突出执法重点 创新执法机制 促进成都房地产市场稳定健康发展

成都市城乡房产管理局

 

近年来，成都市房产监察执法工作紧紧围绕房地产宏观调宏政策，密切结合市场特点和规律，突出执法重点，创新执法机制，加大执法密度，强化规范力度，加强信用引导，有力维护了市场秩序，有效促进了成都房地产市场持续、稳定、健康发展。

一、围绕政策形势，突出执法重点，全面履行执法职能

（一）突出重点行为，有效规范市场秩序。近年来，随着房地产市场形势的不断变化和宏观政策的密集出台，我们坚持把宏观调控政策的贯彻落实作为执法重点，有针对性地开展各项执法工作。2010年，主要对哄抬房价、捂盘惜售、虚假交易等违规行为进行了查处，有效维护了市场秩序；2011年，我市限购政策出台后，重点对是否按套明码标价、违规发布房地产广告、向限购对象出售住房或提供中介服务、购房人提供虚假社保和税收缴纳证明、价格虚高、大幅度降价等扰乱市场行为进行督查，确保了限购政策落实；2012年，在房地产宏观调控政策坚持不动摇，限购限贷仍未放松的政策背景下，为防止部分开发企业资金链断裂，不按期交房或“烂尾楼”问题，我们以商品房预售款监管为重点，主要督查开发企业是否按规定开设预售款专户和缴存预售款、是否按规定的使用范围、审核程序申请使用预售款及监管银行是否履职到位的问题，切实维护购房人的合法权益。

（二）突出重点环节，有效拓宽信息渠道。一是建立执法检查台账，主要对每个在售商品房项目的基本情况、执法检查情况、责令整改情况、违法违规情况等信息进行登记录入，对保障性住房承租人及共同居住人的基本身份信息、指纹、照片等进行入户备案采集，对房地产销售服务人员进行统一登记造册。在每次检查后，及时开展纵向和横向对比分析，确定“三个”重点（重点项目、重点企业、重点人员），便于有针对性的开展下一步执法工作。二是运用房地产市场异动情况监测系统，对申报价与成交价差异、同一身份订购多套、开盘未成交、拟定合同长期未签订等异动情况进行监测，通过关联商品房网签系统和透明房产网，对房产市场相关数据进行采集、分析，及时发现销售环节中的涉嫌违规行为。三是健全信访举报快速反应机制，设立了信访投诉专线电话，开通了成都市“96110”文明热线房管专线，建立了“商品房项目网上投诉平台”，构建了与保障性住房小区业主单位、物业服务企业间的信息反馈共享渠道，以在第一时间掌握市场违规行为。

（三）突出重点时段，有效维护群众权益。一是在每年春季和秋季两次房交会等销售旺季，按照成都商品房销售现场“三栏一处一提示”（即：证件公示栏、文件文本公示栏、房源价格公示栏、特别提示和信息查询处）的设置规范要求，突出信息披露规范检查，增强了销售信息公开的透明度，减少了销售信息不对称产生的矛盾纠纷。二是在两会、国庆、春节等敏感时期，重点加强对车位销售、交房等环节的检查，防范群体性上访事件发生。三是在暴雨时节，以贯彻落实《成都市物业管理条例》为重点，突出“物业服务企业落实项目经理负责制、履行重大事项报告制度、物业服务力量配备、突发事件处置及应急机制建立、落实防汛措施”等内容进行检查，有力促进物业小区防汛措施落实，确保业主人身财产安全。

二、创新执法机制，形成执法合力，不断提升执法效能

（一）健全巡查长效机制，增强执法的连续性。一是按照属地管理原则，根据区域房地产市场发展情况，明确了每月市场巡查率。规定主城区、二圈层、三圈层执法机构每月检查的项目数量分别不得低于在售商品房项目总数的30%、60%和80%，每月检查房地产经纪机构经营场所不得低于总数的1%、30%和60%，商品房预售款监管抽查每月不低于上月预售许可量的4%，强化了执法的连续性。二是建立了由记者、律师、市民代表、行业从业人员等组成的房地产市场社会监督员体系和社会监督员名册，引导社会对辖区违法违规行为进行监督。三是建立了定人定项目跟踪监管的网格化监督管理机制和日常巡查考核“四率”指标（即：日常巡查的巡查率达到市局规定比例、违法违规行为的及时发现率不低于80％、违法违规行为的及时纠正率不低于80％、需立案查处的违法违规行为的及时报告率达到100％），要求做到检查有记录、违规有处理、处理有结果、结果有反馈，增强了执法人员的责任意识。

（二）建立联动执法机制，增强执法的有效性。一是建立市级部门联动机制。主动与工商、发改委、地税、规划、建设、国土、银监等相关行业监管部门建立了联动执法检查、证据材料共享和行政处理协商通报机制，形成了强大的执法网络，完善了执法环境，打破了执法职能划分的限制，确保全面、准确、高效地查处违法行为。二是建立内部职能部门联动机制。局法规、行业管理、行政审批等职能部门积极内部联动执法，全面落实集体研判和会商机制，坚持重大处罚案件合议制度，充分利用职能部门对违法企业相关事项暂停审批、不予审批、通报批评及记入不良行为记录等管理手段，增强了执法力度。三是建立上下联动机制。进一步完善了案件督办、转办和协办机制，认真查处上级部门督办、交办案件，及时上报处理结果，及时跟踪督查转办区（市）县房管部门的案件办理情况，形成了上下齐心，协调配合、高效运转的联动执法机制。

（三）完善惩处措施，增强执法的威慑性。近年来，我们除了依法对开发企业在不符合商品房销售条件的情况下，向买受人收取预订款性质费用；开发企业在订立商品房买卖合同之前未向买受人明示《商品房销售管理办法》、《商品房买卖合同示范文本》、《城市商品房预售管理办法》；开发企业委托没有资格的代理机构代理销售商品房；代理机构代理销售不符合销售条件的商品房；代理机构未取得房地产中介资格擅自代理销售商品房等违法违规行为实施行政警告、罚款处罚外，同时对重点违规行为还采取约谈、通报、暂停预售，记入房地产行业信用档案及人民银行征信系统，抄送建设、国土、规划、工商、税务、发改委、银监局等相关行业主管部门，通过网络、报纸、电台和房产政务中心电子显示屏等媒体曝光等处理措施，提升了成都房管监察执法的威慑力，房地产市场秩序不断规范，违法违规行为呈逐年下降趋势。

三、加强信用建设，及时监督引导，营造市场诚信环境

（一）健全信用信息管理体系，确保日常监管规范。为建立遵守诺言、实践成约的房地产行业诚信机制，先后制定了《成都市房地产行业信用信息管理办法》、《成都市房地产行业信用信息征集与披露实施细则》、《成都市房地产行业信用评估管理细则》、《成都市房地产行业信用记分标准》等6项制度措施，要求在我市行政区域内从事房地产开发、交易、拆迁及拆除、面积测绘、经纪、评估、物业管理等的企业（机构）及其从业人员均应建立完善的信用信息。设立了涉及房地产市场14方主体的762条信用记分标准，确定了三等七级（AAA，AA，A，BBB，BB，B，C）的信用等级评定标准。同时，局成立了信用信息管理办公室，监察支队支队长兼任办公室主任，将行业信用管理归口监察执法。

（二）设立信用信息网络平台，实现网上征集和披露。成都房地产行业信用信息平台作为我市房地产行业信用信息系统的征集和披露网站, 截止2011年底，共征集到物业管理、房屋面积测绘、房地产开发、城市房屋拆迁（拆除）等10个专业，4469家房地产企业（机构或组织），近10万名从业人员，共54万余条信用信息。同时，实现了身份信息、业绩信息、警示信息在网上披露，信用信息平台建立以来，先后对346家物业服务企业及89名物业从业人员因荣获行政机关、行业协会或金融机构等单位的表彰奖励，对779家房地产相关企业及21名从业人员的违规行为予以披露。

（三）强化信用信息运用，发挥监督引导作用。主要以信用记分为抓手，把信用评级、信用惩戒作为强效手段，为发挥行业信用体系作用提供了保障。目前，我市房产行政系统与相关政府职能部门、金融机构、公共事业单位、行业协会之间实现了信用信息资源的共享和综合运用，通过信用曝光台对相关企业违反房地产政策法规的1318条信用记减分信息，对房地产从业人员违反执业行为的221条信用记减分信息予以曝光，为物业服务、经纪、评估、拆迁（拆除）、房屋面积测绘企业办理资质核定、招投标等相关业务出具信用证明2358份。当前，违规的房地产企业宁可接受处罚也不愿被信用记减分，成都房地产行业已初步形成“一处失信、处处制约，事事守信、路路畅通”的市场诚信环境。

 

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