。

在这次会议上，谢家瑾做了重要的讲话。她说，目前开展的物业管理已经取得了成果。广州五羊新村管理得井井有条，为住户提供了很好的居住环境。原建设部领导去深圳莲花二村参观后说，住到这么好的环境，花一些钱也乐意。这次会议就是为了实际感受深圳、广州等地小区的管理，探讨物业管理和小区管理问题，研究怎样向前推进。会议开得非常好，交流了情况、经验，交流了论文，进行了研究探讨。原建设部房地产业司还要作专门研究，希望同志们继续深入探讨。

谢家瑾特意强调，物业是指各类有价值和使用价值的房屋、附属设施、相关的场地，可以是整个小区的物业，也可以是单幢商业大厦、写字楼。物业管理应是对物业的维修、保养、经营和对使用人的多方面服务，使物业发挥最大的使用效益和经济效益。用房地产管理的名词也没有错，但过去的房地产管理是封闭型、行政型，福利化色彩太浓厚，制约了它的发展，必须解脱出来，从观念上、体制上、机制上适应市场经济，实现经营型物业管理的转变。物业管理的范围比房地产管理更广，包括提供各种便民服务，效果也更好，应积极推广，促使其健康发展。物业管理的方向是社会化、专业化，实行经营型的管理模式。

谢家瑾最后强调，物业管理会出现激烈的竞争，通过竞争不断提高，竞争可以使住户、用户得到最大的便利，没有竞争就没有发展。同时，推行物业管理要注意几个问题：一是要进一步转变观念，不能抱着旧观念，要有勇气去认识，去转变，这一点十分重要；二是在新旧体制转换中，从易入手，积极探索，解决各种存在问题；三是抓立法，一定要给物业管理应有的法律地位。

最后，会议对以“专业化、社会化、企业化、经营型模式”开展物业管理取得了共识，物业管理的发展方向得到了明确，广州、深圳最初的管理模式为后来物业管理行业的发展奠定了基础。此次会议的影响

1993年3月26日至30日的“全国物业管理专家研讨会”结束后，原建设部很快又于1993年6月6日联合国家民政局在北京召开了“全国首届街道城市管理工作研讨会”。全国各地共100多位街道办事处的负责人出席了此次盛会，无疑是为物业管理行业提供、搭建了向社会宣传、推介的广泛平台；1993年7月23日至25日，原建设部又在哈尔滨市组织召开了“全国住宅小区综合管理办法论证会”。

1994年3月23日，原建设部又颁布了《城市新建住宅小区管理办法》。《城市新建住宅小区管理办法》的第四条明确规定：“住宅小区应当逐步推行社会化、专业化的管理模式。由物业管理公司统一实施专业化管理”。自此，中国首部有关“物业管理”的行政法规诞生，确立了物业管理行业的法律地位，为逐步建立健全物业管理行业的法律法规体系打下了坚实的基础。原建设部33号令可以说是把1993年3月26日至30日的“全国物业管理专家研讨会”的会议成果以行政法规的形式明确下来。此后，全国各地的物业管理公司如雨后春笋般成立起来，物业管理行业进入了一个蓬勃发展的新阶段。

在这里，我们应该着重一提的是，现任中国物业管理协会会长的谢家瑾女士，在物业管理行业改革发展的30年过程当中，特别在处于发展关键阶段的第二个10年到现在，她为这个行业呕心沥血、辛勤耕耘，不愧是中国物业管理行业的播种者和育苗人，是中国物业管理行业的舵手和精神领袖。（消息来源：中国建设报）

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