房企聚焦现金流安全

是房地产企业重新审视行业发展周期的时候了。

在产业政策和宏观经济调整的影响下，房地产市场的供求关系正在发生缓慢而坚决的转变。“主要城市成交速度持续放缓、库存量上升”这样的信息所预示的，正是商品房项目开发周期正在拉长的普遍现实，从期房销售时代转向现房销售的趋势显著。

据最新消息，11月份万科企业在京沪深穗等 14个城市的成交面积同比环比均出现显著下降。尤其值得注意的是，万科“在上述城市的3月移动平均成交批售比（近3个月的平均成交面积/平均批准预售面积）进一步下降至0.52，不仅达到今年以来的最低点，而且已经低于2008年同期水平”。

这一背景下，房地产开发企业有必要对企业开发模式做出调整，以合适的投资组合顺应行业周期性特征，尤其是在财务安排方面，采取与之相适合的现金流应对策略。现金流安全，已经成为近期房企种种举措的主要动力。

致命的高资金杠杆

项目开发周期拉长，首当其冲的表现就是企业现金流安排吃紧。

此前，国内房地产市场交投两旺的形势，使得不少房企采用较高的财务杠杆，大胆使用中短期融资。这种跨越式的发展模式，曾大量造就房地产业造富的神话，也是房地产行业有可能在当时成为国内财富榜样行业的重要原因。

近日，港交所上市企业宝龙地产遭遇国际评级机构穆迪下调评级。穆迪方面表示，已将宝龙地产的公司家族评级从Ba3下调至B1，并将其高级无抵押债券评级从B1下调为B2，评级展望为负面。

穆迪表示，评级下调反映了宝龙的签约销售额低于预期，从而可能削弱公司利息覆盖比例到3倍以下。与此同时，穆迪还指出，宝龙向中国人寿借贷融资，公司大股东通过增加股份抵押来履行追加担保的契约条款，该行为将增加宝龙的流动性脆弱程度，也可能增加未能履行2亿美元高级无抵押债券的控制权，有可能会增加转变为其他条款的风险。

与宝龙地产的遭遇相似，沿海家园也面临着不断升高的负债率和存货量加大的困难。

沿海家园近日公布了截至2011年9月30日止的中期业绩。虽然业绩同比有所回暖，但业绩公告同时显示，期内其现金由去年同期的25.03亿港元减少至17.22亿港元，但是净借款额已经达到47.56亿港元，其资产负债率已由今年3月底的86%升至9月底的120%。

此前，沿海家园曾先后被标准普尔和穆迪下调其评级。标准普尔一位分析师指出，沿海家园主要的问题是债务负担较重，到2012年还将偿还大笔银行贷款和境外债券。该分析师认为，若沿海家园未能及时对到期债务实施再融资，它们可能再次下调其评级。

沿海家园主席曾文仲近期曾坦言，公司现金流确实偏紧，今年需还付的贷款及土地款共计有15亿元。

在市场销售起色难以期待的背景下，过高使用财务杠杆的房企所面临的现实出路，似乎只剩下融资还债。至于是股权融资还是债权融资，已经不是重点。

大股东鼎力相助

近日，万科企业总裁郁亮关于应对行业调整的策略概括，即“现金为王、积极销售、谨慎买地、控制支出、提升运营能力”具有比较广泛的代表性。

并不是只有资金头寸紧张的房企面对巨大的融资压力，不少大型企业也意识到房地产项目开发周期变化可能带来的影响，现金为王已经无可质疑地成为房企过冬的头号共识，对资金尤其是现金的重视程度远远超过以往。一些大型房地产企业，正在借力大股东极力拓展融资渠道。

近日，有报道称华润置地正计划筹组价值约为20亿港元的俱乐部贷款。事实上，华润置地在今年已经多次开展融资行动，包括银行贷款，包括企业发债。为业界所不能忽视的是，在这些融资行为的过程中，其大股东华润集团常常需要扮演重要角色。

9月30日，华润置地宣布与某银行订立10亿港元循环贷款融资，还款日为2013年5月31日。该项融资协议规定，华润集团若不再为公司拥有最少51%的股东，将违反协议。倘出现违反融资协议事项，该银行可宣布取消该融资协议下的承诺，并要求及时偿还所有未偿还款项，连同贷款融资项下所有应计利息及其他所有本公司需于该融资协议下支付的款项。

事实上，在银根紧缩的2011年，华润置地通过资本市场的融资动作取得了不错的成绩；与此同时，相对于前两年，华润置地今年的销售业绩可谓打了个翻身仗。有数据显示，截止到10月底，华润置地共完成合约销售273.3亿元，已完成全年300亿元销售目标的90%。辉立证券分析师陈耕甚至认为不排除华润置地今年销售可达350亿元。

与华润置地相比，首开股份面临的资金压力似乎更突出。

在过去半年时间里，首开股份连续两次公告，用闲置募集资金暂时补充公司流动资金。11月17日，首开股份公告称，用4亿元闲置募集资金暂时补充公司流动资金，占公司募集资金净额的8.86%，使用期限不超过6个月。随后，11月24日，首开股份再次公告称，继续运用8亿元暂时闲置的募集资金用于补充公司流动资金，仅限于与主营业务相关的生产经营使用，占公司募集资金净额的17.33%，使用期限为自股东大会审议通过之日起不超过6个月。

首开股份董秘王怡表示，此举是为提高公司资金使用率而做出的决议，且这笔资金用于公司正常的生产运营。但东方证券有报告指出，截至上半年，公司净负债率高达117%，现金对短期付息债的覆盖率71%，偿债压力较大。

事实上，这与首开股份的全国化战略紧密相关。目前，首开股份的全国布局已经进入重要阶段，这也是其资金投入最为密集的时期，不少京外项目仍处于拿地投资和上市初期，其资金需求量远远超过通过市场销售回笼的资金量。

事实上，在扩张过程中，其控股股东首开集团在其银行融资活动中始终扮演着重要的角色。

开源节流

对更多企业而言，在经历了金融危机之后，对高负债率的企业发展方式已经有了一定的警觉，在银行资金供应收紧的情况下，还是将加速销售和控制支出作为开源节流的重点。

降价销售已经成为房企保住现金流安全的首选策略。

在“抢收华东”计划实施以来，龙湖所拥有的现金已达126亿元。龙湖还是目前业内少数没有通过高息信托融资的地产商之一，标普和穆迪因此把龙湖评定为偿债能力最强的内地房企。

雅居乐地产副总裁刘锡华近日透露，雅居乐将停止或削减部分在建项目的规模，以降低建设支出。此外，雅居乐还将选择性地下调部分项目的售价，并降价出售部分项目的尾盘房。

进入四季度，招商地产一方面加快了推盘节奏，另一方面采取低价入市的促销策略，以求消化存货。

万科、绿城、复地等大型房企，近期纷纷与电商结合，将网上交易方式引入房地产销售。业内人士认为，这种做法在某种程度上可以规避直接降价带来的老业主纠纷问题；但这些应对市场销售变化的具体措施，还称不上真正意义上的商业模式创新或者转型。

与之相对应的，在投资方面，“明年形势很严峻，会放慢拿地速度，开发进度肯定会有所下降。”几乎已经成为行业普遍共识。

在近日召开的招商地产2011年度第一次临时股东大会上，招商地产董事长林少斌表示，在拿地区域选择上，公司现阶段重点将转向三四线城市。据悉，未来一年内，招商地产结合土地存量、在建工程等情况制定了有弹性的运营计划，对悲观、持续观望、形势好转等多种可能情况都有“充分的计划和预期”。

据报道，雅居乐至少在明年2月份之前将停止购地。刘锡华表示，“未来情势还有待春节后再作评估”。

■本报记者 王超 综合报道（消息来源：中国建设报）

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