四川物业立法坚持可操作性

    本网讯  备受四川社会各界关注的《四川省物业管理条例》（以下简称《条例》），历时4年，数易其稿，近日，经四川省第十一届人大常委会第29次会议三审通过，并将于今年7月1日起施行。《条例》对物业管理的区域及设施、业主、业主大会与业主委员会前期物业管理、物业服务、物业的使用与维护、法律责任等方面都作了具体规定，共8章79条，可操作性较强。《条例》的实施标志着四川省物业管理进一步迈入法制化、规范化轨道，并将促进全省依法加强物业管理工作。

省人大法制委员会有关领导介绍，《条例》贯穿着一条主线，就是向民生倾斜、便民利民、为民解忧，使广大业主成为受益人。《条例》在召开业主大会、物业收费标准等方面作了不少创新性的规定，呈现许多亮点。

《条例》强制规定了物业服务用户的配置面积。第12条规定，新建住宅物业时，建设单位应当设计配置具备水、电、通风、采光等基本使用功能和条件的物业服务用房、业主委员会议事活动用房。物业服务用房、业主委员会议事活动用房位于地面的部分不低于50%。物业服务用房按照房屋建筑总面积的0.2%且不低于100平方米的标准配置；业主委员会议事活动用房按照不低于30平方米的标准配置。城乡规划行政主管部门在核发建设工程规划许可证时，应当在许可证及其附图上载明配套建设的物业服务用房的建筑面积。县级人民政府房地产行政主管部门在核发房屋预售许可证和办理房屋所有权初始登记时，应当注明物业服务用房室号。物业服务用房、业主委员会议事活动用房属全体业主共有，分别交由物业服务企业和业主委员会无偿使用。任何组织和个人不得擅自变更用途，也不得分割、转让、抵押。

《条例》规定了水、电、气专业经营单位承担住宅小区内管线设施维修、养护、更新和管理的责任。第15条规定，新建住宅物业管理区域内的供水、供电、供气等终端用户的分户计量表或者终端用户入户端口以前的专业经营设施设备及相关管线按照国家技术标准和专业技术规范统一设计，由相关专业经营单位依法组织具有资质的单位安装施工，所需费用依照有关工程计价规定确定，由建设单位承担。建设单位在竣工验收后应当将住宅物业管理区域内专业经营设施设备及相关管线的所有权移交给组织安装施工的专业经营单位，专业经营单位应当接收并承担维修、养护、更新和管理的责任。专业经营设施设备包括变（配）电、二次供水、燃气调压等设施设备及相关管线。

《条例》第16条规定，《条例》实施前建设的住宅物业管理区域内的供水、供电、供气等终端用户分户计量表或者终端用户入户端口以前的专业经营设施设备及相关管线的所有权由业主大会决定是否无偿移交给专业经营单位；决定无偿移交的，物业管理区域所在地县级人民政府房地产行政主管部门应当组织有关专业经营单位按照国家技术标准和专业技术规范进行验收，验收合格的，专业经营单位应当接收并负责维修、养护、更新和管理；验收不合格的，由专业经营单位按照国家技术标准和专业技术规范提出整改方案，经整改合格后移交。住宅物业尚在工程质量保修期内的整改费用由建设单位承担，超出保修期的由全体业主共同承担。

《条例》对物业管理服务中易争议的事项作出了规定。第18条规定，物业的承租人、借用人等物业使用人，根据法律、法规、管理规约、业主大会依法作出的决定以及其与业主的约定，享有相应权利，承担相应义务。

《条例》第48条规定，物业服务企业应当按照物业服务合同中关于安全防范的约定，健全安全防范措施，做好物业管理区域内的安全防范工作，为业主提供安全高效便捷的服务。未履行约定义务的，依法承担相应的法律责任。物业管理区域内发生安全事故时，物业服务企业应当采取应急措施，并及时向有关行政管理部门报告，协助做好救助工作。物业服务人员在从事物业服务活动时，应当依法履行职责，不得侵害业主的合法权益。

《条例》第51条明确规定，物业服务收费标准应当保持相对稳定。只有4种情况出现时，物业服务企业应当与业主委员会协商，并报经业主大会同意：公共服务产品能耗价格调整的；业主要求物业服务内容和物业服务等级变动的；物业管理区域内共用设施设备维修养护费用调整的；其他政策性费用调整的。

《条例》第67条规定，物业管理区域内的供水、供电、供气等有关专业经营单位提供产品服务的费用，业主专有部分使用的，由业主承担；物业服务企业使用的，由物业服务企业承担；部分业主或者全体业主共同使用的，由相关业主共同分担。供水、供电、供气等专业经营单位应当按照国家核准的价格、计量装置的记录和合同约定向产权分割后的最终用户计收有关费用，用户应当按照合同约定按时足额交纳费用。任何单位和个人不得强制物业服务企业代收代缴有关费用或要求物业服务企业提供无偿服务。

《条例》规定了紧急情况下动用维修资金的法律情形。第71条规定，业主可以在管理规约中约定，发生下列情况时，物业服务企业应当配合业主委员会先行组织维修、更新或者采取应急防范措施，同时由业主委员会向物业所在地县级人民政府房地产行政主管部门报告，经核准后其费用在专项维修资金中列支，事后应当向业主大会书面说明情况：（一）屋面防水损坏造成渗漏的；（二）电梯、消防、安防等共用设施设备存在严重安全隐患的；（三）楼体外墙墙面有脱落危险，危及人身安全的；（四）专用排水设施因坍塌、堵塞、爆裂等造成功能障碍危及人身财产安全的；（五）其他危及公共安全和物业使用功能的紧急情况。房地产行政主管部门接到紧急情况维修申请报告后，应当在3个工作日内办理相关手续。

《条例》第72条规定，专业经营设施设备的维护、保养等费用，由专业经营单位承担，不得从专项维修资金中列支。专业经营设施设备发生故障或损坏时，专业经营单位应当及时进行维修、养护、更新，物业服务企业、业主应当予以配合。专业经营单位可以将专业经营设施设备的维护、保养等事宜委托给物业服务企业承担，物业服务企业可以按照委托合同向专业经营单位收取报酬。（王玉华 吕波 薛学轩）

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