贾卧龙：房地产成本公开化 有助于房价下调

    楼市调控正进行的如火如荼，严厉的政策使得开发商与购房者几家欢喜几家愁，随着调控效果的逐步显现，目前已有多地房价开始出现下调，开发商更是喊出“零利润”甚至“赔本销售”的口号，似乎房价已经触底。但房价的“底”到底在哪里，开发商的话显然不能信，其实房价无非是“成本”加“利润”，只要成本公开，房价的真实水平就可一目了然。

　　单靠开发商得不出真实成本

　　房地产的成本包括土地出让金、建筑安装费、销售代理费、广告宣传费、内部管理费、政府税费以及一些不可预期费用等，这些成本再加上开发商的利润就是最终的销售价格，要想降低房价，就必须想办法减少这些部分的费用。在这些房价的组成部分中，容易“吸水”助涨高房价的部分有三个：土地出让金、政府税费、以及开发商的利润。

　　三个部分中，涉及到开发商只有利润一项。房地产的暴利人所皆知，虽然并不是大家想象的那样夸张，但比起一般行业来还是要“富得流油”，恐怕只有某些垄断行业才能压得住。国家可以制定政策让开发商公布成本，这样房价就会公开透明，消费者心里也就会有底，但是话又说回来，谁都知道政策好定难执行，如果仅是硬性要求开发商公布成本，将很难取得实效，因为开发商可以通过随意更改数据、抬高“成本”来降低“利润”，缺少了监督，这一切都将流于形式。因此，政府的物价部门、审计部门等都必须要负起责任，保证成本的真实和公开，严厉惩处弄虚作假行为，只要政府有作为，将对楼市调控大有益处。

　　政府更应对房地产税费公开

　　助涨高房价的三个部分中，有两项涉及到政府，包括土地出让金和政府税费，这样看来，政府对房价的影响要大于开发商，因此，在要求开发商公开成本的同时，政府更应该以身作则，公开与房地产相关的利益所得。

　　在土地出让方面，政府处于垄断地位，坐视地价飞涨从而直接导致房价飙升。至于税费问题，在国外，与房地产相关的费用一直坚持“明税少费”原则，政府征收的费用大概占房价的2%左右，在很多西方国家，这些费用都会被纳入财政预算，有明确的使用方向和范围。反观我国，与房地产相关的税费与日俱增，各种名目的收费达50多种，涉及20多个部门，税费占到房价的20%多，而征收这些税费的法律依据、征收标准以及税费的最终流向等都是不明不白，各部门可随意操作，没有任何监督。政府征收的土地出让金和各种税费占到房价的一半左右，这些费用和开发商的暴利一起构成现在畸形的房价，楼市问题，政府有很大责任。调控房价，除了要打击投机、抑制开发商暴利外，政府更应主动让利于民，减免不必要的收费，改革土地出让竞争制度，减少土地开发成本，并形成一定机制，严格监督税费流向，严惩房地产市场腐败现象，为房价回归合理负起应负的责任。

　　大众对于楼市盲目，就在于中国的楼市充斥着迷雾、缺乏透明，百姓的知情权没有受到重视。我国楼市的问题很多，并不是仅仅公开成本就能解决一切，但成本公开对于房价回归合理绝对有促进作用，只要对楼市以及经济健康发展有益的方法，都是值得应用并推广的。

 （来源：观点房地产）

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