盘点房产税

一年前，房产税在上海与重庆两个直辖市的“突然”开征，着实让许多人在预料之中颇感意外。其在长久风传之后的立刻实施，同为房产税却实行不同版本的政策内容，也引来社会各界热议连连。

调控效果渐现

去年1月27日晚，大多数全国观众通过央视《新闻联播》正式获知房产税试点工作启动。第二天，上海与重庆即正式发文开展对部分个人住房征收房产税的试点工作。

虽然房产税在沪渝两地同时落地，但具体实施方案却大相径庭。首先，从税率上看，上海税率为0.6%和0.4%，重庆税率则更高一些，达到0.5%～1.2%。其次，重庆将三类住宅纳入征税范围，包括个人拥有的独栋商品住宅，个人新购的高档住房，以及在重庆市同时无户籍、无企业、无工作的个人新购的第二套(含第二套)以上的普通住房。而上海方案则“既往不咎”，仅针对新购房屋征收，不考虑存量房，且享有户籍人口人均60平方米的免征额度。

有税务专家对比分析沪渝两地征税模式后认为，上海的征税政策显然更加“温和”，不仅税率较低，而且不针对存量房且有大幅减免政策。重庆市的特点是调控面窄但税率较高，上海市的特点是调控面广但税率较低。这种不同，为其他城市未来推行提供了不同的参考模式，试验性质明显。

房产税实行一年来，目前仅从数据看，似乎确实起到了一定的效果。

重庆市国土资源和房屋管理局市场处处长文星近日对媒体介绍，有数据显示，从去年１月28日至11月30日，重庆市主城区高档商品住房成交量为70万平方米，占商品住房成交总量的6.8%，较去年下降 4.1个百分点。同期，重庆市主城区高档商品住房成交均价为每平方米13638元，较房产税实施前同类房屋成交均价下降7.1%。部分购房者改变了买大房、买高档房的消费倾向。同时，房产税的另外一个作用在于能够优化商品住房供应结构，其突出表现在市场上的大户型住房比例降低，中小户型住房供应量增加。重庆房产税实施10个月后，重庆市主城区建筑面积100平方米以下的住房上市量占总上市量的54.2%，与去年同比增加17.8%。

至于沪渝两地不同侧重点的征税方案孰优孰劣，业界一时似乎仍无法准确判断，甚至有业内人士认为，房产税改革试点一年以来，两地收取的税收总额及取得的房价打压效果并没有预期明显。

中央财经大学税务学院副院长刘桓在接受记者采访时认为，上海、重庆房产税试点效果无法判断的一个重要原因是，其推出的时机与限购政策一致，所征收的房产税大多是对增量征收，而限购实际上切断了增量税源，在一定程度上，限购政策与房产税征收政策的效果产生对冲。

“房产税改革试点效果不在于收上来多少税，试点本身就是经验。”财政部财政科学研究所所长贾康表示，不能从当年税收多少和房价是否急速下跌来判断两地试点成效。房产税改革试点，体现了市场经济要运用规范的经济手段进行间接调控的指导思想。而在经济手段里，税收是不可忽略的政策组合工具。

扩大范围成定局

虽然“房产税”目前依然处于试点阶段，但在行政性调控政策效果初显、楼市“拐点”依稀可见的中国房地产市场，2012年，房产税是否会大范围推广已成为人们关心的问题。

据了解，财政部、住房和城乡建设部、国家发改委等部门正就沪渝两地房产税试点工作进行经验总结，并将进一步讨论和决定下一步扩大试点的方案。而扩大试点的城市范围和向存量房征收房产税的问题，无疑是重点议题。

其实，在不久前结束的中央经济工作会议上，已经将推进房产税改革试点工作列入议程，房产税征收范围扩大已成定局。

在随后召开的全国财政工作会议上，财政部部长谢旭人表示，今年要认真总结房产税改革试点经验，稳步推进房产税改革试点。贾康也在公开场合多次表示：房产税的推广将会继续推进，广州等大城市及一些中西部的二、三线城市都不排除跟进房产税实施的可能。

但从各方传来的信号分析，房产税在2012年全国开花的可能性似乎并不大。据有关人士透露，近期，财政部将在与有关部委会晤后，对沪渝两地房产税试点效果进行评估，并形成报告上报国务院。而相关部委的想法是，再多找几个试点城市来看看效果。

那么，未来究竟将如何推广房产税呢？从沪渝两地的试点工作来看，针对存量房征税将成为关键。

“新的试点城市肯定会向存量房征收房产税，如不向存量房开刀，新的试点就没有意义了。”复旦大学房地产研究中心主任尹伯成对记者表示。他认为，目前房产税的征收细则需要进行两点调整：一是扩大征收范围，由增量房扩大到存量房；二是采用累进制税率，根据个人拥有的不同数量房产，制定差别化的征收税率。

一位不愿透露姓名的业内人士则表示，一方面，只要不购新房，存量房依旧免税，就难以挤出以投资为目的购买的房产；另一方面，在单套住宅总价数以百万元计的现实情况下，将房产税转嫁到房价中并不难。而总额有限的房产税对财政的改善效果也微乎其微。

与此同时，房产税全面推广面临的另一个难题是技术关。据了解，全国推广房产税最主要的依据就是房产信息系统的建设，而这项基础工作目前正在紧锣密鼓地展开。按照住房和城乡建设部的计划，今年6月底以前要将40个重点城市的个人住房信息系统进行联网。只有这项工作取得突破性进展，才能顺利实现全国大范围征收房产税。但这项工作涉及多个城市住房信息平台的整合对接，一位知情人士透露，目前平台建设尚未有突破性进展。

尚难“接棒”限购令

一个有趣的现象是，就在去年上海房产税正式落地之前的48小时，为避免因“新购房屋”缴纳房产税，众多购房者闻风而动，挤满了各区的房产交易中心。但目前来看，刚出台时犹如“惊雷”一般的房产税，现在对购房者来说已经是雷声大雨点小，对其购房决策的影响力日益渐微。

上海市统计局不久前公布的“房产税试点影响” 网上调查结果显示，有20.7%的受调查者认为“没有作用”，33%的受调查者认为“作用甚微”，23.8%的受调查者认为“不好说”，只有22.5%的受调查者认为“有很大作用”。在对刚性需求购房者的调查中，问及“房产税会否影响购房计划”时，有70.8%的受访人表示“仍会购房”，24.7%的受访人表示“推迟购房”，只有4.5%的受访人表示会“取消购房”。

财政部财政科学研究所税收政策研究室主任孙刚认为，由于应税面窄、税率过低，目前征收房产税对降低房价的影响微乎其微，对改善地方财政收入也收效不大。

同时，中国人民大学不动产研究中心副主任况伟大强调，即使未来房产税进一步推进，更大程度上也是基于优化地方财政的考虑，对降低房价能够产生的效果并不大。“但房产税是一剂作用缓慢的药，应该从长期看，会一点点对人们的购房冲动产生一定影响。进一步推进并不意味着草率、匆忙地全面推开。因此，怎样找出一个既能发挥作用，又能让老百姓接受的方法，还需要一定的智慧。”

贾康表示，在上海、重庆这样的发达地区，房产税最重要的任务，还不是筹集财政收入，而是要调节经济和社会生活，但未来它的财政支柱属性将逐渐显现。

“房产税属于地方税种，因此税制设计需要因地制宜，要深入总结试点城市的经验，形成各地自己的实施方案。”财政部财政科学研究所副所长刘尚希表示，美国等其他国家也是经过多年的摸索和总结，在积累了很多经验的基础上才开始征收房产税的。

■ 冯文东/文（消息来源：中国建设报）

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