中国房地产开发商的生存之道：从降价到转让

    资金链不断紧缺，政策调控未见松动，房企融资渠道收缩，资金链日趋紧张。大开发商解决资金链紧张的办法，通常是将老的楼盘搁置促销，力推新楼盘低价销售，使资金流通，在多数业内人士看来，降价促销也许是开发商最好的融资方式。然而接近岁末，国内一二线城市继降价之后陆续出现并购、转让的情况。相对于降价促销，转让旗下项目一方面省去了业主维权之势，一方面其带来的收益远远大于降价促销。

    银监会：继续强化房地产贷款

    在不少人笃定政策会放松的时候，11月17日，银监会发布2011年第三季度《中国银行(2.89,-0.02,-0.69%)业运行报告》，披露了商业银行各项经营数据，并表示继续强化房地产贷款的风险防控；加强地方政府融资平台贷款的规范清理；严防民间借贷风险向银行体系蔓延等。

    今年以来，一些地区民间借贷市场日益活跃，高利贷、非法集资活动有所抬头。针对于当下逐渐升温的民间借贷，也为防范民间借贷风险向银行体系蔓延，银监会要求银行业金融机构筑牢与民间借贷市场的防火墙，同时，继续认真落实“三个办法、一个指引”等贷款新规，切实做好贷款“三查”和全流程管理，防止信贷资金被违规挪用进入民间借贷市场。

    一边是楼市下探加速，一边是资金缺口增大。当前，地产商开发资金主要来自银行信贷和销售回款，随着房地产调控的不断深入，不少地产商资金链如临大考，在信贷收缩的背景下，信托融资成了开发商的救命稻草。该报告的公布无疑让当前资金紧缺的地产商雪上加霜。

    资金周转困难，开源节流为“过冬”

    楼市低迷，购房者观望情绪加重，成交量萎缩，房地产房贷速度放缓，加强民间借贷，这些因素于开发商而言并不是好事情，“负债运营”的开发商并不少，部分中小型开发商则会在这场政策调控中被急速洗牌。中国指数研究院研究总监张琪指出，由于目前遭遇困境，许多中小地产商不得不抛售资产，甚至淡出行业。

    国务院发展研究中心金融研究所副所长巴曙松称，房地产开发企业正面临中国房地产市场起步以来最为严厉的市场与政策环境，中国房地产行业目前正逐步进入行业洗牌与结构调整阶段，即将面临第一次真正意义上的大调整。有报告称，开发商资金来源增幅快速回落至16.3%，比近十年来的均值低8个百分点。

    今年的楼市，不断上演“步步惊心”，国内一线开发商面对当前的楼市也是步步为营，小心谨慎。即使万科在10月份实现了超过千亿元的销售额，但万科总裁郁亮在此前接受21世纪采访时表示，2012年万科发展策略是“过冬”，具体有几点：现金为王，现金流比利润更重要；卖房子会更积极，不能有存货、不能囤地；收缩买地。买地最浪费钱，一定不能买错地。管理整体围绕“过冬”来运营。

   降价促销增业绩

    关于限购令的每一则消息，都在牵动房产界的神经。在资金链承压、融资成本高企的情况下，销售市场也逐渐进入冰封期。各地地产销售信息显示，传统的金九银十并没有让房地产提前进入春天，相反，成交量呈现持续萎缩的走势。

    临近岁末，是冲业绩的关口，不少开发商为了提前“过冬”，展开了价格战。万科在深圳的两个项目分别推出特价房，最低折扣达到88折；保利在重庆的6个项目也传出打折促销的消息，最大降幅接近20%。绿地、中海、保利、万科、富力等品牌开发商近期都加入了降价销售阵营，不少楼盘的销售均价环比有1至2成甚至更高幅度的下降，降价幅度之大令人咋舌。

    降价促销，“退房”、“砸售楼部”风波此起彼伏。然而降价促销的确成为开发商回笼资金最直接的手段，成效显著，截至11月5日，龙湖地产今年的合同销售金额突破334亿元，超过2010年全年总额。

    并购转让，开发商割肉求生？

    在大牌开发商降价促销、推售新盘，以价增量的同时，不少中小地产商因为债务关系或是信贷趋紧等政策因素，不得不转让旗下项目，通过转让旗下项目求生。上海联合产权交易所网站上，处于挂牌转让期限内的项目，涉及融资的达209起，其中房地产行业项目达23起，数量位列第一。

    3月15日，上市公司华丽家族发布公告称，公司将所持有的上海弘圣房地产开发有限公司31.5239%的股份转让给SOHO上海，仅这笔交易，就为华丽家族带来了7.88亿元的进账，收益达3.6亿元。有报道称，在不断出售子公司后，该公司土地储备严重不足，2011年只有2个项目可以给公司带来收入。

    业内人士表示，虽然降价促销对于开发商来说取得立竿见影的效果，然而负面影响也是直接的，不少开发商并不愿意降价，而是选择转让项目与其他开发商一起合作开发，不仅节省了诸多成本，也能避免在这次大浪淘沙中被淹没。

    除此以外，浙江出现多起国资房源密集转让。根据杭州产权交易数据显示，今年以来，属于国有资产或国有股权房地产挂牌项目明显增多，产权市场的大额项目，除了部分金融股权外，主要就集中在房地产领域。特别是进入9月份以来，这样的项目至少有十来个。

    在武汉,同样频繁出现房地产企业间的股权出让、兼并收购。而这种情形在一线城市同样普遍：10月14日,万通地产作价2.84亿元,将其持有的万通时尚项目的49%股权以及8860万元的债券转让给深圳市万通核心成长股权投资基金合伙企业；11月2日,上海证大发出通告,宣布已于10月28日将旗下全资附属公司证大置业作价95.7亿元出售……

   根据中原地产在对北京、上海、天津和重庆四大产权交易所挂牌交易的房地产企业进行的不完全统计显示,截至10月份,今年在产权交易所挂牌出售的房地产企业或项目总数已经超过600宗,比去年同期多一倍。

    “严冬”之下，楼市新陈代谢对此，昆明风之铃市场研究咨询机构董事长宋火根表示，作为地产企业，今年肯定是一个“严冬”。但是，每一年，房地产的冬天永远在清理市场，是房地产新陈代谢的过程，处于一个房地产的调整期。在消费者对商品房要求越来越高之时，那些战线拉得较长，商品稍弱，市场竞争力不强的房企很容易被市场所清理掉。不管有没有限购令的出台，总会出现新陈代谢。当前的昆明存在明不降暗降的情况，在此楼市下，明年上半年会出现大量的土地转让、并购的情况。

    而云南财经大学房地产与土地政策研究中心副主任周大研认为，房地产的门槛越来越高，昆明的土地成本越来越高，在没有任何扶持的情况下，投入的资金成本越来越大。房地产的开发不同于其他，在资金周转困难的情况下，每一个项目的开发运作，每一块土地的竞拍必须有大量的资本投入，这些资本投入并不是简简单单就能拿出来的，需进行必要的资本合作。因此这种并购、转让的现象对于房地产而言是很正常的，是一个资本运作的方式，即使没有限购的实施，也是每天都会发生的事，只是在今年越发频繁。当然，无论是降价还是并购，昆明存在一定的滞后性。

（来源：生活新报）

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