“量升价涨”背后的真相

6月起至今，全国楼市及土地市场成交出现“量升价涨”迹象较为明显，市场反弹成为当下市场最为炙热的焦点话题。

国家统计局最新公布的6月份70个大中城市住宅销售价格变动情况显示，6月全国楼市新房房价上涨城市达到25个，较5月份增加了19个，达到2011年9月以来的新高。与此同时，6月份300个城市土地平均溢价率为10%，也创下今年以来的新高。

业内专家对此分析表示，眼下市场出现反弹主要缘自多重利好政策的刺激、刚性需求和改善性需求有所释放等等因素。中国房地产业协会副会长朱中一接受《中国建设报·中国住房》记者采访时明确表示，下半年宏观调控松绑很难，市场大幅反弹的可能性也很小，“尽早让市场和老百姓明确政策预期，则是眼下政府需要尽早予以解决的问题。”

宏观调控依旧从紧

据国家统计局最新统计资料，在全国楼市新房房价环比价格上涨的城市中，涨幅均未超过0.6%；同比价格上涨的城市中，涨幅均未超过1.2%。

“事实上，大部分城市房价仍然低于去年同期水平，房价过快上涨的势头总体上被有效遏制。”朱中一认为，总体上，下半年房价大幅上涨的可能性不大。“库存高企和供应量增多是一方面，同时中央政府的态度很坚决，投资投机类购房需求肯定会继续被抑制；而地方政府还有一个调控房价的目标。”

与此同时，楼市成交的“回暖”也带动土地价格出现了回升迹象，个别高溢价地块也开始出现，市场开始显现“复苏”迹象。

以北京为例。万柳地块的热度还未散尽，北京土地市场又迎来今年首次“井喷式”成交：7月16、17日两天，五宗经营性用地以总价41.5亿元出让。除北京经济技术开发区一宗多功能用地底价出让外，其余4块住宅用地均溢价成交。其中，旧宫镇绿隔地区地块竞拍火热，最终被中冶置业集团有限公司和北京市第五建筑工程有限公司联合体以22亿元成功竞得。扣除回购面积后，楼面价超过每平方米15900元。

尽管眼下北京成交的几块地均以溢价成交，有的甚至是高溢价，但在进行土地拍卖过程中，《中国建设报·中国住房》记者比较分析发现，诸如北京万柳、旧宫地块都设置了最高限价，并有一定的回购面积要求。另外，目前各地加速主推的土地，商服用地占了很大比例。

今年以来，尽管央行两次降息降准，但在政策面上，房地产调控的“红线”仍然未变。近日，国务院总理温家宝在江苏常州调研时强调，必须坚定不移做好调控工作，把抑制房地产投机投资性需求作为一项长期政策。住房和城乡建设部、国土部、发改委等部委也多次分别针对调控松动的传言进行澄清，并强调调控不会放松。

应及时传达政策预期

国家统计局最新公布数据显示，时隔8个月后，70个大中城市里，新建商品住宅价格环比上涨的城市数量首次超过了环比下降的城市数量，北上广深四大城市全线上涨；同时，6月份70个城市的新建商品住宅价格环比平均指数上涨了0.02，也改变了之前下降的走势。但部分城市房价出现环比上涨其实具有特殊性。

接受《中国建设报·中国住房》记者采访的伟业我爱我家集团市场研究院经理程浩业分析认为：利率下调使得部分人的购房意愿明显增强，前期累积的刚性需求和改善性需求也有所释放，再加上部分楼盘在以价换量获得较好的销售业绩后，取消折扣优惠，甚至调高价格。“这才使得房价有所上涨。”

为避免土地市场反弹过热会给将来的商品房市场带来不良的传导效应，一些地方政府其实已经采取了一些应对措施。

例如：7月17日，南京市国土局就一次性预公告了41幅地块，总出让面积达230.2万平方米。其中住宅用地占20幅。对于该市国土局这一打破记录的举动，业内人士分析称，这将大大有助于防止土地出现过热现象。

除此之外，朱中一认为眼前政府还需要加紧解决的问题是：尽早把未来宏观调控的政策预期清晰传递，以免因为政策不明引起市场和购房者的恐慌。另外，“十二五”期间住房建设计划也要抓紧出台。“这牵扯到政策的预期、住房政策的顶层设计、土地政策等等一系列问题。规划既是引导，也是约束，是指导住房建设和发展的基本依据。”（消息来源：中国建设报）

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