北京二手房市场“回暖”透视

3月以来，北京楼市“以价换量”效果显著，新房成交量在持续降价打折的前提下不断上涨。作为市场信息最为敏感的二手房，更是受新房市场价格下调的导向作用，“量升价跌”特征明显凸现。

最新数据显示，3月中上旬北京全市二手住宅网签总量为6269套，虽然比去年同期小幅下跌了10.4%，但与2月中上旬相比，却大幅上涨了116%。

不过，业内人士认为，近期北京二手房成交量环比大幅上涨的背后，是成交均价下跌、议价空间提高的结果。未来房价稳中有降、以价换量，仍是北京二手房市场的主要趋势。

价格下跌成交量回升

伟业我爱我家市场研究院的数据统计显示，3月中上旬北京二手住宅成交均价为每平方米21920元，与上月同期相比基本持平，比去年同期下跌了7.5%。

北京亚奥板块一直都是首次置业、改善升级、投资需求等各类购房需求者关注的焦点。因各方面优势都很明显，2008年底至2011年初，该区域房价曾有近120%的大幅上涨。今年以来，《中国建设报· 中国住房》记者调查发现，该区域凭借房价同比大幅下跌的优势，很快就吸引了大量购房者的关注，成为目前北京二手房最热销的区域。

当地一位二手房中介从业者接受记者采访时表示，与春节前后相比，最近一段时间以来，该区域看房、购房人明显增多，成交量也稳步回升。数据统计显示，3月中上旬，亚奥板块二手住宅成交量与去年同期相比，大幅上涨了逾5倍。而成交量的大幅回升，主要源于亚奥板块二手住宅价格的明显回落。据统计，3月中上旬亚奥板块二手住宅成交均价为每平方米24254 元，比去年同期下跌23%。

记者随后在北三环和平西桥附近的二手房中介店了解到，目前该地段二手房均价已从去年下半年的每平方米3万多元，降到2.6万元左右。与此同时，从2月中旬开始至今，各门店看房人相比年前和春节有明显增加，购房意向明显增强，成交量环比也有大幅度回升。

多种因素下的“量升价跌”

伟业我爱我家市场研究院相关人士对记者表示，促进目前北京二手房成交量回升的因素，首先应该是积蓄已久的刚性购房需求亟待释放。从目前的情况看，政策基调不可能出现松动，限购政策也不会出现根本性改变。相对购房者而言，不管是有购房资格的，还是没有购房资格的，很大程度上都不可能继续等下去。经过长达1年时间的观望，整体市场的观望情绪已经逐渐开始趋向缓解。

其次，房价的实质性回落大大增强了购房者的购买欲望。不少区域的二手房价位已经基本保持稳定，也基本降到了消费者能够承受的心理价位水平。“目前，一些区域二手房价格就算是再降，幅度也不会很大。这让购房者感觉二手房价格似乎已经接近抄底，入市时机已到。”业内人士分析称，除此之外，消费者也担心未来市场重新回暖，他们对于2009年初的市场反弹仍然心有余悸。

最后，首套房贷利率的松动，也在促进楼市成交量的回暖。今年以来，部分国有商业银行及一些股份制银行的首套房贷款利率都在基准利率的基础上有所下浮，“这无疑是引导购房者买进的重要利好。”

议价空间明显提高

数据统计显示，3月中上旬，北京二手住宅挂牌均价比2月份上涨了2.1%，但成交均价却与2月份相比基本持平。

伟业我爱我家集团副总裁胡景晖对此分析表示，挂牌价上涨而成交均价并未跟涨，说明大部分业主的提价行为并未得逞，在买卖双方的谈判中，大部分业主迫于市场压力不得不把房价再度回调至提价前的水平。胡景晖进一步分析认为，目前市场交易量的回暖，消费者购房意愿的回升，完全是建立在房价回落、首套房贷利率回调的基础之上的，首次置业的年轻家庭是目前购房市场的主力，如果业主盲目提价，只会让资金实力相对有限的首次购房人群再度陷入观望。

在目前市场整体供大于求、买方占据市场主导的背景下，消费者的选择余地较大，抢购心态不再，所以对于着急出售的业主而言，只有合理定价，才能尽快实现房屋出售。此外，从目前北京二手房价的水平来看，房价在今年仍将有10%左右的下跌空间，广大业主仍要做好二手房价继续下跌的心理准备。

链家地产市场调查部同样分析认为，调控至今，二手房均价呈现逐渐回落状态，业主往往需先后调价多次，才能促成交易。目前，北京市的二手房平均议价空间大约是10%，总价在300~400万元之间的房屋，议价幅度可达15%左右。而在去年下半年，平均议价空间还在6%~7%左右。

“稳中有降”成未来趋势

伟业我爱我家市场研究院预计，在目前楼市库存量依然居于高位的前提下，购房需求的平稳释放并不会改变“供大于求”的市场现状，预计未来3个月，北京住宅成交量将依旧保持上涨态势，房价继续保持稳中有降的趋势。

胡景晖预计，3月全月北京市二手住宅网签量有望突破9500套，房价则有望继续回落至每平方米2万元左右。“如果不考虑去年12月份成交量暴涨的特殊情况，3月份北京二手住宅网签量有望创下近12个月来新高。”

“在目前情况下，无论新房、二手房，降价求量才是生存之道。”21世纪不动产分析师粟日也对记者表示，当前房地产市场调控总体基调没有变化，房地产信贷并未转向宽松，库存压力未见根本好转，开发商的资金链仍将主要依赖于销售回款的改善程度。无论是政策面还是市场面，都不具备反转向上的基本条件。

中原地产三级市场研究部总监张大伟同时表示，刚刚结束的“两会”上，政府继续控制房价的信号非常明显，再加上新盘的低价入市和降价所带来的冲击，二手房位置再好也没有太多的上涨潜力。（消息来源：中国建设报）

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